在2011年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全方位的限制性環(huán)境中艱難生長(zhǎng)。央行3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。信貸日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行整體放緩；據(jù)中原地產(chǎn)2011年刊，2011年全國(guó)超過(guò)120個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，10個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓盤(pán)的強(qiáng)制“限價(jià)令”。

“限價(jià)”、“限購(gòu)”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)流通全面受阻。面對(duì)2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們期待什么？

總體局勢(shì)先掌握

2012年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨于平穩(wěn)和通脹的回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)怎樣的前景？

中原地產(chǎn)分析師劉淵在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》財(cái)商采訪(fǎng)時(shí)表示，2012年市場(chǎng)應(yīng)該是穩(wěn)中有升，市場(chǎng)依然還會(huì)有增長(zhǎng)，但這種增長(zhǎng)肯定有限。劉淵認(rèn)為：“2012年調(diào)控的大環(huán)境還將持續(xù)，但增長(zhǎng)主要取決于兩方面因素。從全國(guó)看，受到調(diào)控影響的主要是發(fā)達(dá)城市和重點(diǎn)市場(chǎng)，但現(xiàn)在前30位的城市占全國(guó)住宅銷(xiāo)售的量也只有30%左右。市場(chǎng)的主力還是在發(fā)展中的二三線(xiàn)城市，占市場(chǎng)70%。它們沒(méi)有受到限購(gòu)政策的影響，而它們的需求迄今為止還保持比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)。”

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部市場(chǎng)部研究總監(jiān)常智也在接受本報(bào)采訪(fǎng)時(shí)表示，2012年政策微調(diào)可能性較大，調(diào)控主線(xiàn)沒(méi)變，抑制投機(jī)需求的主線(xiàn)不變，但是對(duì)于自住首套房貸款和支持可能隨著2012年信貸流動(dòng)性的寬松會(huì)有相應(yīng)的調(diào)整。

常智認(rèn)為：“限購(gòu)根據(jù)個(gè)別地區(qū)市場(chǎng)情況有所放開(kāi)，比如從5年換到2年或者3年。所以成交量應(yīng)該會(huì)有所回升。一手房則要看區(qū)域。”

個(gè)人購(gòu)房還得挑

在市場(chǎng)處于調(diào)整階段的情況下，個(gè)人什么時(shí)候應(yīng)該入手買(mǎi)房，選擇怎樣的房子，也是一個(gè)需要考慮的問(wèn)題。一手房、二手房還是學(xué)區(qū)房？經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，錢(qián)不僅要花在刀刃上，還要花對(duì)時(shí)機(jī)。

劉淵認(rèn)為，有購(gòu)房需求的人，房子可以先看起來(lái)，至于決定可以邊看邊做。“個(gè)人買(mǎi)房現(xiàn)在可以看，不管是新房還是二手房，買(mǎi)房人從挑選到?jīng)Q定會(huì)有兩三個(gè)月時(shí)間。現(xiàn)在市場(chǎng)比較平淡，降價(jià)比較多，挑選余地也比較大。市場(chǎng)一旦有政策的微調(diào)和成交回升，就是比較好的入手時(shí)機(jī)。”

劉淵提醒，新房市場(chǎng)價(jià)格還是開(kāi)發(fā)商定價(jià)，主要關(guān)注開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)。二手市場(chǎng)相對(duì)挑選余地較大，各個(gè)區(qū)域都有二手房交易。買(mǎi)家如果覺(jué)得未來(lái)價(jià)格還能下降，可以和中介提出下降10%或者20%，讓中介去找。這時(shí)候買(mǎi)到低價(jià)房子的可能性較大，因?yàn)橄鄬?duì)來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)的人較少。反過(guò)來(lái)市場(chǎng)好的時(shí)候，買(mǎi)家多，賣(mài)家也可能提價(jià)。

針對(duì)不同購(gòu)房者的購(gòu)房需求，常智認(rèn)為有幾方面的因素需要好好考慮。

常智建議，有意向買(mǎi)二手房的人還是一要對(duì)市場(chǎng)保持一定的關(guān)注。“二手房業(yè)主隨時(shí)會(huì)根據(jù)自己的財(cái)務(wù)狀況把房子拋出來(lái)，因?yàn)樗麄兛赡芤泼窕蛘呒毙栌缅X(qián)。他們可能把成交價(jià)調(diào)到掛牌價(jià)之下20%，二手房的折扣可能就有8折。最近我們就有看到這樣的情況。新房主要在偏遠(yuǎn)區(qū)域，如果能碰到二手房業(yè)主打折，那就是機(jī)不可失。”

房貸利率怎么走？

常智對(duì)此的看法偏向樂(lè)觀，他認(rèn)為，首套房貸利率很有可能調(diào)回基準(zhǔn)利率、甚至9折，這取決于銀行可貸資金的充足程度。常智解釋道：“2011年下半年銀行首套房利率調(diào)到1.1倍，但并不是完全針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，也是由于銀行自身資金比較緊。隨著2012年流動(dòng)資金的放開(kāi)，可能銀行利率也會(huì)下降。這也符合政府‘鼓勵(lì)自住、壓抑投機(jī)’的主線(xiàn)。”

此外，劉淵認(rèn)為，房貸利率決定因素不單在房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有從宏觀大環(huán)境考慮，利率本身對(duì)市場(chǎng)的影響不是很明顯。

劉淵分析道：“之前房地產(chǎn)市場(chǎng)高度上漲的時(shí)候，比如2004、2005、2007年，利率也是一直在高速上漲，但并沒(méi)有影響消費(fèi)者的購(gòu)房熱情，反過(guò)來(lái)市場(chǎng)不太好的時(shí)候，也不會(huì)因?yàn)槔�率下降大家就開(kāi)始買(mǎi)房。買(mǎi)房與否，主要取決于大家對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期。”

租房租金也會(huì)降？

不同于購(gòu)房者的挑三揀四、思忖再三，有租房需求的租客對(duì)市場(chǎng)的主動(dòng)性似乎不高，租房從來(lái)都是“逆來(lái)順受”，房東和中介說(shuō)什么價(jià)格就是什么價(jià)格。這種情況在2012年似乎不會(huì)改變，但是租客的腰包有望節(jié)流。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部的數(shù)據(jù)，北京市租房租金2011年7月份有比較明顯上漲，10月份后保持平穩(wěn)水平。

常智認(rèn)為，2012年經(jīng)濟(jì)面趨向平穩(wěn)，指標(biāo)也比較正常。所以2012年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度會(huì)比較慢，房租進(jìn)一步增長(zhǎng)的動(dòng)力是不存在的。常智直言：“2012年房租應(yīng)該是穩(wěn)中有降，不會(huì)升。主要因?yàn)榉孔馀c經(jīng)濟(jì)是緊密相關(guān)的，反映的是真實(shí)的需求，如果經(jīng)濟(jì)速度放緩，個(gè)人收入沒(méi)有提高，對(duì)房租的承受力下降，房租也不得不降。”

劉淵認(rèn)為目前租房租金還在上升。中高端漲得比較慢，低端漲得比較快。“租房成本對(duì)于要租房的人來(lái)講是個(gè)固定支出，一方面受供求影響另一方面受通脹影響。中高端市場(chǎng)因?yàn)橥顿Y性買(mǎi)房比重較多，控制得也比較多，所以這塊房租的上漲速度一直比較慢，租金漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)漲幅。但是低端市場(chǎng)因?yàn)檫m宜出租的量并不多，特別是在生活、交通比較方便的地區(qū)，總供應(yīng)量是有限的。”劉淵解釋道。劉淵所說(shuō)的低端房源是每套租金3000元以?xún)?nèi)的。