目前的調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)行業(yè)來(lái)說(shuō)，都是一次真正的洗禮，說(shuō)“剩者為王”毫不為過(guò)。在這下行的路上，更需要開(kāi)發(fā)企業(yè)每一步都走得堅(jiān)實(shí)有力。

樓市也存在一個(gè)“窗口期”的概念，最近這段時(shí)間應(yīng)屬于購(gòu)房的“窗口期”，錯(cuò)過(guò)這個(gè)特殊時(shí)間節(jié)點(diǎn)，購(gòu)房者就必須再等待下一個(gè)“窗口期”。

房地產(chǎn)變革還未真正開(kāi)始

《成都買房》雜志總經(jīng)理鄭平

成都樓市近期出現(xiàn)的新變化，核心圍繞著中低端樓盤的降價(jià)浪潮而引發(fā)的成都樓市“小陽(yáng)春”，價(jià)格因素加上蓄積壓抑的需求釋放，暫時(shí)解凍了冰封的市場(chǎng)。當(dāng)這一輪降價(jià)浪潮撬動(dòng)一波購(gòu)買力后，從央行近日公布一季度儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示：一季度居民購(gòu)房意愿14.1%，創(chuàng)13年同期最低值，可以判斷市場(chǎng)又將回到僵持階段，而打破僵局的可能性依舊在于醞釀下一輪的大幅降價(jià)，而這種降價(jià)由市場(chǎng)購(gòu)買力所決定，應(yīng)該是一種理性的降法。

而“小陽(yáng)春”繼而為成都中高端項(xiàng)目指明了拯救之路：高端住宅大幅降價(jià)，把自己變成高性價(jià)比住宅，這是一種出路。龍湖世紀(jì)、公館1881、城南一號(hào)等率先降價(jià)突圍，誘發(fā)改善型及再次改善型需求蠢蠢欲動(dòng)。高端住宅大幅漲價(jià)，把自己變成高附加值住宅，這是另一種出路。高附加值住宅必須要有強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，要身處城市核心地段，要獨(dú)占城市稀缺資源，要匯聚城市主流精英階層，例如新鴻基地產(chǎn)，在攀成鋼片區(qū)開(kāi)發(fā)的環(huán)貿(mào)中心及天耀將代表成都頂級(jí)商業(yè)和高端住宅的發(fā)展方向，無(wú)論投資模式、企業(yè)血統(tǒng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)水平、地塊價(jià)值、還是系統(tǒng)配套、創(chuàng)新能力、市場(chǎng)口碑都無(wú)可挑剔。

當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在進(jìn)一步向下的空間，價(jià)格的走向并非市場(chǎng)所決定，而在于政策。主動(dòng)調(diào)控未必能將中國(guó)房地產(chǎn)引向良性發(fā)展道路，自由市場(chǎng)可能使行業(yè)的變革更深入。而房地產(chǎn)的崩盤并沒(méi)有大家想象中可怕，我們看美國(guó)經(jīng)歷了“次貸危機(jī)”，日本破滅“房地產(chǎn)泡沫”后，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后更加健康地發(fā)展。而現(xiàn)行的中國(guó)房地產(chǎn)屬于畸形發(fā)展，表現(xiàn)在老百姓對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期與市場(chǎng)脫節(jié)，基本由中央政府對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期所決定；市場(chǎng)上出現(xiàn)的極端化產(chǎn)品，一些20平米、50平米置三房等商品房毫無(wú)舒適度可言，遠(yuǎn)不能達(dá)到生活的需求。這些存在明顯硬傷的房地產(chǎn)產(chǎn)品之所以能活躍在市場(chǎng)中，因?yàn)榭們r(jià)低而滿足了老百姓的購(gòu)買能力。而讓老百姓買得起房，并不是讓房?jī)r(jià)下降，而是應(yīng)該增加收入。

事實(shí)上，除了降價(jià)以外，中國(guó)房地產(chǎn)變革還沒(méi)有真正開(kāi)始，至少有幾個(gè)現(xiàn)象可以來(lái)說(shuō)明：大型企業(yè)對(duì)中小企業(yè)的并購(gòu)還沒(méi)有出現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)還沒(méi)有倒下，各類企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力還沒(méi)有到達(dá)瓶頸。不過(guò)，預(yù)計(jì)在未來(lái)6個(gè)月到一年的時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)包括其產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)產(chǎn)業(yè)將進(jìn)行一次全面的整合，通過(guò)資源的優(yōu)化配置，優(yōu)勢(shì)企業(yè)必將占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)的資源。     

“一夜封盤”神話難再上演

《成都報(bào)道》雜志總經(jīng)理朱毅

一問(wèn)“下行周期”的成都樓市何去何從？

成都樓市的高峰時(shí)期一去不復(fù)返，“一夜封盤”的神話難再上演，我們回顧成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史，大致可分為三個(gè)階段：

2003--2007年，高速發(fā)展時(shí)期：每年數(shù)百億的資金量涌入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2008--2009年，投資增速回落：新增投資的速度放緩，成都樓市依舊堅(jiān)挺。

2010--2012年，調(diào)控適應(yīng)期：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策引導(dǎo)下逐步回歸到平穩(wěn)運(yùn)行的正常狀態(tài)。

首先，縱觀2003年發(fā)展至今的房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論開(kāi)發(fā)或銷售，均處于峰值或接近峰值的狀態(tài)，而房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展一定不會(huì)建立在這種狀態(tài)之上。2009年年初的“小陽(yáng)春”最后衍生到整年的“大陽(yáng)春”，可以斷定這種情況幾乎不會(huì)重復(fù)出現(xiàn)在今年。而消耗自2006年以來(lái)每年開(kāi)發(fā)500萬(wàn)平米的商品房存量，這個(gè)周期大概也需要3到5年。

二問(wèn)“房地產(chǎn)調(diào)控”功效何在？房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于高位運(yùn)行狀態(tài)，存在不少的泡沫成分。據(jù)我所知，業(yè)內(nèi)很多專業(yè)人士是認(rèn)同這波調(diào)控的，若是不通過(guò)政策手段任由中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)規(guī)律發(fā)展，最晚2到3年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)必將遭遇比現(xiàn)在更加猛烈的打擊，甚至波及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和民生等問(wèn)題。至于調(diào)控何時(shí)“松綁”，我想有兩種可能，要么是等到房地產(chǎn)行業(yè)回歸正常狀態(tài)，調(diào)控目標(biāo)達(dá)成；要么國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)停滯發(fā)展或發(fā)展緩慢，需要房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)候。

三問(wèn)“購(gòu)房者”的成分變化？2003--2009年成都的購(gòu)房群體成分，大約包含四成的投機(jī)和投資者，其中外地購(gòu)房者占比高達(dá)四成。如今調(diào)控之下，這部分人被取消購(gòu)房資格，再加上觀望群體，當(dāng)下成都樓市真正的購(gòu)買力不及往年的六成。

對(duì)于購(gòu)房者置業(yè)的選擇，我建議不要遠(yuǎn)離成都的核心區(qū)域，例如南部新城區(qū)和東部新城區(qū)等。買房不要僅僅看價(jià)格，而是認(rèn)清它的價(jià)值。

四問(wèn)成都“房?jī)r(jià)”走勢(shì)。

降價(jià)對(duì)于剛需類產(chǎn)品來(lái)講是營(yíng)銷殺手锏，調(diào)低5%可能就會(huì)換來(lái)銷量，若是5%還賣不動(dòng)就再降到8%。而對(duì)于中高端樓盤來(lái)講，降低5%的價(jià)格依舊很高，促銷作用非常有限。

我認(rèn)為，成都樓市的房?jī)r(jià)降5%--20%是合理的。如果考慮到開(kāi)發(fā)商30%的毛利率算，房?jī)r(jià)下跌最好不要超過(guò)20%。這樣，我們的行業(yè)、市場(chǎng)、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商都能從中找到一個(gè)平衡點(diǎn)。

帶來(lái)一個(gè)“去庫(kù)存”的春天

成都透明房產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理傅靜濤

從市場(chǎng)備案數(shù)據(jù)來(lái)看，成都市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)有同比意義的周期。單月成交量為市場(chǎng)帶來(lái)一個(gè)“去庫(kù)存”的春天。

住宅市場(chǎng)迎著春風(fēng)小步開(kāi)跑

通過(guò)備案數(shù)據(jù)，我們可以看到幾個(gè)市場(chǎng)的變化：第一是產(chǎn)品形態(tài)的變化。過(guò)去90至110平米的住宅產(chǎn)品是市場(chǎng)的絕對(duì)主力。去年7月起，70至90平米戶型逐漸成為市場(chǎng)供需主流。這類產(chǎn)品形態(tài)的變化是開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的一個(gè)趨勢(shì)。第二是銷售策略的變化。一房一價(jià)的定價(jià)更為合理，而非采用大點(diǎn)數(shù)的優(yōu)惠來(lái)刺激購(gòu)房者的下單。

市場(chǎng)的小陽(yáng)春，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了資金，帶走了歷史庫(kù)存壓力，仿佛市場(chǎng)又回到了2009、2010年的活躍。但是，市場(chǎng)趨于健康必將是房地產(chǎn)發(fā)展的方向。隨著保障性住房建設(shè)的進(jìn)一步增加，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的堅(jiān)持，僅有首置剛需的支撐是薄弱的。趁現(xiàn)下金融政策的放寬，跑起來(lái)快速消化是2012年春天的開(kāi)發(fā)商應(yīng)有的步調(diào)。

2012年，是一個(gè)房地產(chǎn)買方市場(chǎng)年。通過(guò)對(duì)購(gòu)房者的分析，我們得出一個(gè)結(jié)論：購(gòu)房者越來(lái)越精明，在消費(fèi)房產(chǎn)這個(gè)特殊商品的時(shí)候，越來(lái)越有話語(yǔ)權(quán)。因此，2012年也是房地產(chǎn)行業(yè)趨于健康的調(diào)養(yǎng)年。市場(chǎng)的考驗(yàn)必然會(huì)優(yōu)勝劣汰，將不適應(yīng)市場(chǎng)的房企篩出行業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)高庫(kù)存大步跑

最近不少企業(yè)在打聽(tīng)商業(yè)地產(chǎn)信息。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品無(wú)疑是調(diào)控政策下房企的良藥。2011年，成都的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)量?jī)r(jià)爆發(fā)期，為不少房企的年終業(yè)績(jī)報(bào)表添了一抹彩。然而，是藥三分毒，爆發(fā)后遺癥在2012年將會(huì)慢慢顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2012年成都主城區(qū)個(gè)別板塊市場(chǎng)出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，是城市發(fā)展的必然結(jié)果。城市發(fā)展亦是商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿。2011年，成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展超越了城市發(fā)展，大步邁進(jìn)，帶來(lái)的即是2012年高庫(kù)存的現(xiàn)狀。今年，隨著城市的發(fā)展和良好的規(guī)劃，商業(yè)地產(chǎn)能不能再創(chuàng)輝煌是一個(gè)擺在房企面前的難題。精良的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、合理的營(yíng)銷策略和順應(yīng)市場(chǎng)需求，是商業(yè)地產(chǎn)的一顆解藥。