近期著名投行中金公司發(fā)布了深度報告，對中國房地產(chǎn)業(yè)在2015年的走勢進行了詳盡的預(yù)測。對中金的深度報告進行了梳理，總結(jié)了20條重大行業(yè)趨勢預(yù)測結(jié)論，在此與業(yè)績同仁共同分享。

未來供給面同樣趨于收縮：隨著2014年開發(fā)商投資活動趨于保守，新開工收縮，我們預(yù)判2015年供應(yīng)較2014年下降5%~10%（對比2012年，重點城市供應(yīng)較2011年持平）。

行業(yè)庫存去化周期在年底出現(xiàn)改善跡象：截止9月底，我們監(jiān)控的庫存去化月數(shù)指標從7月高點的16.9個月小幅降低至16個月左右，而2011~2012年周期，庫存去化月數(shù)高點出現(xiàn)在2012年1月，為17.9個月，之后迅速降低至2012年8月的9.0個月。

資金價格方面，預(yù)計2015年實際利率平穩(wěn)回落，回落速度緩于2012年：根據(jù)中金宏觀組預(yù)測，2015全年將有兩次降息，而CPI 同比增速將滑落至1.4%的低位（2014年預(yù)測：2.0%），意味著實際利率在2015年將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅回落趨勢，回落速度緩于2012年，而實際利率與房價負相關(guān)，預(yù)示著2015年房價平穩(wěn)。

2013年開始，中國房地產(chǎn)市場、逐步由住房短缺時代走向升級改善時代，標志性事件是戶均1套房的實現(xiàn)。我們認為，未來住房潛在需求將逐年下降，市場重心轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”，調(diào)控政策也將由2010~2013年的壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵住房消費、防范房地產(chǎn)市場風險。

土地制度：鼓勵舊城改造，嚴控特大型城市新增建設(shè)用地；或?qū)⒂懈男?城市更新的制度性框架出臺。

2015年是房地產(chǎn)投資的“小年”，預(yù)計投資增速降速至8%，新開工面積同比下降10%。

歷史上看，房地產(chǎn)投資增速是到位資金來源及行業(yè)銷售額的滯后指標，2014年行業(yè)到位資金的快速下降將繼續(xù)拖累房地產(chǎn)投資增速；目前行業(yè)可售庫存依然在高位，拿地未有明顯起色，預(yù)期2015年新開工將繼續(xù)縮減，從產(chǎn)業(yè)邏輯鏈看，行業(yè)投資增速恢復(fù)上行需要等待可售庫存系統(tǒng)性下降，拿地恢復(fù)時點或在2015年2季度及以后。

按揭貸款支持將有所好轉(zhuǎn)，預(yù)計銷售額同比增長5%左右，銷售面積同比增速3%。行業(yè)銷售指標的先行指標則是信貸增速，中金宏觀組預(yù)計2015年M2增速依然將保持13%的同比增長，新增信貸額達9.5萬億元，按照過往經(jīng)驗，新增信貸的15%~20%將用于按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，我們估計全年新發(fā)放按揭貸款將在3.4萬億左右，同比增長14%，將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91萬億。

大重點城市數(shù)據(jù)顯示，2015年供需缺口將收窄，預(yù)計城市供應(yīng)同比下降7%，需求同比回暖9%。

中小型城市面臨高基數(shù)，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如我們觀察的2.5線城市及三四線城市，近年來逐步進入市場發(fā)展的平穩(wěn)期，限于高基數(shù)，我們預(yù)期2015年城市商品住宅銷售額同比漲幅分別為4%和-2%，明顯弱于一二線城市8%以上的整體水平。

房價預(yù)計2015年2季度之后才能回暖，環(huán)比調(diào)整幅度在5%以內(nèi)，全年整體較為平穩(wěn)：過去十年的歷史經(jīng)驗告訴我們，房價與實際利率呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系，而且居民存款定期化速度（表現(xiàn)為活期存款與定期存款增速差）則對房價具備一定程度領(lǐng)先關(guān)系，我們預(yù)計房價在2015年2季度之后回暖，預(yù)計重點城市2015年的房價低點環(huán)比調(diào)整幅度在5%以內(nèi)。

存量住房戶均超過1套，測算空臵率達17.7%，未來需求轉(zhuǎn)向“居住升級”+“舊城改造”。我們測算，城鎮(zhèn)家庭共擁有存量房2.6億套，6.2億間，合計209億平米。

國際經(jīng)驗看，除非土地供給嚴格被控制，地產(chǎn)商高利潤率不可持續(xù)：我們比對其他國家/地區(qū)開發(fā)商發(fā)展經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，由于地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)并未形成核心進入壁壘，除了土地供給嚴格被控制的城市型經(jīng)濟體（比如香港），開發(fā)商開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率均在20%左右波動，而凈利潤率都在10%以下。