問題

“以房養(yǎng)老”如何養(yǎng)？

其實，過去幾年已有銀行等機構在部分地區(qū)開展過“以房養(yǎng)老”試點。其中北京、上海、南京等地也曾嘗試一些試點，主要是以地方財政、養(yǎng)老院、銀行為主體，但目前大多已終止。

據銀行人士介紹，對于銀行來說，該項業(yè)務的收益情況與一般按揭業(yè)務無異。但如遇老年人去世，繼承人無力或不愿償還貸款，銀行將面臨處置房產的繁瑣手續(xù)，而且還可能面臨房產價值大幅下降的風險。

記者了解到，中信銀行是目前市場上推出“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務比較早的銀行。按照中信銀行在廣州推出的“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務規(guī)定，養(yǎng)老人須年滿55歲，借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人。貸款期限可根據借款人實際需要合理確定，但最長不超過10年。貸款利率按照中國人民銀行公布的同檔次基準利率或上浮執(zhí)行，貸款每月實際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元。

“借款人需有兩套或以上自有住房，所抵押的住房不屬于抵押人和共有人生活的唯一住所，用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔保。”中信銀行業(yè)務人員此前在接受記者采訪時表示，而對于借款人只有一套自有住房的情況，除了以該自有住房抵押，還必須增加一名擁有自有住房的法定贍養(yǎng)人作為共同借款人，用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔保。“同時，該按揭還可與租房互補，客戶為了補充養(yǎng)老金的缺口，可以把出租的房子再向銀行辦理‘以房養(yǎng)老’業(yè)務。”

據了解，該銀行也主要是通過打包，以綜合理財的方式推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務。不過，截至目前該業(yè)務進展仍相對困難，成交業(yè)務十分有限。

此次保監(jiān)會推出“住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點，意味著保險機構也將加入“以房養(yǎng)老”的隊伍。據保監(jiān)會相關負責人介紹，和銀行推出的業(yè)務相比，由保險公司開展的以房養(yǎng)老業(yè)務有著兩大優(yōu)勢。

“一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂；另一方面，老年人過世后，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。”上述人士稱。

盡管如此，目前具體“以房養(yǎng)老”保險產品還暫未出現。據媒體報道，幸福人壽目前已經在北京和上海積極申報以房養(yǎng)老保險試點。保監(jiān)會有關負責人表示，符合條件的金融機構不少，但真正有能力、有意愿來做這項業(yè)務的不會太多。

“因為這項業(yè)務關系到對風險的管控、對政策的把握、對背后的服務、對整個精算產品的設計等，比現有產品要復雜得多。即使?jié)M足各項試點條件，也不會有很多險企參與試點。”一位資深保險人士告訴記者。

不過，也正是基于保險公司所面臨的利率、房價波動、長壽、現金流等風險，保監(jiān)會將此次試點地區(qū)劃定為北京、上海、廣州、武漢四大城市。“作為一線城市，北京、上海和廣州的保險市場相對成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大，且房價波動相對較小。”該人士稱，而武漢入選也更多是因為已有保險公司開展養(yǎng)老社區(qū)探索，未來或可在二者的結合上做些文章。