買貴補(bǔ)差、無條件退房、增值回購(gòu)……面臨2011年底樓盤銷售的最后一搏，日前成都開發(fā)商也紛紛亮出絕招，給出若干“置業(yè)承諾”，以堅(jiān)定購(gòu)房者信心，更好地實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。然而，這些“信誓旦旦”的承諾在資深律師看來，仍然暗含不少風(fēng)險(xiǎn)，操作起來也存在諸多障礙。因此，本網(wǎng)特別提醒購(gòu)房者務(wù)必擦亮雙眼，小心陷入美麗的售樓“陷阱”。

營(yíng)銷手段：開發(fā)商“猛藥”越來越多

近日，東山國(guó)際新城推出“千房保值計(jì)劃”，承諾3年后東山在售房源均價(jià)若低于2011年東山同類物業(yè)的均價(jià)，東山退還購(gòu)房者全部差價(jià)，同時(shí)給予差額部分30%的補(bǔ)償。例如，購(gòu)房者在2011年購(gòu)買的價(jià)值50萬元東山國(guó)際新城房屋，三年后跌到40萬元，東山國(guó)際新城除了補(bǔ)給購(gòu)房者10萬元差價(jià)外，還將再多補(bǔ)償3萬元給購(gòu)房者。據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，這種方式東山在08年時(shí)曾推出過，當(dāng)時(shí)承諾的是120%增值回購(gòu)，這次的力度比上次更大。

東山國(guó)際新城買貴補(bǔ)差瘋狂營(yíng)銷手段并不是個(gè)案。11月25日，戛納灣項(xiàng)目全城發(fā)布《無條件退房保障計(jì)劃》，計(jì)劃顯示，購(gòu)房者購(gòu)買戛納灣的商品房，交房時(shí)，房?jī)r(jià)跌了或因戛納灣未達(dá)到購(gòu)房者的品質(zhì)期望，交房一周內(nèi)購(gòu)房者提出書面申請(qǐng)，可以無條件退房。購(gòu)房者不僅可以退還全部購(gòu)房款，還將根據(jù)該總房款計(jì)算的同期銀行活期存款利息作為補(bǔ)償金一并支付給購(gòu)房者。

目前，朗詩·綠色街區(qū)、悅水藍(lán)山等項(xiàng)目也相繼加入到了“無條件退房”陣營(yíng)。其中，悅水藍(lán)山項(xiàng)目表示，凡在2011年12月8日至2012年1月10日之間簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的購(gòu)房者，在半年內(nèi)可以考慮是否購(gòu)買。若屆時(shí)房?jī)r(jià)高于現(xiàn)在售價(jià)，開發(fā)商承諾按現(xiàn)在價(jià)格執(zhí)行，并根據(jù)付款方式確定優(yōu)惠幅度。如果屆時(shí)房?jī)r(jià)低于現(xiàn)在售價(jià)，購(gòu)房者可以選擇按當(dāng)時(shí)協(xié)議房?jī)r(jià)購(gòu)買或者選擇退房，開發(fā)商不僅無條件退還房款，還將一并支付自付款之日至退房之日的同期銀行利息。

買貴補(bǔ)差：具體執(zhí)行起來難度很大

樓市寒冬，開發(fā)商祭出買貴補(bǔ)差、無條件退房的絕招，但是這些看似美麗的許諾究竟暗含何種風(fēng)險(xiǎn)？操作起來又是否可行？

四川華蓋律師事務(wù)所主任徐華律師分析，退房屬于解除合同的行為，只要業(yè)主和開發(fā)商在《商品房買賣合同》里面明確約定消費(fèi)者具有單方解除合同的權(quán)利，明確約定解除合同后善后處理?xiàng)l款如購(gòu)房款何日返還、利息的補(bǔ)償?shù)�，該條款具備法律效力，當(dāng)解除購(gòu)房合同條件具備時(shí)，業(yè)主有權(quán)單方解除《商品房買賣合同》。

事實(shí)上，一些品牌開發(fā)商是能夠?qū)崿F(xiàn)“承諾”的。值得警惕的是，也有一些開發(fā)商在和消費(fèi)者約定單方解除權(quán)利時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)許多附加條款，來限制業(yè)主行使單方解除權(quán)，所以希望業(yè)主在購(gòu)買“買貴補(bǔ)差、房?jī)r(jià)下跌就可以無條件退房”商品房時(shí)，應(yīng)該搞明白下列問題：

所謂“房子貴、房屋房?jī)r(jià)下跌”是指業(yè)主購(gòu)買的樓盤銷售均價(jià)下跌？還是指成都地區(qū)房?jī)r(jià)下跌？還是指消費(fèi)者所購(gòu)商品房所在地區(qū)房屋均價(jià)下跌？否則“買貴補(bǔ)差、房?jī)r(jià)下跌就可以無條件退房”將會(huì)成為一個(gè)無法兌現(xiàn)空頭支票。

四川亞峰律師事務(wù)所楊光斌律師認(rèn)為，開發(fā)商的“買貴補(bǔ)差”協(xié)議其實(shí)暗含風(fēng)險(xiǎn)。例如，東山國(guó)際新城表示：“3年后東山在售房源均價(jià)若低于2011年東山同類物業(yè)的均價(jià)，東山退還購(gòu)房者全部差價(jià)，同時(shí)給予差額部分30%的補(bǔ)償。”其中，“同類物業(yè)”如何界定？由誰界定？都難以明確。開發(fā)商后推物業(yè)中樓層、戶型、景觀、物業(yè)管理水平等因素的不同，都有可能成為開發(fā)商“非同類物業(yè)”的抗辯理由。同時(shí)，沒有第三方機(jī)構(gòu)擔(dān)保，若開發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生變化三年后無力兌現(xiàn)承諾，約定無法履行，業(yè)主仍得自己承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。即使是走到開發(fā)商補(bǔ)差這最后一步，在操作上也面臨難題，補(bǔ)差后多繳納相關(guān)稅費(fèi)是否進(jìn)行重新厘定，這不僅涉及買賣雙方利益，亦將相關(guān)稅費(fèi)征管部門牽扯其中。

無條件退房：操作上存在很大障礙

對(duì)于“無條件退房”，律師認(rèn)為它也很可能達(dá)不到業(yè)主預(yù)期，風(fēng)險(xiǎn)也不小。徐華律師認(rèn)為：業(yè)主在簽訂《商品房買賣合同》后，往往還需要繳納擔(dān)保費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)以及相關(guān)稅費(fèi)等等，因此業(yè)主在“房?jī)r(jià)下跌就可以無條件退房”時(shí)，上述費(fèi)用由誰承擔(dān)也應(yīng)該明確規(guī)定，否則吃虧的將是業(yè)主。

楊光斌律師分析，從法律角度講，可退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購(gòu)房者與開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定可以退房的條件。目前，不少開發(fā)商推出的“無條件退房”其實(shí)是一種約定條件退房，開發(fā)商多與購(gòu)房者約定，交房時(shí)房?jī)r(jià)下跌或交房品質(zhì)未達(dá)購(gòu)房者預(yù)期品質(zhì)，購(gòu)房者可提出退房。但是這在操作上存在障礙，因?yàn)閷?duì)“房?jī)r(jià)下跌”、“購(gòu)房者預(yù)期品質(zhì)”的認(rèn)定存在難題；從法定條件上看，按照現(xiàn)有法律規(guī)定，購(gòu)房者和開發(fā)商到房地產(chǎn)主管部門做了預(yù)售登記和網(wǎng)上簽約備案后，在沒有交房時(shí)退房，雙方應(yīng)到房地產(chǎn)主管部門辦理注銷合同備案手續(xù)。但是為了杜絕期房炒作行為，成都市房管局早在2006年就規(guī)定：成都市商品房銷售合同一旦網(wǎng)上簽約備案后，原則上不予辦理注銷合同備案手續(xù)。因此，“無條件退房”在操作上存在不少難題。

楊光斌律師認(rèn)為，買貴補(bǔ)差、無條件退房其實(shí)是開發(fā)商的一種營(yíng)銷手段，購(gòu)房者不能因?yàn)檫@些“美麗”的承諾就冒然下手，購(gòu)房時(shí)應(yīng)盡量選擇品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤，并請(qǐng)專業(yè)律師對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行梳理。