銷售回款速度放緩融資渠道受阻 房企面臨新一輪洗牌“大換血”

持續(xù)調(diào)控之下，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流還能支撐多久？這個(gè)自去年開(kāi)始就引發(fā)議論的問(wèn)題，在新年伊始，依舊受到市場(chǎng)強(qiáng)烈的關(guān)注。

日前，在第十二屆瑞銀大中華研討會(huì)上，瑞銀房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎指出，今年一季度末與二季度初是房地產(chǎn)的高危期，或?qū)⒊霈F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)、中小房產(chǎn)商資金鏈斷裂的狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新一輪洗牌整合。

文/圖：記者王荔玨

去年房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓同比增長(zhǎng)65%

1月5日，綠城中國(guó)在一天之內(nèi)發(fā)布了四個(gè)公告，將無(wú)錫項(xiàng)目、杭州綠城蘭園、新華造紙廠項(xiàng)目以及上海東海廣場(chǎng)二期分別轉(zhuǎn)讓，此舉將給綠城帶來(lái)接近3億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。業(yè)界人士指出，作為全國(guó)性的知名大房企，綠城罕有且密集地進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓以充實(shí)資金，這就預(yù)示著房企面臨著相當(dāng)大的資金缺口。

事實(shí)上，房企股權(quán)出讓現(xiàn)象已經(jīng)從個(gè)別案例漸漸演變成普遍現(xiàn)象。資金逃離樓市還表現(xiàn)在一些企業(yè)從非房地產(chǎn)主業(yè)的撤出。2011年11月，水井坊發(fā)布公告稱，為集中資源發(fā)展白酒主營(yíng)業(yè)務(wù)，并結(jié)合國(guó)家宏觀調(diào)控政策及相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，公司擬剝離郫縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目包含商住用地535畝，賬面土地成本約5.3億元，目前尚未開(kāi)發(fā)。此外，水井坊還打算將旗下另外一家房地產(chǎn)公司興千業(yè)收回政府欠款后清算注銷。理由是公司將專注酒類業(yè)務(wù)，不再?gòu)氖路慨a(chǎn)業(yè)務(wù)。

與此同時(shí)，值得關(guān)注的是，就連央企也有“撤離地產(chǎn)”的舉措。典型的案例是中國(guó)兵器裝備集團(tuán)先后轉(zhuǎn)讓了南方東銀置地部分股權(quán)、薊門橋地塊等資產(chǎn)，其中后者曾是2010年北京名噪一時(shí)的“地王”。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部不完全統(tǒng)計(jì)，2011年上市房企中，股權(quán)出讓共183宗，相比2010年增加72宗，增長(zhǎng)65%。在當(dāng)前房企資金充實(shí)度大大降低而存貨積壓的情況下，預(yù)計(jì)2012年房企的股權(quán)并購(gòu)現(xiàn)象仍將繼續(xù)。

春節(jié)前房企面臨支付壓力第一道坎

房企因流動(dòng)性壓力而甩賣的另一面，是更要命的支付壓力。日前，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就公開(kāi)表示，從銀行貸款到IPO再到房地產(chǎn)信托乃至發(fā)債，面向開(kāi)發(fā)商的各種融資渠道幾乎被卡死，隨著春節(jié)前工程款結(jié)算日期的臨近，將是開(kāi)發(fā)商的第一道坎。因此，不少中小房企在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項(xiàng)目等實(shí)物資產(chǎn)實(shí)屬不得已的求生方法。

2012年開(kāi)始迎來(lái)房地產(chǎn)集合類信托償付高峰

最值得關(guān)注的是，曾經(jīng)是房企“救命稻草”的房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始顯現(xiàn)了。因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托兌付資金是以樓盤銷售回款為基礎(chǔ)，但在現(xiàn)有的限購(gòu)、限價(jià)和限貸等調(diào)控措施下，房地產(chǎn)商銷售回款速度放緩，難度增加。同時(shí)，銀行借貸、資本市場(chǎng)融資等籌資渠道受阻。這對(duì)于即將進(jìn)入集中兌付期的房地產(chǎn)信托而言，顯然加劇了兌付風(fēng)險(xiǎn)。

中金公司一份針對(duì)房地產(chǎn)信托的專題分析報(bào)告顯示，2012年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元；2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元。

該報(bào)告稱，從2012年開(kāi)始將是房地產(chǎn)集合類信托的償付高峰，第三季度到期規(guī)模約1000億元，其他季度到期規(guī)模350億~500億元。其中3月份是小高峰，到期規(guī)模約220億元；7月起至9月是到期大高峰，每月平均在300億元以上。因此，業(yè)界普遍預(yù)期：房?jī)r(jià)下跌、銷售滯緩、信貸緊張可能促使2012年上半年成為房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性最緊張時(shí)期。

政策持續(xù)不放松今年或有開(kāi)發(fā)商會(huì)“走佬”

廣州一上市房企負(fù)責(zé)人坦言，要是限購(gòu)政策持續(xù)不放松，市場(chǎng)成交持續(xù)低迷、房企資金周轉(zhuǎn)不靈的話，今年肯定有開(kāi)發(fā)商會(huì)“走佬”。事實(shí)上，目前已經(jīng)有施工方“走佬”現(xiàn)象出現(xiàn)。上月底，江門一樓盤的施工方就欠了材料供應(yīng)商400多萬(wàn)元的貨款，不見(jiàn)了蹤影。2012年第一天，廈門某樓盤開(kāi)發(fā)商也“失蹤”了，70多個(gè)購(gòu)房者連夜堵在開(kāi)發(fā)商住處追討購(gòu)房款。據(jù)報(bào)道，自限購(gòu)實(shí)施以來(lái)，安徽、成都、長(zhǎng)沙、天津等多個(gè)城市不斷傳出開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂而“走佬”的消息。財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀指出，如果調(diào)控政策持續(xù)不斷，那么房企的數(shù)量會(huì)呈“幾何級(jí)”的縮水。在未來(lái)5年內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將從萬(wàn)家下降到千家。

有錢大房企仍在買地意圖“抄底”

雖然說(shuō)，因資金的壓力而引發(fā)房企頻頻進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，令房企的數(shù)量驟減，但就輿論對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，瑞銀房產(chǎn)的相關(guān)人士則堅(jiān)持表示，其實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)總體來(lái)說(shuō)是沒(méi)有泡沫的，還是很健康的。其依據(jù)是：一線城市買房約需14年的收入，香港大約為12至13年，全國(guó)平均約為7.5年。目前最大的問(wèn)題還是一線城市，還有一些帶頭的二線城市。

瑞銀房產(chǎn)的這一預(yù)期得到了開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可。近期，有實(shí)力的房企在土地市場(chǎng)已開(kāi)始了新一輪的抄底。日前，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，1月9日、1月10日，公司在貴州畢節(jié)市競(jìng)得兩幅地塊的使用權(quán)，總金額為3.27億元。據(jù)悉，這是招商地產(chǎn)在最近1個(gè)月里的第6次出手。此前，它分別在青島和武漢一共拿了7幅地塊。與此同時(shí)，保利、萬(wàn)科、中海也是拿地頻頻，保利地產(chǎn)在石家莊和佛山拿地的總金額高達(dá)38億元。萬(wàn)科1月5日公布的“去年12月份銷售及近期新增項(xiàng)目情況”簡(jiǎn)報(bào)顯示，該公司在武漢、南昌、大連等地拿地的總金額達(dá)21億元以上。中海則在寧波和武漢拿了地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這4家房企的總拿地金額已超過(guò)100億元。與此同時(shí)，早在去年12月份，遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、綠地3家房企也紛紛出巨資拿地。有業(yè)界人士表示，上述房企的頻頻拿地顯然是希望能復(fù)制保利地產(chǎn)在2008年底成功抄底的模式。