7月23日上午，成都沙灣國際會展中心里人頭攢動。“醞釀已久”的成都北城改造規(guī)劃建設(shè)展暨項(xiàng)目推介會正在這里舉行。

《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，雖然前來咨詢的市民不少，但此次展會的主角無疑還是希望在“北改”進(jìn)程中“分一杯羹”的眾多大牌開發(fā)商，包括萬科、保利、綠地、招商、九龍倉、世茂、華僑城、中鐵、藍(lán)光等地產(chǎn)“大鱷”早已在此“安營扎寨”，參展勢頭毫不遜色于國內(nèi)任何一場房展會。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在此次推介會上，有多個(gè)涉及舊城改造的項(xiàng)目簽約。其中，雨潤控股集團(tuán)與成華區(qū)簽訂了駟馬橋果品市場搬遷項(xiàng)目，雨潤將在原址上投資過百億修建集商貿(mào)、住宅、娛樂于一體的雨潤國際廣場。

扎根成都的藍(lán)光集團(tuán)也將投資55億元對金牛區(qū)原五塊石電子電器市場區(qū)域進(jìn)行整合拆遷改造，建設(shè)藍(lán)光環(huán)球服飾貿(mào)易廣場項(xiàng)目，并以此為核心打造城市綜合體。

這只是成都近年來大力推進(jìn)城市綜合體建設(shè)運(yùn)動的冰山一角，即使外界一度用“瘋狂”、“大躍進(jìn)”、“泡沫中的泡沫”來形容這場聲勢浩大的“造城”運(yùn)動，但這一切顯然遠(yuǎn)未結(jié)束。

7月19日，綠地集團(tuán)以14.8億元拿下成都東村核心區(qū)448畝土地，這一舉動標(biāo)志規(guī)劃高度達(dá)468米的超高城市綜合體項(xiàng)目“成都綠地中心”即將開建。而在剛剛過去的6月，龍湖地產(chǎn)以12.8億元強(qiáng)勢拿下成都一幅商住混合地塊，溢價(jià)率高達(dá)76.8%。

綜合體混戰(zhàn)

7月的成都潮濕而悶熱，在“車流湍急”的成都城南天府大道中段，幾名年輕人正趁著紅燈伺機(jī)給正在等待通行的車主們發(fā)放傳單，傳單上宣傳的都是附近的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

記者放眼望去，在成都地鐵一號線世紀(jì)城站附近，東方希望天祥廣場、大源國際中心、新希望國際、峰匯中心、香年廣場、財(cái)智立方、希頓國際廣場、通威大廈、花樣年福年廣場等體量巨大的商業(yè)項(xiàng)目在天府大道旁扎堆而建，高聳的塔吊始終在空中忙碌，刺耳的打樁機(jī)撞擊聲宣告著大量的商業(yè)供應(yīng)即將井噴。

來自四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的最新數(shù)據(jù)，目前，成都開工建設(shè)的城市綜合體數(shù)量已超過100個(gè)，且大多單體體量在10萬平方米以上，未來幾年預(yù)計(jì)還將有1000萬平方米的體量入市，這一數(shù)字早已超越作為一線城市的北京和上海。另據(jù)中房信提供的數(shù)據(jù)，2015年成都的城市綜合體新增體量預(yù)計(jì)可達(dá)2757萬平方米，屆時(shí)，這一天量供應(yīng)將穩(wěn)居全國首位。

在成都主城區(qū)的大源、建設(shè)路、攀成鋼等板塊，著名的商業(yè)地產(chǎn)巨頭如新鴻基、九龍倉、凱德置地、新世界、華人置業(yè)、嘉里建設(shè)、太古地產(chǎn)、萬達(dá)、仁恒、復(fù)地以及成都本地的藍(lán)光集團(tuán)，早已陷入一場曠日持久的“混戰(zhàn)”。

一些以經(jīng)營住宅物業(yè)而聞名的開發(fā)商如萬科、華潤、保利、招商、中糧地產(chǎn)等亦不甘示弱，萬科鉆石廣場、保利中心、華潤萬象城、招商東城國際中心、中糧大悅城等商業(yè)項(xiàng)目的廣告牌遍布成都的各個(gè)角落。

同時(shí)，隨著成都“北改”的推進(jìn)，這個(gè)城市在商業(yè)綜合體上的“大躍進(jìn)”依然沒有結(jié)束。記者獲得的一份資料顯示，“北改”涉及建設(shè)用地總計(jì)16864公頃，其中，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地2089公頃(2089萬平方米)，占總用地的12.39%。

即將在成都北部拔地而起的諸多商業(yè)項(xiàng)目，體量之大令人咋舌。例如，以白酒為主業(yè)的五糧液集團(tuán)投資興建的“源上灣”綜合體項(xiàng)目規(guī)劃面積就達(dá)1700畝；成都國際物聯(lián)港項(xiàng)目亦號稱北城新中心、千畝城市綜合體。

世邦魏理仕公布的“全球零售業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)”顯示，成都是全球第三大忙于建設(shè)購物中心的城市。未來幾年，成都將有1000萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目入市，以成都加上周邊區(qū)縣的1000多萬人口，光新建的商業(yè)項(xiàng)目，人均商業(yè)面積就達(dá)1平方米左右。

上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成對本報(bào)記者表示，成都的商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)面臨“絕對過剩”的極大風(fēng)險(xiǎn)。

此外，目前整個(gè)成都市建筑高度超過200米的商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)(含規(guī)劃與在建)已經(jīng)超過30棟，而高樓最多的紐約也僅有35座、上海為21座、北京僅為4座，成都的高樓規(guī)劃與建設(shè)，大有趕超世界之勢。

“空城”隱現(xiàn)

“如果要給泡沫下一個(gè)最直觀的定義，那就是成都的商業(yè)地產(chǎn)。”在此前進(jìn)行的一次內(nèi)部論壇上，一位資深地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如是說。

北京大學(xué)人文研究中心主任、大中華購物中心聯(lián)盟副主席常滌非在考察了成都的商業(yè)地產(chǎn)后認(rèn)為，成都的綜合體建設(shè)顯然已經(jīng)“過熱”。“在一平方公里的范圍內(nèi)，就有3家體量動輒30萬甚至50萬平方米的購物中心，同質(zhì)化競爭的后果很有可能就是‘爛尾’。”

日前，記者實(shí)地走訪了位于成都火車南站附近的幾個(gè)綜合體項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，長期“大躍進(jìn)”帶來的負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

以天府大道以西建筑面積達(dá)12.5萬平方米的蘇寧生活廣場為例，盡管地理位置優(yōu)越，但開業(yè)一年來，其經(jīng)營狀況一直欠佳。7月23日傍晚，記者在偌大的購物中心內(nèi)僅看到了幾個(gè)零星閑逛的消費(fèi)者，在四樓的運(yùn)動服飾區(qū)，10多分鐘內(nèi)竟然沒有一個(gè)消費(fèi)者前來購物，而商場一樓屈臣氏、肯德基等常常“人滿為患”的主力店里，消費(fèi)者亦寥寥無幾。

同時(shí)，即使開業(yè)快一年，該商場很多店鋪仍在招商中，有不少店鋪已經(jīng)關(guān)門，整體開鋪率不足六成。

一位成都地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，該項(xiàng)目的開發(fā)商不是專業(yè)做房地產(chǎn)的，經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致招商、運(yùn)營困難，“爛掉是遲早的事。”記者發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目周邊已有凱丹廣場、宜家家居等多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目。在成都火車南站附近，幾個(gè)體量更大的綜合體項(xiàng)目如凱德天府中心、成都火車南站樞紐城市綜合體也在火熱建設(shè)當(dāng)中。

火車南站片區(qū)還不算是成都綜合體最集中的區(qū)域，在地鐵一號線金融城站附近，即將落成的成都金融城規(guī)劃了超過200米高樓建筑19座之多。目前，金融城的不少項(xiàng)目已經(jīng)竣工。華電、中信、中國建筑等巨頭亦在此蓋起了企業(yè)大樓。然而，記者看到，在金融城區(qū)域不少空曠的大街上除了幾個(gè)閑逛的建筑工人，基本沒有其他人，行駛過的車輛亦寥寥無幾。

不過，據(jù)當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)業(yè)人士透露，目前，即使在成都最為繁華的春熙路，也有多家購物中心因?yàn)榻?jīng)營不善而倒閉。

高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，成都甲級寫字樓市場空置率由2012年第一季度的27.7%上升至二季度的37.8%，供應(yīng)量和空置率都創(chuàng)下了歷史最高水平。