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    樓市天平如何平衡

    作者:未知 來(lái)源:光明網(wǎng)-光明日?qǐng)?bào) 更新時(shí)間:2012年07月31日 【字體:

    當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控遭遇“穩(wěn)增長(zhǎng)”重任,當(dāng)擴(kuò)內(nèi)需目標(biāo)遭遇“限購(gòu)”門(mén)檻,當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力遭遇樓市回暖征兆,當(dāng)個(gè)別地方幾度試探微調(diào)底線,房地產(chǎn)市場(chǎng)已陷入多方博弈的漩渦之中……

    針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題,國(guó)務(wù)院辦公廳7月24日發(fā)文稱(chēng),堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求,鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。然而,面對(duì)樓市調(diào)控的兩難選擇,如何取舍?怎樣平衡?

    降與漲:回暖不意味著反彈

    [背景]國(guó)務(wù)院決定從7月下旬開(kāi)始,派出8個(gè)督查組,對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。此次督查的重點(diǎn)是檢查住房限購(gòu)措施執(zhí)行情況,差別化住房信貸政策執(zhí)行情況,住房用地供應(yīng)和管理情況,稅收政策執(zhí)行和征管情況。 

    國(guó)務(wù)院“新情況、新問(wèn)題”的提法被廣泛解讀為是針對(duì)近期全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)的樓市回暖跡象和樓價(jià)上漲預(yù)期的情況提出的。

    今年以來(lái),政策密集“給力”,房地產(chǎn)調(diào)控效果初顯。然而,進(jìn)入6月以來(lái),不少地方樓市交易回暖,房?jī)r(jià)出現(xiàn)回漲苗頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月18日公布的6月份數(shù)據(jù)顯示,時(shí)隔8個(gè)月后,70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)在連續(xù)下調(diào)8個(gè)月后環(huán)比出現(xiàn)上漲,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量首次超過(guò)環(huán)比下降的城市數(shù)量,房地產(chǎn)調(diào)控走到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

    于是,一些房企和中介開(kāi)始急著宣告:“樓市要全面回暖了,快來(lái)買(mǎi)呀!”市場(chǎng)上甚至開(kāi)始出現(xiàn)所謂的“地王”和“日光盤(pán)”。

    房?jī)r(jià)是全面回暖還是暫時(shí)的恢復(fù)性上漲?

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為,業(yè)內(nèi)出現(xiàn)回暖說(shuō),其主要原因在于今年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑比較明顯,國(guó)家在不到一個(gè)月時(shí)間里連續(xù)降了兩次息,釋放了放松貨幣的信號(hào)。這帶來(lái)了未來(lái)房地產(chǎn)政策要逆轉(zhuǎn)的猜測(cè),也促使一些正在觀望的購(gòu)房者開(kāi)始出手。

    “數(shù)據(jù)顯示,1-6月房地產(chǎn)企業(yè)的投資銷(xiāo)售比是131.1,這個(gè)數(shù)字與2008年基本持平。從供應(yīng)角度看,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)至少還有2億平方米的商品房沒(méi)有售出,這個(gè)數(shù)據(jù)比2008年的1.8億平方米還要高。”秦虹說(shuō)。

    “今年1-6月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為16.6%,比2009年高位的30%下降了近一半,而土地購(gòu)置面積增速同比下降19.9%,全國(guó)住宅新開(kāi)工面積的增速同比下降10.2%。”綜上分析,秦虹指出,房地產(chǎn)整體的供需關(guān)系并沒(méi)有得到根本的扭轉(zhuǎn),成交大幅度反彈特別是價(jià)格大幅度反彈是不具備基礎(chǔ)的。

    “目前樓市成交量上升,仍是剛需所致。從住建部目前統(tǒng)計(jì)來(lái)看,自住性購(gòu)房成為主流,不少項(xiàng)目首次購(gòu)房比重達(dá)到了70%,有些項(xiàng)目甚至達(dá)到了90%。”住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)趙路興判斷,房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。在限購(gòu)紅線不松動(dòng)的情況下,房?jī)r(jià)很難再暴漲。

    事實(shí)上,出現(xiàn)“日光盤(pán)”只是少數(shù)開(kāi)發(fā)商為促銷(xiāo)搞的噱頭;而“地王”也不具有標(biāo)桿意義。今年上半年,房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍1882宗,而去年同期為1081宗,土地市場(chǎng)處于下行階段。分析人士指出,在中央堅(jiān)持調(diào)控樓市以及住房供應(yīng)充足的背景下,市場(chǎng)的周期性回暖并不足以支撐房?jī)r(jià)大幅上漲。

    控與放:抑投機(jī),也要保剛需

    [背景]盡管多個(gè)部委在兩個(gè)月內(nèi)9次表示“不放松樓市調(diào)控”,但是在“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力下,一些地方卻按捺不住為調(diào)控松綁的沖動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì),近40個(gè)城市先后出臺(tái)不同程度的樓市調(diào)控政策。

    歷次樓市調(diào)控,一旦經(jīng)濟(jì)增速放緩,就會(huì)出現(xiàn)一種“快松綁樓市救經(jīng)濟(jì)”的聲音。理由是包括限購(gòu)在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)政策會(huì)抑制內(nèi)需,不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。當(dāng)前,這種聲音再度出現(xiàn)。

    這種觀念突出表現(xiàn)在一些地方對(duì)房地產(chǎn)政策的不斷微調(diào)上。從目前的形勢(shì)看,各級(jí)政府之所以將應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的目光,過(guò)多地集中于救樓市的政策調(diào)整上,其重要原因之一,就是過(guò)分強(qiáng)調(diào)了樓市對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需的比重和潛力。

    房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè),其拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用不容小覷,但是單靠樓市救經(jīng)濟(jì),雖立竿見(jiàn)影,卻非治本之策。

    專(zhuān)家普遍認(rèn)為,樓市調(diào)控與穩(wěn)增長(zhǎng)并不矛盾,“調(diào)”的目的在于穩(wěn)房?jī)r(jià)、擠泡沫,對(duì)實(shí)現(xiàn)行業(yè)健康發(fā)展、降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)意義重大。更為重要的是,穩(wěn)房?jī)r(jià)與保民生息息相關(guān)。當(dāng)前房?jī)r(jià)有效回落的成績(jī)來(lái)之不易,如果放松調(diào)控,很可能形成新一輪房地產(chǎn)熱,催生新的樓市泡沫,也將失信于百姓的期待。

    認(rèn)真分析不難發(fā)現(xiàn),限購(gòu)政策不是“一刀切”:首套與改善性購(gòu)房不限,限的是投機(jī)性需求。換句話(huà)說(shuō),限的不是消費(fèi),而是帶有破壞性的投資。

    “從兩個(gè)方面來(lái)看今年的樓市政策思路,是非常清晰的。其一堅(jiān)決遏制投資、投機(jī)性需求;其二,支持自住性需求。” 趙路興表示,對(duì)待今年以來(lái)各地微調(diào)政策,也是延續(xù)這一思路。“限購(gòu)‘紅線’不會(huì)松動(dòng),凡是觸及的,均被叫停。相反,針對(duì)首套自住性住房的政策微調(diào),如首套房貸款利率有所下調(diào)等,決策層是沒(méi)有干涉的,有些甚至是支持的。”

    毋庸置疑,穩(wěn)增長(zhǎng)需要房地產(chǎn)更好地發(fā)揮作用。如何既能保證房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng),又不至于因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整帶來(lái)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速的下滑?

    鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)投資下滑的態(tài)勢(shì),趙路興認(rèn)為,應(yīng)切實(shí)增加普通商品住房及其用地的供應(yīng),特別是要落實(shí)好年度供地計(jì)劃,同時(shí)也要積極地引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化,增加適銷(xiāo)對(duì)路的普通商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)。

    更大的希望寄托在保障房身上,不過(guò)據(jù)了解,各地保障房建設(shè)遭遇資金不足的問(wèn)題,資金回籠難的現(xiàn)實(shí)更讓投資者望而卻步。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌日前就表示,保障房拉動(dòng)內(nèi)需的力量沒(méi)有想象中的大。

    不過(guò)前不久農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布的《下半年宏觀經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告》依舊認(rèn)為,保障房建設(shè)周期要一年半左右,未來(lái)房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定將更多依靠保障房建設(shè)。報(bào)告預(yù)測(cè),2012年保障房竣工量和投資分別增至500萬(wàn)套和1.45萬(wàn)億元,保障房投資增速將達(dá)20.8%,拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增加4.5個(gè)百分點(diǎn)。

    樓 盤(pán) 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
    潤(rùn)洲·華府 3260 大邑大道
    優(yōu)品美地 3500 甲子路
    中鐵金山 3700 大邑大道
    春天國(guó)際 3500 大邑大道
    邑都上城 3200 大邑大道
    凱蒂·凱旋城 3800 內(nèi)蒙古大道
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