“前年中航 城市廣場(chǎng)銷(xiāo)售的時(shí)候，自用客群占比為7成左右，而如今中航國(guó)際廣場(chǎng)自用客群占比已經(jīng)增至8成左右。”中航國(guó)際廣場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理朱志軒介紹說(shuō)。

然而，中航城市廣場(chǎng)并不是特例。據(jù)調(diào)查，自用客群比例大幅增加現(xiàn)象近來(lái)在成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在，這種“商業(yè)剛需”現(xiàn)象的出現(xiàn)，引起了業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)投資“高回報(bào)”時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，未來(lái)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)自用的趨勢(shì)則會(huì)更加明顯，商業(yè)地產(chǎn)投資因此將理性回歸。

自用客群比例大幅增加 成都商業(yè)“剛需”備受關(guān)注

“在與公司銷(xiāo)售經(jīng)理的交流中發(fā)現(xiàn)，成都目前商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售客群出現(xiàn)了明顯的變化，中小企業(yè)的自用客群比例出現(xiàn)了大幅增加，‘商業(yè)剛需’值得關(guān)注。”高力國(guó)際市場(chǎng)推廣及企業(yè)傳訊部王寒凝說(shuō)。

在高力國(guó)際代理的項(xiàng)目中，此種情況普遍出現(xiàn)，中航國(guó)際廣場(chǎng)就是其中一個(gè)。“從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售客群的變化比較明顯。前年中航城市廣場(chǎng)在銷(xiāo)售的時(shí)候，自用客群占比為7成左右，而如今熱銷(xiāo)的中航國(guó)際廣場(chǎng)自用客群占比已經(jīng)提高到了8成左右。”中航國(guó)際廣場(chǎng)銷(xiāo)售經(jīng)理朱志軒介紹到。

位于府城大道與天暉路交匯處的晶科1號(hào)也是如此，該項(xiàng)目是香港商業(yè)地產(chǎn)大鱷九龍倉(cāng)集團(tuán)在成都天府新區(qū)的首個(gè)商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。據(jù)該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，由于天府新區(qū)規(guī)劃對(duì)城南發(fā)展所帶來(lái)的預(yù)期與利好，目前自用客戶(hù)確實(shí)有所增加。

在戴德梁行近期所代理的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目里，也發(fā)現(xiàn)有自用客戶(hù)增多的情況。戴德梁行市場(chǎng)研究部表示，他們現(xiàn)在代理銷(xiāo)售的東城國(guó)際中心，買(mǎi)來(lái)自用的客戶(hù)比例估計(jì)超過(guò)50%。而在兩三年前，他們?cè)�代理銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓自用客戶(hù)比例一般是在10%-30%左右。

商業(yè)地產(chǎn)自用客群增多，這種情況在購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的客戶(hù)中體現(xiàn)得更為明顯。戴德梁行成都公司總經(jīng)理何超認(rèn)為，成都購(gòu)買(mǎi)自用的項(xiàng)目主要分布在城南天府新區(qū)南延線(xiàn)一帶，區(qū)域可售項(xiàng)目較多，未來(lái)商務(wù)環(huán)境的發(fā)展也比較樂(lè)觀。

他還表示，近期從數(shù)據(jù)上來(lái)看，一些金融機(jī)構(gòu)大面積購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓自用的表現(xiàn)就較為突出。同時(shí)，現(xiàn)在市場(chǎng)上針對(duì)散戶(hù)投資而開(kāi)發(fā)的小面積低總價(jià)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較少，因此，未來(lái)趨勢(shì)是企業(yè)自用的法人式投資逐漸成為目前市場(chǎng)主力。

“高回報(bào)”時(shí)代終結(jié) 成都商業(yè)地產(chǎn)投資理性回歸

“從去年開(kāi)始，成都市商業(yè)地產(chǎn)投資‘高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)’時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，開(kāi)始逐步回歸理性穩(wěn)定運(yùn)行。”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)冉立春坦言。

戴德梁行成都公司總經(jīng)理何超表示，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商用物業(yè)自用情況增多：一方面，相對(duì)法人投資者，散戶(hù)投資可承受風(fēng)險(xiǎn)較低，他們本身資金有限，而成都目前可售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多面積大，總價(jià)高，企業(yè)型客戶(hù)相對(duì)更有支付能力。而企業(yè)投資者則可以通過(guò)自用來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，成都宏觀經(jīng)濟(jì)面發(fā)展良好，并且同時(shí)也積極扶持和推動(dòng)了中小企業(yè)的發(fā)展，吸引各類(lèi)產(chǎn)業(yè)及相關(guān)企業(yè)不斷進(jìn)入市場(chǎng)，這本身刺激了企業(yè)對(duì)商用物業(yè)的自用需求，而成都近年來(lái)的加速發(fā)展，使這些企業(yè)對(duì)商用物業(yè)未來(lái)增值潛力充滿(mǎn)信心，因而更多的選擇中長(zhǎng)期持有自用。

高力國(guó)際市場(chǎng)研究部表示，由于目前租金上漲，企業(yè)租用成本隨之增高，這在一定程度上迫使寫(xiě)字樓自用客群加大。近來(lái)，受“天府新區(qū)”建設(shè)等利好因素，企業(yè)看好城南的發(fā)展，因此，南延線(xiàn)自用客群增加現(xiàn)象在近段時(shí)間的表現(xiàn)就尤為明顯。

何超分析認(rèn)為，在未來(lái)的中高檔商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)自用的趨勢(shì)會(huì)更加明顯。隨著商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)的提高，越來(lái)越多的高端物業(yè)以只租不售的形式面世；同時(shí)，可售甲級(jí)寫(xiě)字樓也更多采用大面積出售、或?qū)��?gòu)買(mǎi)者進(jìn)行篩選等方式，來(lái)保證寫(xiě)字樓品質(zhì)維護(hù)和管理的方便。

四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)冉立春表示：“在房地產(chǎn)政策持續(xù)之下，成都商業(yè)地產(chǎn)投資也會(huì)受到影響，‘高回報(bào)’時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。”