有分析人士認(rèn)為，房企存貨增加，但去庫(kù)存能力提升，這將加快現(xiàn)金回籠，提升利潤(rùn)率

編者按：2013年上半年年報(bào)披露接近尾聲，上市公司的庫(kù)存問(wèn)題再次成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，兩市累計(jì)存貨總額為4.4萬(wàn)億元。存貨較明顯的行業(yè)依然是房地產(chǎn)、服裝及鋼材等行業(yè)，其中，122家上市房企存貨1.68萬(wàn)億元?jiǎng)?chuàng)新高，去庫(kù)存化壓力依然較大。

截至8月29日，《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，已公布2013年中期業(yè)績(jī)的122家滬深兩市上市房企（按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類）存貨總計(jì)為1.68萬(wàn)億元，而去年140家上市房企的存貨總計(jì)則僅為1.42萬(wàn)億元。

由此可見(jiàn)，上市房企存貨同比大幅增長(zhǎng)。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，從今年上半年房企披露的中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，滬深兩市上市房企存貨或?qū)⒊�過(guò)1.7萬(wàn)億元，同時(shí)將再創(chuàng)新高。

存貨周轉(zhuǎn)率提升

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述122家上市房企平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為3765天，存貨周轉(zhuǎn)率為0.0478次。而去年同期這122家房企的上述兩個(gè)指標(biāo)分別為4147天和0.0434次。顯然，2013年上半年，存貨周轉(zhuǎn)加快的企業(yè)數(shù)量占比較高，存貨周轉(zhuǎn)率也在提升。

此外，有75家房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)減少，存貨周轉(zhuǎn)率提升，其占比為61%，包括萬(wàn)科、金地等全國(guó)知名房企以及泰禾集團(tuán)、北京城建等區(qū)域性房企；另外，47家房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)增加，占比為39%，這些企業(yè)包括了津?yàn)I發(fā)展等企業(yè)；而剩余房企的存貨周轉(zhuǎn)率則呈現(xiàn)降低態(tài)勢(shì)。

對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，去年年底以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，尤其一線城市和部分二線核心城市市場(chǎng)交易量和銷售價(jià)格持續(xù)提升。受此影響，房企存貨周轉(zhuǎn)率有所改善。

另有分析師也向記者表示，房企庫(kù)存去化能力與其產(chǎn)品布局有關(guān)。在8月份的《TOP10房企研究》報(bào)告中就表示，近兩年來(lái)，一、二線城市樓市回暖，吸引更多房企將資金投放到一、二線城市，即使中小房企，若占據(jù)了區(qū)域性市場(chǎng)，也會(huì)獲得相對(duì)較高的去化率。

此外，根據(jù)一份庫(kù)存報(bào)告顯示，目前一、二線城市的庫(kù)存已顯不足，而三、四城市的庫(kù)存呈現(xiàn)了“匍匐前進(jìn)”的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

“實(shí)際上，一、二線城市較好的市場(chǎng)消化能力決定了房企較高的庫(kù)存去化率，進(jìn)而在整個(gè)城市的庫(kù)存去化情況中得到體現(xiàn)。”上員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

不過(guò)，盡管如此，標(biāo)桿房企與中小房企的去庫(kù)存能力差異也不小。

去庫(kù)存能力存差異

事實(shí)上，上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利、金地集團(tuán)以及招商地產(chǎn)四大老牌龍頭房企存貨值排在前四位，存貨總計(jì)為6712.90億元；2012年同期，這一數(shù)據(jù)則為5157.68億元，同比增長(zhǎng)30.15%。同時(shí)，“萬(wàn)保招金”四強(qiáng)房企存貨占122家上市房企存貨總量的比例達(dá)到40.07%。

不過(guò)，萬(wàn)科2012年上半年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為2029天，存貨周轉(zhuǎn)率為0.089次，而2013年同期則分別為1853天，0.097次；保利地產(chǎn)2012年上半年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為2356天，存貨周轉(zhuǎn)率為7.64%，2013年同期則分別為1766天，0.1019次；金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)也在大幅下降，同時(shí)存貨周轉(zhuǎn)率則有不同程度的提升。

值得注意的是，相對(duì)于存貨增加，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)減少，去庫(kù)存能力強(qiáng)的大型房企，中小房企表現(xiàn)則是相反的。以津?yàn)I發(fā)展為例，其在2012年上半年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1163天，而2013年上半年則為1292天。同樣的，該房企存貨周轉(zhuǎn)率也從0.1548次變?yōu)?.1393次。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2013年上半年，全國(guó)多數(shù)房企都能在市場(chǎng)持續(xù)回暖中獲得利好，即使在價(jià)格沒(méi)有松動(dòng)跡象的情況下，也依然能保持一個(gè)較好的去化程度。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)稱，部分中小房企存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)增加則與其銷售節(jié)奏沒(méi)有把握好等因素有關(guān)。“當(dāng)企業(yè)的產(chǎn)品營(yíng)銷或經(jīng)營(yíng)管理存在缺陷時(shí)，就將在市場(chǎng)去化過(guò)程中陷入困境，其市場(chǎng)占有率也將被擠壓。”

同時(shí)，上述分析師也表示，大型房企在調(diào)控政策收緊時(shí)，去庫(kù)存能力受到一定阻礙，但一旦市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，去化率就會(huì)迅速提升，存貨周轉(zhuǎn)速度隨之加快。相反，部分品牌差的房企，在樓市嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)，庫(kù)存去化效果較差。而當(dāng)樓市回暖時(shí)，市場(chǎng)需求又會(huì)偏好于品牌房企，其周轉(zhuǎn)速度就會(huì)隨之變慢。