明年一、二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑，但有望在下半年逐漸回暖，限購(gòu)政策有望全面退出，未來(lái)一半以上的開(kāi)發(fā)商或?qū)⑥D(zhuǎn)行、消失。

這些判斷出自《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014-2015）》。昨日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心及社科文獻(xiàn)出版社在京共同發(fā)布此書(shū)。

預(yù)計(jì)一二線城市房?jī)r(jià)先降后升

最新版的《住房綠皮書(shū)》從宏觀背景、市場(chǎng)主體、市場(chǎng)體系、公共政策四個(gè)方面，對(duì)年度中國(guó)住宅市場(chǎng)體系做了全面系統(tǒng)的分析、預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)，并給出相關(guān)政策建議。

該住房報(bào)告主編、中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理倪鵬飛認(rèn)為，2015年住房市場(chǎng)將整體延續(xù)衰退，量?jī)r(jià)回升幅度不會(huì)太大。他預(yù)計(jì)，一、二線城市將在2015年下半年復(fù)蘇，而三四線城市樓市要等到2016年下半年才能復(fù)蘇。然而，住房租賃市場(chǎng)會(huì)在2015年呈現(xiàn)相對(duì)溫和的增長(zhǎng)。

仍限購(gòu)城市一年內(nèi)或放開(kāi)

而隨著房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及調(diào)控政策主要向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院助理研究員鄒琳華預(yù)計(jì)，仍在堅(jiān)守限購(gòu)的城市有望在一年內(nèi)全面放開(kāi)。

即便政府退出包括全面取消住房限購(gòu)在內(nèi)的救市措施，但鄒琳華認(rèn)為，在住房投資收益過(guò)低、住房供給相對(duì)過(guò)剩的大環(huán)境下，“房地產(chǎn)市場(chǎng)也將風(fēng)光不再。”

海外將分流高端住房市場(chǎng)

外交學(xué)院國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授郭宏宇在綠皮書(shū)中撰文預(yù)計(jì)，2014-2015年，世界經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)的影響是負(fù)面的，一、二線城市，尤其是其中的高端住房市場(chǎng)，將承受較大沖擊。

為何如此？郭宏宇分析，有部分原因源于，在金融危機(jī)沖擊下，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體試圖通過(guò)投資移民等方式，吸引資本流入，并在購(gòu)買住房上給予一定福利，使得海外置業(yè)價(jià)格與環(huán)境等優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。

此外，隨著越來(lái)越多的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入境外住房市場(chǎng)，境外置業(yè)的成本也不斷下降。

■ 焦點(diǎn)

地方政府或不再人為“造城”

這次綠皮書(shū)專門單列一章，對(duì)地方政府在住房發(fā)展中的行為進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)。安徽工程大學(xué)副教授蔡書(shū)凱分析，未來(lái)地方政府將會(huì)從越位到退位，從錯(cuò)位到歸位，從缺位到補(bǔ)位，立足于市場(chǎng)規(guī)律辦事。“以前的人為造城行為將大大減少或不復(fù)存在。”

“隨著國(guó)家反腐敗的推進(jìn)，未來(lái)房地產(chǎn)土地方面違規(guī)的行為會(huì)大幅度減少，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者的角色會(huì)進(jìn)一步淡化。”蔡書(shū)凱認(rèn)為，如要讓地方政府更好地實(shí)施管理本位，需要一些外部的輔助條件，最重要的是通過(guò)房地產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)移支付等，保持地方政府財(cái)力的可持續(xù)性。

兩年內(nèi)將有三四成房企遭淘汰

綠皮書(shū)介紹，除2008年涌現(xiàn)了一波短暫的房企退市潮外，過(guò)去10年中，住房企業(yè)數(shù)量基本與房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰呈高度正相關(guān)關(guān)系。

而隨著2013-2014年度房地產(chǎn)市場(chǎng)下行與行業(yè)集中度的大幅提升，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院實(shí)習(xí)研究員劉尚超預(yù)計(jì)，兩年內(nèi)，會(huì)有30%-40%的房企遭到淘汰，“而且數(shù)量縮減的趨勢(shì)短期內(nèi)不可能出現(xiàn)反彈。”

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院助理研究員鄒琳華甚至預(yù)測(cè)，未來(lái)將有一半以上的開(kāi)發(fā)商，將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入真正意義的寡頭時(shí)代。