貸款100萬元20年期，按7折利率算，月供增422元；按基準(zhǔn)利率算，月供增653元

昨日，記者從多家銀行獲悉，受到今年央行連續(xù)三次上調(diào)貸款利率的影響，下月起不少房貸客戶將要開始為加息“買單”。由于房貸利率大多按年調(diào)整，央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息的疊加效應(yīng)將在明年集中體現(xiàn)。以貸款100萬元20年期為例，如果按照此前的7折利率計算，月供將增加422元；如果以基準(zhǔn)利率計算，月供將增加653元。

房價降不抵利息漲

記者了解到，目前北京樓市貸款繼續(xù)收緊，大部分首套房購房者都需要執(zhí)行基準(zhǔn)甚至以上利率。以一套200萬房產(chǎn)計算，如果去年10月貸款100萬，按照當(dāng)時的利率來看，20年需要支付的利息款為47.5萬左右。目前購房者如果購買一套200萬的房產(chǎn)則需要支付接近87萬的利息，20年貸款期增加利息支出接近40萬，也就是接近房價的20%左右。

“貨幣政策緊縮是本輪調(diào)控限購之外，最嚴(yán)厲的政策。”一位資深的業(yè)內(nèi)人士對記者表示，調(diào)控在前，即使通州、大興等板塊出現(xiàn)了跳降，也沒有超過20%，但購房者選擇現(xiàn)在入市，實(shí)際支付的成本并沒有降低。而貸款利息大漲，不過是減少了部分首付；在總的購房成本中，減少給開發(fā)商的房款變成了銀行的利息。

7折優(yōu)惠與存款利率“倒掛”

據(jù)銀行方面相關(guān)工作人員介紹，目前的基準(zhǔn)利率為7.05，2009年到2010年大部分貸款執(zhí)行的都是0.7倍，而2009年之前的貸款也全部在2009年更換為7折貸款利率，而且在貸款合同中明確規(guī)定：在貸款合同續(xù)存期內(nèi)，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍。也就是說，到了2012年1月1日，之前的房貸需要執(zhí)行7.05的0.7倍，也就是4.94的利率。

但連續(xù)加息后，現(xiàn)在5年期的定期存款利率已經(jīng)達(dá)到了5.5的高點(diǎn)。中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉算了一筆賬，同樣現(xiàn)有50萬資金，以貸款100萬20年期為例，如果選擇提前還貸，5年內(nèi)節(jié)省的利息為123375元，如果選擇5年期定期存款，獲得的利息則為137500元，還可以賺取1.4萬；如果將100萬全部提前還款，根據(jù)還款節(jié)奏還款，在20年內(nèi)最少可以損失6萬元的利息差。他同時表示，而且一旦再加息，利率差距還將拉大。如果選擇銀行其他理財產(chǎn)品或者信托等，收益將更高。

記者還了解到，目前多數(shù)銀行已停止辦理房貸業(yè)務(wù)。廣發(fā)銀行一位工作人員透露，時至年根加之限購影響，“即使可以辦理，也需要至少在基準(zhǔn)利率上浮30%以上。”該工作人員還透露，最高上浮100%的情況也存在。

- 專家建議

三類情況不著急提前還貸

記者昨天從銀行了解到，目前尚未出現(xiàn)提前還貸潮。特別是在對降息預(yù)期高漲的情況下，貸款買房者更是不著急。

每年年底都是提前還貸的高峰，但今年卻沒有出現(xiàn)提前還貸潮。記者昨天從工行、招行、農(nóng)行等銀行了解到，距離年底只有20多天時間，但打算趕在新利率實(shí)行前還款的人較前幾月并沒有明顯增加。

銀行理財專家指出，如果手上確有閑散資金，并且不想承受那么大的利息壓力，可以考慮提前還貸，此外有三種情況不太適合提前還貸。

一是享受7折利率房貸。在目前首套房貸款利率都比基準(zhǔn)利率高的態(tài)勢下，提前還款看似節(jié)省利息，實(shí)則得不償失。以100萬元20年期等額還本息貸款為例，部分客戶按照今年調(diào)息前5.94的基準(zhǔn)利率打7折計算，每月月供為6463元，明年這部分客戶還能按7.05基準(zhǔn)利率的7折還房貸，則每月月供僅為6563元，利率調(diào)整前后月供之差不過100元。

二是等額本金還款已過1/3。等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。

三是投資收益高于貸款利率。管投資時雖有風(fēng)險，但如果不貪心，一年賺10%還是很有希望的。目前半年期、一年期理財產(chǎn)品的收益率就已經(jīng)高于打折后的房貸利率，足以應(yīng)付加息后的房貸利息支出。