相對于一線城市房價以及生活消費水平，成都的房價一直都比較健康，溢價空間相對較大。2012年是過去兩年和未來幾年罕見的購房良機，房價總體維持下行的態(tài)勢，下半年慣性下行。

審時度勢進軍商業(yè)地產(chǎn)

四川潤馳實業(yè)集團董事長楊啟宏

住宅市場遭遇政策調(diào)控后，不少地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，以致住宅市場相對疲軟情況下，商業(yè)地產(chǎn)逆勢飄紅，大量資金源源不斷地涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而今，“促進房價合理回歸”，已是溫總理在多個場合反復強調(diào)過的內(nèi)容。在這樣背景下，作為開發(fā)商之一，我們及時調(diào)整了戰(zhàn)略計劃，進軍商業(yè)地產(chǎn)。我們用較短的時間，實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)上的突破和發(fā)展，在于敏銳把握了政策導向、在合適的時機，審時度勢，選擇了合適的切入點。如今，潤馳國際廣場 “大型城市綜合體”已在大邑悄然崛起。另一座更具時代感的大型現(xiàn)代商業(yè)綜合體“潤馳國際廣場”（雙流）也已破土動工。潤馳有自己獨特的運營模式，并被市場所接受。

我認為，商業(yè)地產(chǎn)市場前景雖然巨大，但不等于沒有陷阱。有些三線城市綜合體盲目擴張。很多商業(yè)地產(chǎn)商運營策略為：“賣完撒手”，投機性太強，后期經(jīng)營和管理問題會加速暴露。由于市場競爭日趨激烈，我們一直遵守“立足長遠”的發(fā)展原則，對商家、客戶負責實質(zhì)才是對自己負責。

如何才能更好地經(jīng)營一座城市綜合體？必然考驗著開發(fā)商的創(chuàng)新與運營能力，絕不是簡單的復制就行。準確“定位”和創(chuàng)新，是城市綜合體項目邁向成功的第一步。研究本地消費習慣和商圈特點，在眾多城市綜合體建立自身獨有的特色，才能準確地找到其生存和發(fā)展之道。另外，商業(yè)地產(chǎn)項目后期的商業(yè)運營更為重要。專業(yè)化的管理、持續(xù)化營銷和差異化經(jīng)營才能吸引消費人群的不斷光顧。

現(xiàn)代都市人每天處在家庭和工作或?qū)W習兩個生活空間，長期面對忙碌和喧囂，壓抑之情渴望另一種釋放。我們的市場戰(zhàn)略是：潛心打造“情景式城市商業(yè)綜合體”賦以項目個人的美好情感。立意彰顯時尚元素，將人文、藝術(shù)、自然園林、環(huán)保、時尚消費融入其中，為繁忙的都市人群營造第三生活空間，使不同年齡、愛好、階層的消費者在購物中享受休閑，休閑中購物，既體驗了現(xiàn)代時尚視覺感受，又能嗅到綠色的田園氣息而“樂在其中”。為此，我們將融入時尚、國際化為品牌主張，為擁有年輕心態(tài)的消費群體構(gòu)筑一個面向世界的全方面體驗空間。

房價將體現(xiàn)應有城市價值

成都置信投資有限公司總經(jīng)理郭紹濤

面對政策調(diào)控，大量投資性、投機性置業(yè)者逃離樓市。在這樣背景下，剛需置業(yè)者當仁不讓地成為了成都樓市的主力消費群體。正是基于這樣的樓市環(huán)境，作為置信集團又一重大項目，置信逸都首先以品牌品質(zhì)為先，堅持“以客戶需求為主”的服務原則，積極開展置信生活方式，獲取市場認同。同時，我們極力推出符合市場需求的中小戶型，打造完善的商業(yè)配套和優(yōu)異的物業(yè)管理，讓首次購房者和老業(yè)主都能夠享受置信高品質(zhì)生活和服務。

房地產(chǎn)市場的未來道路如何走？我認為，中國房地產(chǎn)的發(fā)展模式將是市場和計劃并行，相輔相成。從整個年度來看，成都市場格局讓我們不敢松懈。一是因為市場存量較大，今年全面進入“消化庫存時代”和“現(xiàn)房銷售時代”，買方市場成為絕對主導。二是購房者仍有一定的觀望情緒，市場需求相對萎縮，釋放等待期較長。不過，我們?nèi)耘f相信，成都是中國公認的宜居之城，潛力不可小視。無論是橫向和縱向比較，相對于一線城市房價以及生活消費水平，成都的房價一直都比較健康，溢價空間相對較大。通過政策調(diào)整、保障性住房的合理分配，和對人們購房行為的科學引導，成都房價將來還是會體現(xiàn)其應有的城市價值。隨著近期去庫存化，從遠期看，成都房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)規(guī)劃上的合理化以及產(chǎn)品上的合理化和價格上的合理化。

過去15年，置信深耕成都，可以說也是最懂成都這座城市，為成都締造了數(shù)十個作品，所以能夠在成都這個人情味甚濃的城市得到廣泛的認可和追捧。置信逸都作為逸都系的第三代產(chǎn)品，同樣會精彩呈現(xiàn)，再創(chuàng)輝煌，贏得市場的高度肯定。我們承諾，我們將繼續(xù)秉承“為您想得更多，為您做得更好”的服務理念，在提升產(chǎn)品質(zhì)量本身的同時，追求更加優(yōu)質(zhì)的服務來回報我們的業(yè)主。

消化庫存是今年目標

成都聯(lián)合地產(chǎn)機構(gòu)董事長汪勇

我認為持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控會給成都樓市帶來三方面的變化：一、住宅市場將會更多的以滿足剛性需求開發(fā)為主。二、從強調(diào)單盤利潤率為主的開發(fā)策略，轉(zhuǎn)換為強調(diào)快速銷售和提高資金時間效率的開發(fā)策略，會成為大部分開發(fā)商的共同選擇。三、城市綜合體的開發(fā)將逐漸加快和加大，從傳統(tǒng)的中心地帶開發(fā)逐漸向分區(qū)域中心和城市重點發(fā)展地帶延伸。

這樣的調(diào)控，對老百姓購房有利有弊。利體現(xiàn)在：房價的上漲趨勢受到抑制，剛性需求的客戶將以相對較低的價格購買到合適的住房；住宅的投資將更加理性，純投機需求將受到抑制。弊體現(xiàn)在：沒錢的仍然買不起，有錢的沒資格買，部分正常的改善性需要也被抑制；老百姓的投資渠道變窄，銀行存款增加和持續(xù)的CPI上漲，貨幣貶值的預期將加大；開發(fā)量的下降將導致上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群體性收入降低，消費信心和實際消費能力下降。

市場仍處于以價換量的底部運行階段，價格的下行壓力較大�？焖傧�化存量是開發(fā)商今年的主要目標。究其原因：

一是第一季度的市場反彈，價格沒有停止下跌，而是市場以價換量的表現(xiàn)。同期貨幣政策自去年底以來兩次下調(diào)存款準備金后持續(xù)寬松，首套房貸款利率回到基準利率，優(yōu)質(zhì)客戶甚至可以享受一定比例的優(yōu)惠利率，降價和利率的雙重利好刺激了首套房購買剛性需求帶動成交量的上升。

二是開發(fā)商去庫存周期還遠沒有結(jié)束。2011年第四季度末，成都主城區(qū)庫存量高達880萬平米郊區(qū)存量高達1200萬平方米創(chuàng)歷史高點，開發(fā)商進入了2008年后的新一輪去庫存周期。在開發(fā)商去年庫存周期沒有結(jié)束的情況下，價格向下的壓力仍然很大。

應該說今年是繼2008年后最適合賣房的時機，因為一段時間內(nèi)價跌量升是市場探底的基礎(chǔ)信號，整個2012年度都處于價格的低位運行期因此這個時機買房是劃算的時候。     

投資類產(chǎn)品仍然是市場熱銷品

新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵

在張紅兵看來，政府的宏觀調(diào)控政策目的是把房地產(chǎn)板塊切割成兩個板塊，讓它回歸成兩種不同的屬性，就是住宅板塊和商業(yè)地產(chǎn)投資板塊。住宅變成一個滿足日常居住需求住的剛需型產(chǎn)品，作為大宗耐用消費品讓真實使用者購買，剝離它的投資屬性。如果把住宅當作投資產(chǎn)品來投資時，就會影響使用者的真實使用需求，致使房價過高。剝離投資價值后讓住宅回歸到它本身的商品使用屬性，通過限購、房產(chǎn)稅等政策來調(diào)節(jié)價格，讓住宅滿足使用者的使用需求。關(guān)上一扇門的同時打開另一扇門。商業(yè)地產(chǎn)用于滿足老百姓日益增加的對不動產(chǎn)的投資需求，包括商鋪、寫字樓、公寓等，通過收取商家或者使用者租金的方式來獲得收益。

今年兩會期間，中央政府將2012年GDP增速目標下調(diào)低于8%，足以說明中央針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及整個國民經(jīng)濟進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整而付出的代價已經(jīng)有了充分的心理準備，中央不會因為短期內(nèi)經(jīng)濟的增長而重啟房地產(chǎn)的救市措施。國家對樓市調(diào)控政策的不松綁目的是將投機客戶轉(zhuǎn)化為投資客戶，讓愿意投資不動產(chǎn)的中長線客戶，通過投資商業(yè)地產(chǎn)來保值增值。目前投資住宅不太好，與國家政策相違背，應投資更加符合國家政策和社會需求的中長線商業(yè)投資，通過租金增幅帶來商業(yè)增值。