10月23日，北京市住建、國(guó)土等部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》，擬在今明兩年相繼推出兩萬(wàn)套和五萬(wàn)套自住型商品住房。政策的發(fā)布猶如給“一房難求”的“剛需”群體打了一針“強(qiáng)心劑”。自住型商品住房能否穩(wěn)住“一路上漲”的房?jī)r(jià)，房源如何落實(shí)到位，分配機(jī)制怎樣體現(xiàn)公平和公正，成為購(gòu)房者最為關(guān)心的問(wèn)題。

業(yè)內(nèi)人士表示，相比于當(dāng)前大量的住房需求，此類(lèi)房源入市將產(chǎn)生何影響還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)，帶有保障性質(zhì)的自住型商品住房同樣會(huì)面臨管理上的難題。

房源入市對(duì)市場(chǎng)影響幾何

根據(jù)意見(jiàn)，自住型商品住房將采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式供地，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷(xiāo)售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右，今明兩年將有7萬(wàn)套此類(lèi)性質(zhì)的住房入市。

“符合限購(gòu)條件的家庭都可以購(gòu)買(mǎi)，而且數(shù)量還不少。”因房?jī)r(jià)上揚(yáng)而焦慮的朱女士略顯寬慰地說(shuō)，“等一等也許真的有機(jī)會(huì)買(mǎi)到便宜的房子。”

鏈家地產(chǎn)研究部分析師張旭表示，“供應(yīng)規(guī)模較大讓普通購(gòu)房者入圍的可能性大大增加，這在一定程度上也使得部分購(gòu)房者出現(xiàn)短期觀(guān)望，等待這部分房源入市。這或許會(huì)直接緩解目前的價(jià)格上漲壓力”。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，最近幾年北京剔除保障房后的純商品房住宅供應(yīng)每年平均在8萬(wàn)套左右。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉樂(lè)觀(guān)地表示：“如果明年5萬(wàn)套的計(jì)劃能成為事實(shí)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)質(zhì)變，這對(duì)市場(chǎng)的影響非常大！”

“若供應(yīng)達(dá)到一定規(guī)模，自然會(huì)影響到新建商品住宅的定價(jià)。”但張旭同時(shí)指出，“從近5年的住宅交易量來(lái)看，每年大概有26.5萬(wàn)套的住房需求，而且自住型商品住房的供應(yīng)大多集中在相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域。相比北京的大量符合購(gòu)買(mǎi)政策的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，住房供應(yīng)還是有較大缺口，實(shí)際影響有待市場(chǎng)進(jìn)一步觀(guān)察。”

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳志則表示，隨著自住型商品住房體量增大，明年上半年，老百姓的購(gòu)房需求也許就會(huì)向這些房源流動(dòng)，平抑價(jià)格的作用將會(huì)逐漸得到體現(xiàn)。

七萬(wàn)套房源如何落實(shí)到位

“自住型商品住房政策解決了‘夾心層’的住房困難，這一政策由北京來(lái)探索非常有必要。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲認(rèn)為，“作為長(zhǎng)效的調(diào)控措施，對(duì)緩解老百姓因住房問(wèn)題產(chǎn)生的緊張情緒有重要作用。”

“惠民的政策雖然振奮人心，但政策成敗的關(guān)鍵在于這7萬(wàn)套房源能否落實(shí)到位。”北京市西城區(qū)正在參加保障房輪候的王先生表示，“總覺(jué)得保障房供應(yīng)太有限，希望這次的自住型商品住房能夠如期入市。”

據(jù)介紹，北京市明確表示年內(nèi)土地供應(yīng)將以自住型住房項(xiàng)目地塊為主。自住型商品住房地塊明年將在土地供應(yīng)計(jì)劃中單列，確保供應(yīng)。北京市國(guó)土局副總工程師王兵表示，國(guó)土、規(guī)劃部門(mén)對(duì)自住型商品住房的地塊梳理工作正在進(jìn)行，已供應(yīng)6宗地塊，年底前還將有6到7宗土地出讓?zhuān)�交易方式將�?ldquo;限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)競(jìng)配建”的方式為主。

北京市發(fā)展改革委投資處的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市發(fā)展改革委將把自住型商品房項(xiàng)目納入“綠色通道”，加快項(xiàng)目審批工作。

對(duì)于房源所處的位置，陳志認(rèn)為：“可能因?yàn)槟硞�(gè)樓盤(pán)所處區(qū)域好，配套設(shè)施完善，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而有的區(qū)域因?yàn)榕涮追矫娴脑�因市�?chǎng)不好，政府應(yīng)該及時(shí)做出反應(yīng)。”王兵則表示：“北京市力爭(zhēng)做到在建設(shè)規(guī)模大、教育醫(yī)療條件好、公共資源覆蓋面廣、道路交通通暢的地方優(yōu)先選配。”

保障“剛需”能否公平分配

經(jīng)適房、兩限房的分配問(wèn)題一直令業(yè)內(nèi)詬病，而帶有保障性質(zhì)的自住型商品住宅也同樣面臨分配的問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士指出，由于其比較寬松的購(gòu)買(mǎi)政策，管理上會(huì)有一定難度。怎樣確保購(gòu)房人的確是自住呢？

根據(jù)政策，符合限購(gòu)政策在北京市具有購(gòu)房資格的家庭均可購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房，兩類(lèi)家庭可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)：一是北京市戶(hù)籍無(wú)房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)；二是已在輪候經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房的家庭。政策同時(shí)規(guī)定，購(gòu)房家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套自住型商品住房，如將該住房出售，以后不能再購(gòu)買(mǎi)自住型商品住房。

“雖然組織搖號(hào)的主體是開(kāi)發(fā)商，但針對(duì)搖號(hào)的監(jiān)督機(jī)制將近似于保障房的搖號(hào)模式，確保公正。”北京市住建委副主任王榮武表示。

有購(gòu)房者表示，參加保障房輪候的家庭眾多，輪候經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房的家庭優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，會(huì)不會(huì)擠占其他購(gòu)房者的機(jī)會(huì)呢？

對(duì)此，王榮武解釋?zhuān)�目前北京保障房輪候家庭總�?shù)大概有13萬(wàn)，但預(yù)計(jì)參與自住型商品房搖號(hào)的家庭并不多，畢竟兩者之間價(jià)格差距仍較大。而且一旦輪候家庭放棄保障房而加入自住型商品房搖號(hào)，則會(huì)取消其此前保障房搖號(hào)資格。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于有諸多限制政策存在，容易在操作中出現(xiàn)漏洞，未來(lái)應(yīng)在執(zhí)行過(guò)程中出臺(tái)相應(yīng)的細(xì)則。“比如，由于是限價(jià)房產(chǎn)，政策規(guī)定在該住房購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)5年后再上市需要繳納30%的收益。”張大偉指出，“屆時(shí)如何計(jì)算收益，裝修、稅費(fèi)、利息等是否要扣除，都需要進(jìn)一步研究和明確。”