開欄語：

地產(chǎn)江湖一直不缺談資，有那些不小心走漏的風(fēng)聲，也有是是而非的傳聞，有為公關(guān)效果制造的話題，也有真能預(yù)判未來的聲音……關(guān)于政策方向、市場發(fā)展，開發(fā)商們應(yīng)該從何種渠道了解真相？關(guān)于置業(yè)，普通購房者如何知道什么節(jié)點(diǎn)才是真正的購房時(shí)機(jī)？紛雜混亂的市場喊話，究竟何種聲音才是值得傾聽記錄？

銀行放貸備案率增加

總體成交持續(xù)低位

2011年10月以來，成都市區(qū)商品住宅備案成交面積有所回升，周均備案成交面積約13萬平米，高于政策調(diào)控以來周均約10萬平米的成交水平，但這并不意味著樓市出現(xiàn)了回暖的跡象。備案成交量的回升主要是由于近期銀行放貸有所增加，大量前期已售房源從認(rèn)購狀態(tài)陸續(xù)轉(zhuǎn)為備案狀態(tài)，導(dǎo)致備案成交量大幅上升。

正合市場監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，10月以來周均認(rèn)購成交面積約13萬平米，較政策調(diào)控以來周均14萬平米左右的成交水平進(jìn)一步出現(xiàn)下降；從市區(qū)住宅類項(xiàng)目開盤當(dāng)天套數(shù)銷售率指標(biāo)監(jiān)測，11月各周市區(qū)住宅類項(xiàng)目開盤套數(shù)銷售率均不到三成，明顯低于2011年前三季度周均約四成的水平。綜上，市場即時(shí)數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)出市場持續(xù)低位徘徊，成交量進(jìn)一步萎縮的情況。

截至2011年1月底，市區(qū)住宅存量約為490萬平米，而截至11月中旬，市區(qū)住宅存量已達(dá)770萬平米，較年初增長280萬平米，呈現(xiàn)明顯的存量積壓態(tài)勢。與此同時(shí)，隨著去年二季度持續(xù)快速攀升的新開工量陸續(xù)上市，成交量持續(xù)低位，未來存量壓力持續(xù)攀升。

在此期間品牌開發(fā)商出貨速度加快。根據(jù)正合市場監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，9-11月大成都開盤推售批次中，品牌開發(fā)商批次數(shù)量占所有開發(fā)商的四成。同時(shí)，根據(jù)監(jiān)測藍(lán)光、綠地、萬科、中海、華潤、保利等在內(nèi)的13個(gè)品牌開發(fā)商市區(qū)項(xiàng)目住宅存量與市區(qū)整體住宅總存量的比例，發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)明顯的占比上升，從1月底的兩成上升至目前的三成。

寒冬購房正當(dāng)時(shí)

2011年樓市一路飄綠，接下來的走勢成為眾議焦點(diǎn)。房價(jià)在山腰，還是谷底，是等待為好，還是抄底當(dāng)前？在質(zhì)疑聲中，一部分購房者已經(jīng)暗中買進(jìn)。無論是房價(jià)走勢、政策走向還是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境都在透露著一個(gè)重要信息——寒冬購房正當(dāng)時(shí)！

首先，中國城市化發(fā)展方向未變。目前中國的整體城市化率僅為47.5%，而到“十二五”末，這一比例也僅能達(dá)到51%。當(dāng)城市化率達(dá)到70%時(shí)，才算一個(gè)國家真正實(shí)現(xiàn)了城市化。中國仍將在城市化發(fā)展之路上快速前行，未來仍將有大量的新的城市居民出現(xiàn)、大量的住房需求涌現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也將持續(xù)。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，多位重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家及政府高官在不同的場合已反復(fù)重申此觀點(diǎn)。原因在于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)輻射能力強(qiáng)，受影響的上下游產(chǎn)業(yè)眾多。房地產(chǎn)市場的好壞將直接影響到眾多行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而影響到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)�，F(xiàn)階段，在沒有出現(xiàn)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的前提下，未來一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)仍將是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的根本目的不是“打垮”樓市，而是促進(jìn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

第四，調(diào)控將是樓市常態(tài)，但非市場化的調(diào)控手段會(huì)逐步退出。

基于以上的判斷，樓市基本面仍將長期向好，但目前確已進(jìn)入調(diào)控周期的低谷，網(wǎng)友套用股市術(shù)語傳言樓市的“政策底”已出現(xiàn)，或者這正是購買黃金點(diǎn)。當(dāng)然，房產(chǎn)作為商品的最重要屬性仍是其居住功能，購房者需根據(jù)自身需求慎重購買。我們堅(jiān)信對(duì)于房地產(chǎn)市場，投資投機(jī)者的離場，住房居住功能的理性回歸，必將推進(jìn)行業(yè)進(jìn)一步健康持續(xù)發(fā)展。

（數(shù)據(jù)提供：成都正合顧問有限公司）