今年5月，成都市規(guī)劃局發(fā)布了《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項目規(guī)劃管理補充規(guī)定(試行)》。該文件稱，宗旨是進一步優(yōu)化城市空間形態(tài)，要求從2012年6月7起，主城區(qū)內新建大型綜合體需臨近軌道交通站點等，有效期為兩年。

根據規(guī)定，今年6月7日，《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項目規(guī)劃管理補充規(guī)定(試行)》正式實施，該文件對新審批的城市綜合體項目在選址、體量和規(guī)劃等方面給予了新的要求。業(yè)內人士認為，這個規(guī)定旨在提高綜合體的準入門檻，應該是成都相關主管部門對綜合體瘋狂擴張的現狀踩下剎車的舉措。

成都綜合體“大躍進”

有關機構的統(tǒng)計，從2010年龍湖、華潤、中糧、富力等一線房企大力進軍成都商業(yè)地產開始，成都開業(yè)、開工、建設立項的商業(yè)綜合體項目已經猛增至67個。四川商業(yè)地產聯盟的發(fā)布的數據顯示，成都的商業(yè)綜合體在未來5年內入市1000萬平方米左右。這一數字早已超越了作為一線重點城市的北京和上海。在住宅限購的大背景下，商業(yè)地產銷售在最近一年多時間內比較火熱。像龍湖、萬科等原本專注住宅開發(fā)的大房企紛紛轉向商業(yè)地產，甚就連一些不知名的中小房企也參與其中，尤其是綜合體開發(fā)。中國城市商業(yè)網點建設管理聯合會開發(fā)服務中心主任封雄曾在接受媒體采訪時表示，目前70%的成都綜合體項目開發(fā)商沒有商業(yè)開發(fā)與運營管理經驗，致使其沒有考慮風險、盲目選址、盲目建設、規(guī)劃同質等問題。

新規(guī)施行提高門檻

《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項目規(guī)劃管理補充規(guī)定(試行)》文件要求，自2012年6月7日起，成都市主城區(qū)內修建的大型綜合體需臨近軌道交通站點，并且需要具備臨兩條(含兩條)以上道路的條件。同時對成都綜合體的建設體量進行規(guī)范，規(guī)定二環(huán)路以內的，計入容積率的建筑面積應不小于15萬平方米。二環(huán)路以外的，不小于30萬平方米。另外，對于成都市內的新建城市綜合體而言，應具備商業(yè)、辦公、酒店、會議會展、文化娛樂、體育、交通、住宅等3種或3種以上城市功能，除住宅外，應有一種或一種以上的城市功能作為項目的主導城市功能。

臨近軌道交通站點，已經是成都綜合體建設的一個趨勢。比如金牛萬達廣場、來福士廣場等成都多個新建綜合體項目都是圍繞著地鐵一號線而規(guī)劃的。四川省社科院經濟研究所研究員、房地產與城市研究專家蔣華東認為，上述規(guī)定將是引導城市綜合體與軌道交通密切對接的重要信號，有利于人群集散及城市規(guī)劃合理化。值得一提的是，該文件規(guī)定“規(guī)劃用地性質應為商業(yè)服務業(yè)設施用地、商業(yè)服務業(yè)設施兼容住宅用地”。這意味著作為綜合體性質的用地，不能另作其他開發(fā)。

規(guī)避綜合體泛濫

業(yè)內人士普遍認為，出臺上述規(guī)定，對于一些早已習慣了跑馬圈地、瘋狂開發(fā)的地產商來說，像被“套”上了緊箍咒，短期難免會有不適的反應，長期則有利于成都市綜合體的健康發(fā)展。四川省商業(yè)連鎖協(xié)會會長冉立春認為，重復同質化、低水平的建設是綜合體最大的風險，一些區(qū)域規(guī)劃上就存在一定的問題，后期的惡性競爭當然也難以避免。目前，市規(guī)劃局發(fā)布的文件提高了綜合體建設的準入門檻。對于已拿地并正在報建的項目來說，預計受上述條款的限制，將很難報建成功。

四川新港地產執(zhí)行董事張紅兵在接受記者采訪時表示：“規(guī)定出臺得很及時，近一兩年成都盲目上馬的綜合體不少。規(guī)定中具體的細節(jié)，比如要求靠近軌道交通站點，規(guī)定體量等，明確界定了綜合體。過去有開發(fā)商修一棟寫字樓，再加上點底商，就叫綜合體了�，F在把這些小的商業(yè)地產形態(tài)分出去，成都真正的綜合體并不多。”

對于規(guī)定實施后的影響，高力國際成都分公司總經理蔡孟頤稱：“對于中小型商業(yè)項目來講，銷售的周期可能會更長，回款慢了，自然大家就不一窩蜂地搞商業(yè)地產了。”