本輪房地產(chǎn)調(diào)整不會少于5年 救市松綁都沒用
作者:未知 來源:證券時報 更新時間:2014年06月30日 【字體:大 中 小】
日前,在北大房地產(chǎn)總裁班講學(xué),討論最多的話題之一是這一輪房地產(chǎn)調(diào)整的周期有多長?房價下跌會持續(xù)到什么時候?有趣的右。是,來自全國各地的開發(fā)商們對“房價跌幅多少”分歧比較大,但對于調(diào)整時間卻似乎都比較樂觀,最長也就看到兩年半左其主要依據(jù)是前兩輪的調(diào)整,一次一年半,一次也不超過兩年,且跌幅總體上都不超過15%。這種預(yù)判使開發(fā)商們雖露愁容,卻也還從容篤定。甚至不少學(xué)員摩拳擦掌,躍躍欲試準(zhǔn)備拿地。
筆者對此深不以為然。
首先,這一次的房地產(chǎn)調(diào)整與前兩次的性質(zhì)完全不相同。無論是2008年至2009年的調(diào)整,還是2011年至2012年的調(diào)整,從年度的時段上看,無論是北京等一線城市還是三四線城市,全國當(dāng)年的房價都是上漲的,只是漲幅大小的區(qū)別。多數(shù)城市房價都呈現(xiàn)先抑后揚態(tài)勢,即使年初下跌10%~15%,下半年也迅即拉回,且重拾升勢,導(dǎo)致這兩次所謂調(diào)整的主導(dǎo)因素都是政府政策打壓。所以,前兩次的房價下跌、房地產(chǎn)調(diào)整應(yīng)該看作是“假摔”。
這次大不同。在政策沒有任何新的打壓的情況下,房地產(chǎn)自身開始調(diào)整,房價從滯漲開始全國性回落,成交不分東西南北,一線四線城市的成交量都大幅萎縮。因此,可以說“真摔”真的來了。這是自1998年福利分房結(jié)束、房地產(chǎn)大牛市元年開啟至今第一個真正意義上的大調(diào)整。而這種調(diào)整可以對比的是中外房地產(chǎn)類似的情況,可以借鑒的是其他經(jīng)濟調(diào)整的現(xiàn)象。
這一輪房地產(chǎn)調(diào)整與房價下跌最具可比性的是日本房地產(chǎn)泡沫破滅以及香港亞洲金融風(fēng)暴樓市暴跌,都是房價上漲多年后加速暴漲,都是經(jīng)濟不景的背景,都是房地產(chǎn)在經(jīng)濟中所占比重過大等之后出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅。從周期階段上看,都經(jīng)歷了“房價滯漲——成交萎縮——房價暴跌——持續(xù)低迷——房企破產(chǎn)——業(yè)主抗議——緩慢復(fù)蘇”等過程。當(dāng)然,表現(xiàn)形態(tài)有差異,比如日本房價走平三年后暴跌,而香港房價半年左右就暴跌;又比如業(yè)主抗議,日本較平緩,而香港出現(xiàn)50萬人上街游行。
不管表現(xiàn)形式如何,這個周期都不是一兩年能走完的。日本的周期走了10年;香港樓市從1997年算起至2005年復(fù)蘇也有9個年頭。跌幅最大時房價跌去65%;赜^這一輪中國房地產(chǎn)的大調(diào)整,雖然最新的統(tǒng)計顯示全國百城房價終于環(huán)比下跌,但只有一個點左右,真正必然要到來的暴跌尚未來臨。什么時候開始暴跌呢?像香港那樣半年?像日本那樣三年?誰也說不準(zhǔn)。不過,從上課的幾十位開發(fā)商所談到的成交慘淡的普遍情況看,這個時間應(yīng)該為期不久了。從1998年開始上漲的中國房價,漲了十五、六年了,像日本、中國香港那樣調(diào)整十年八年也不奇怪。中國經(jīng)濟由于城市化、結(jié)構(gòu)調(diào)整見效快等,調(diào)整時間或許短一些,情況比香港、日本要好一些,但經(jīng)濟運行自有它的規(guī)律。筆者料定,此輪調(diào)整時間不會少于5年。此外,還可以參照的是股市和黃金:上證從2007年的6200點下跌,至今8個年頭;黃金下跌3個年頭在下跌通道之中,其中黃金從形態(tài)看跌5個年頭以上無懸念。最有說服力的是它們都經(jīng)歷了所謂“斷頭鍘刀”式的暴跌過程!
學(xué)員有兩種典型的僥幸心理自我安慰:一是政府會救市。本屆政府是“市場起決定性資源配置”論者,所以別指望政府會輕易出手;退一步來說,限購取消、政府救市,短期自然有用。但別忘記:當(dāng)年限購擋不住房價上漲,取消限購怎么能擋住房價下行呢?
有的學(xué)員強調(diào)他所在的城市特殊,或能逃過一劫。筆者送了他一句成語:覆巢之下,焉有完卵。