千億級(jí)的房企還要繼續(xù)擴(kuò)容，與一月份全國(guó)樓市陷入低迷的情況不同，幾大龍頭房企在2014年首月實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售開(kāi)門(mén)紅。在多個(gè)業(yè)內(nèi)人士看衰樓市的同時(shí)，這些房企卻不約而同地提高了年銷(xiāo)售目標(biāo)。

然而，在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不斷飛升的背后，卻是利潤(rùn)率的持續(xù)下降。德勤報(bào)告顯示，2012年房地產(chǎn)的凈利潤(rùn)較2010下降2.65%，而2013年房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率，較2012年同期下降3%。離開(kāi)高利潤(rùn)時(shí)代的房企，首先應(yīng)對(duì)的困難或許就是資金鏈的緊縮。“雖然房地產(chǎn)仍屬于朝陽(yáng)行業(yè)，但金融和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)可能將成為地產(chǎn)行業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)。”中海地產(chǎn)新任主席郝建民對(duì)外公開(kāi)表示。

房企業(yè)績(jī)逆市飄紅 難掩利潤(rùn)持續(xù)走低

千億級(jí)房企擴(kuò)容已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，2013年千億級(jí)房企從3家驟增到7家；而2014年才剛剛開(kāi)始，各大標(biāo)桿房企又開(kāi)始紛紛表決心，勢(shì)必要闖進(jìn)千億俱樂(lè)部，龍頭老大萬(wàn)科的目標(biāo)更是超越千億級(jí)別，向兩千億進(jìn)軍。

1月萬(wàn)科的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積194萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額276.5億元，同比增長(zhǎng)45%。而去年的黑馬碧桂園也展現(xiàn)出飛升的業(yè)績(jī)，盡管業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，去年增長(zhǎng)率接近100%的碧桂園今年的增長(zhǎng)速度將有所下降，但其1月仍然實(shí)現(xiàn)了140%的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率，達(dá)到176.7億元，同時(shí)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積及271萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)100%。

然而，樓市卻并非表面看上去的這樣火熱。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)銷(xiāo)售，1月份北京的成交套數(shù)、成交面積分別下降44%和46%，共6908套，成交面積74.42萬(wàn)平方米，超過(guò)9成城市成交環(huán)比下跌。

與樓市成交慘淡相對(duì)應(yīng)的，是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)下降。

德勤最新的研究報(bào)告表明，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入盈利能力下降周期，這主要是由于政策環(huán)境收緊和經(jīng)濟(jì)回落影響。告別高利潤(rùn)時(shí)代，為地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了金融及現(xiàn)金流的最大風(fēng)險(xiǎn)，郝建民表示。

據(jù)德勤統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2012年平均總營(yíng)收79.12億港元，2011年為63.48億港元；2012年的凈利潤(rùn)率比2011年略微增長(zhǎng)了0.5%，但比2010年下降了2.65%。權(quán)益回報(bào)比率從2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%，股本收益率下降模式開(kāi)始顯現(xiàn)。

“房地產(chǎn)毛利率和凈利潤(rùn)下降，主要是因?yàn)橥恋爻杀驹黾�、房�(jī)r(jià)上升減緩以及土地增值稅等原因所致。”受訪(fǎng)的分析人士普遍認(rèn)為。

而在這樣的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸產(chǎn)生了馬太效應(yīng)，2013年標(biāo)桿房企的凈利潤(rùn)在13%左右，同策咨詢(xún)中心總監(jiān)張宏偉表示，同一時(shí)期，其他企業(yè)的凈利潤(rùn)可能只有10%，而保障房的利潤(rùn)率僅為5%。在這樣的情況下，德勤報(bào)告表示，房地產(chǎn)行業(yè)有可能持續(xù)整合，從而清除實(shí)力較弱的企業(yè)。

低利潤(rùn)引資金流風(fēng)險(xiǎn) 地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型在即

在低利潤(rùn)時(shí)代，如果不采取一定措施緩解可能到來(lái)的資金流風(fēng)險(xiǎn)，房企中的一部分，尤其是中小型企業(yè)，很可能會(huì)被逐漸淘汰。

而從目前來(lái)看，房企轉(zhuǎn)型主要有兩個(gè)方面：一是在產(chǎn)品線(xiàn)上的轉(zhuǎn)型，主要圍繞規(guī)范化拿地、推進(jìn)快速周轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售為主；而另一方面則是促進(jìn)金融化發(fā)展，增加融資渠道。

在2012年之前，除了恒大、萬(wàn)科等房企以外，大部分房企以打造精品住宅為主，這一類(lèi)住宅的典型特點(diǎn)就是去化率較慢，資金也很難及時(shí)匯率。據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)的一份報(bào)告顯示2012年以來(lái)，大型開(kāi)發(fā)商紛紛專(zhuān)注于相對(duì)暢銷(xiāo)、去化率較快的普通住宅。近年來(lái)，綠城、龍湖、招商等企業(yè)都開(kāi)發(fā)了許多中小型住宅。

“房地產(chǎn)企業(yè)有兩個(gè)趨勢(shì)，”張宏偉表示，“一是拿地標(biāo)準(zhǔn)化，房企會(huì)根據(jù)自己的拿地成本、城市布局選擇拿地類(lèi)型；二是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度。”

困擾房企資金狀況的，不僅是利潤(rùn)率的走低，銀行信貸持續(xù)收緊、美聯(lián)儲(chǔ)退出QE，都進(jìn)一步縮緊了房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈狀況。而此時(shí)，打通多元化融資渠道、合理調(diào)整不同融資渠道之間的配比，則成為各個(gè)企業(yè)的重要任務(wù)。

海外融資成為一條重要的渠道，中指數(shù)據(jù)顯示，2013年共38家房企通過(guò)境外融資平臺(tái)發(fā)行海外債券，融資1340億元，增長(zhǎng)較上一年翻倍。而今年首月，碧桂園、富力再次先后發(fā)布美元優(yōu)先票據(jù)，共融資17.5億美元。數(shù)據(jù)顯示，1月份企業(yè)的多元化融資量高達(dá)434.8億元，同比上升34.53%，環(huán)比上升88.9%。

除了拓寬融資渠道，與銀行結(jié)盟也成為房企的一個(gè)發(fā)展方向，萬(wàn)科、越秀、恒大地產(chǎn)紛紛入股銀行，借助這一渠道，不僅能為融資提供便利，在未來(lái)更能帶來(lái)廣闊的增值收益或附加值收益。