2012年的房地產(chǎn)注定仍將被政策判“死刑”。無(wú)論是地方政府的多方試探，還是二、三線城市成交量的回升，都將是“過(guò)眼煙云”。而成都房?jī)r(jià)至今仍“巋然不動(dòng)”或許也只是最后的掙扎，“冬天”遲早會(huì)來(lái)……

今年“兩會(huì)”中，可能沒(méi)有一個(gè)話題比“房?jī)r(jià)”得到更多的關(guān)注。昨日，管理層再次重申“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松”的基本態(tài)度，并引發(fā)二級(jí)市場(chǎng)上地產(chǎn)股的走弱。在此背景下，《金融投資報(bào)》記者走訪了多家成都樓盤，詳細(xì)了解成都樓市目前的價(jià)格、成交量情況，并對(duì)房貸現(xiàn)狀進(jìn)行了一系列采訪。通過(guò)多番調(diào)查發(fā)現(xiàn)，調(diào)控并未對(duì)成都房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大影響，成都的房?jī)r(jià)未降，成交量在春節(jié)后有所回暖。

房?jī)r(jià)：堅(jiān)挺依然

成都二環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)基本沒(méi)降，南門的房?jī)r(jià)更是依然堅(jiān)挺，稍微降價(jià)的主要是溫江等郊區(qū)區(qū)域的房子。

在政策調(diào)控愈發(fā)趨緊之時(shí)，成都房?jī)r(jià)到底降了沒(méi)?降了多少?《金融投資報(bào)》記者通過(guò)實(shí)地查詢成都多個(gè)樓盤了解到，開(kāi)發(fā)商也很“機(jī)靈”，絕不輕易對(duì)降房?jī)r(jià)說(shuō)“YES”。

2011年底，緊靠寬窄巷子的尊城國(guó)際因開(kāi)發(fā)商資金不足而打出每平方米最低6900元的賣房信息，勾起了成都人購(gòu)房的熱情。當(dāng)時(shí)，《金融投資報(bào)》記者在尊城國(guó)際看到售房處門庭若市，購(gòu)房者為爭(zhēng)一套房子面紅耳赤。

不過(guò)，這僅僅是成都樓市的個(gè)案。春節(jié)過(guò)后，開(kāi)發(fā)商已悄然“捂”緊了房?jī)r(jià)。東二環(huán)的伊藤、SM廣場(chǎng)一帶，昊美·信融錦云灣的房子依然賣到11000元/平方米，該樓盤的售樓小姐告訴記者：“11000元/平方米是均價(jià)，每套房子的價(jià)格肯定不一樣。之前，我們的房子賣13600元/平方米，現(xiàn)在賣11000元/平方米，已經(jīng)降價(jià)23%!因此，不會(huì)再有較大的優(yōu)惠。”

但即便按目前11000元/平方米的均價(jià)計(jì)算，戚威想買的80平方米的房子，共計(jì)需要88萬(wàn)元，付了30萬(wàn)元的首付之后，58萬(wàn)元的貸款，按基準(zhǔn)利率計(jì)算，貸款30年，戚威每月的房貸大約需要3800元，這樣的還款額顯然讓戚威一個(gè)普通打工族吃不消。而對(duì)于更多的像戚威這樣的85后普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，11000元/平方米依然是天價(jià)。

記者了解到，成都二環(huán)或以內(nèi)的樓盤在此番地產(chǎn)調(diào)控中并未明顯降價(jià)，成都無(wú)論東西南北哪個(gè)方向，只是二環(huán)邊上，房?jī)r(jià)均在10000元/平方米以上。

而成都一些比較好的樓盤，或是好的路段，房?jī)r(jià)更是10000元/平方米許多。如目前在售的萬(wàn)科潤(rùn)華府色，其位置在二環(huán)以外，但其均價(jià)依然高達(dá)10780元/平方米。而緊鄰該樓盤的上海東韻，均價(jià)也是10700元/平方米!二環(huán)以內(nèi)的樓盤就更高，如成都錦江錦東路的摩根中心，該樓盤的均價(jià)為12000/平方米!這樣的價(jià)格對(duì)于普通的上班族一類的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，依然買不起房子。

成交量：剛需下有回暖

誰(shuí)抓住了剛需的心，誰(shuí)的銷售數(shù)據(jù)就能放心。一二月份銷售飄紅的房企，無(wú)一不是針對(duì)剛需發(fā)力提升了成交量。

在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺依舊的背景下，成都樓市的成交量也因?yàn)閯傂璧纫蛩厍娜换嘏��?/p>

如成都藍(lán)光推出的四葉城3500元/平方米，可謂是超低價(jià)，不過(guò)，該樓盤位置在成都溫江區(qū)國(guó)色天香旁。其售樓小姐告訴《金融投資報(bào)》記者：“首付近10就能買到藍(lán)光·四葉城的兩房乃至三房。”《金融投資報(bào)》記者還看到一些有投資傾向的購(gòu)房者悉數(shù)前來(lái)看房。

《金融投資報(bào)》記者了解到，目前位置在三環(huán)的房子得到了年輕購(gòu)房者的關(guān)注。在藍(lán)光金楠府的售樓處，一對(duì)看房的小夫妻告訴記者：“我們打算龍年結(jié)婚，之前必須買房。已經(jīng)看了成都很多房子，最后綜合下來(lái)，我們覺(jué)得金楠府的房子還不錯(cuò)，均價(jià)在7500元/平方米，買一套80平方米的房子，需要60萬(wàn)元，首付30萬(wàn)元，貸款30萬(wàn)元，按揭20年，每月平均還款2300元，這樣的房貸我們還能接受。”

在一家二手房房產(chǎn)中介，其工作人員告訴記者：“自地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，盡管購(gòu)房者觀望情緒濃厚，但成都二環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)基本沒(méi)降，降得最兇是溫江這類郊區(qū)的房子。但自從存款準(zhǔn)備金率下調(diào)后，詢價(jià)的客戶變多，有時(shí)候也有剛需的購(gòu)房者來(lái)詢問(wèn)，還是有一定的成交量。”

來(lái)自正合地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)提供的數(shù)據(jù)顯示，2月27日-3月4日成都市區(qū)商品住宅市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，備案成交12.8萬(wàn)平米，環(huán)比周(2月20日-2月26日)回落22.85%，但仍高于2011年政策調(diào)控以來(lái)10.78萬(wàn)平米的周均成交水平。與此同時(shí)，趁著這股小陽(yáng)春，開(kāi)發(fā)商在銷售上加速了對(duì)存量房的推進(jìn)，市場(chǎng)整體以消化庫(kù)存為主。2月27日-3月4日市區(qū)住宅類項(xiàng)目新增推售10.73萬(wàn)平米、1163套房源，環(huán)比周(2月20日-2月26日)分別增長(zhǎng)45.39%、30.97%。

對(duì)此，一位不愿具名的人士告訴記者：“成都樓市成交量有回暖跡象，主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商抓住了剛需�，F(xiàn)在業(yè)內(nèi)正流行"誰(shuí)抓住了剛需的心，誰(shuí)的銷售數(shù)據(jù)就能放心"。而從我們了解的銷售情況來(lái)看，一二月份銷售飄紅的企業(yè)，無(wú)一不是針對(duì)剛需發(fā)力提升了成交量。”

房貸：寬松僅僅是傳聞

招商銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和華夏銀行的首套房貸執(zhí)行利率均為基準(zhǔn)利率上浮5%-10%。

房?jī)r(jià)不降，成交量也開(kāi)始回升，那另一個(gè)受關(guān)注的環(huán)節(jié)房貸，又處于什么情況呢?

政策面上，存準(zhǔn)率下調(diào)無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定積極影響，雖然0.5個(gè)點(diǎn)帶來(lái)的貨幣釋放量并不太多，資金也不一定流向樓市，但市場(chǎng)還是捕捉到了房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)一直收緊的銀根首現(xiàn)放松的信號(hào)。即便調(diào)存準(zhǔn)率的初衷無(wú)關(guān)樓市，但從實(shí)際效果來(lái)說(shuō)，這使目前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的觀望情緒稍有改觀。因存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，成都一家開(kāi)發(fā)商還臨時(shí)取消了原定的擴(kuò)大優(yōu)惠計(jì)劃。

《金融投資報(bào)》記者走訪了成都公積金中心和多家商業(yè)銀行，了解到目前成都多家銀行的房貸情況。國(guó)有四大行中，除建設(shè)銀行一套房最低首付三成、利率上浮5%之外，其余銀行都執(zhí)行的基準(zhǔn)利率。商業(yè)銀行中，只有光大銀行實(shí)行基準(zhǔn)利率上浮10%左右，優(yōu)質(zhì)客戶上浮5%的政策，其余銀行皆是執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

首套房的首付方面，大多數(shù)銀行都執(zhí)行的是三成首付，只有中國(guó)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行執(zhí)行的是四成首付。二套房方面，多家銀行也采取了不同的政策，不過(guò)一個(gè)相同點(diǎn)是首付比例顯著提高，利率在基準(zhǔn)利率上上浮較多，建設(shè)銀行2套房首付不得低于六成，利率上浮至少10%，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行2套房首付至少5成，利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，中信銀行和成都農(nóng)商銀行2套房首付至少6成，利率1.1以上，光大銀行二套房6成，基準(zhǔn)利率上上浮15~20%，優(yōu)質(zhì)客戶15%左右，招商銀行2套房6成，基準(zhǔn)利率上浮10%，甚至還有不接受2套房貸款的銀行，如中國(guó)銀行。

對(duì)三套房以及商業(yè)地產(chǎn)的貸款，多家國(guó)有銀行及城商行均表示，三套房和商業(yè)地產(chǎn)均不接受貸款，需要一次性付清。上述統(tǒng)計(jì)不難看出，成都不少銀行仍然執(zhí)行的是3成首付比例，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的也不在少數(shù)。執(zhí)行上浮利率的銀行中，首套房普遍執(zhí)行上浮5%—10%，二套房普遍上浮10%-20%。

《金融投資報(bào)》記者在建設(shè)銀行成都西安南路支行了解到，目前建設(shè)銀行在房貸方面并沒(méi)有特別放開(kāi)。該支行一位工作人員告訴記者：“現(xiàn)在我們的貸款還是比較緊，沒(méi)怎么放開(kāi)，而且基本都是基準(zhǔn)利率，看客戶資信情況上浮。”

而在上述二手房中介處，其工作人員表示：“現(xiàn)在銀行的信貸都比較緊，首先看是不是二套房，如果是二套房，銀行基本上都是嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政策，即首付6成。可以肯定的是，一般的四大國(guó)有銀行普遍沒(méi)有放的太松。”

信融錦云灣的售樓小姐告訴記者：“我們是和中國(guó)銀行、交通銀行掛鉤，基準(zhǔn)利率要看客戶資信。但如果您首付多付一成，您申請(qǐng)基準(zhǔn)利率成功的概率就比較大。”