盡管樓市政策繼續(xù)“松綁”的預(yù)期強(qiáng)烈，但房貸利率并未出現(xiàn)明顯松動(dòng)。機(jī)構(gòu)調(diào)研顯示，截至今年1月，大部分一二線城市的首套房貸利率沒有出現(xiàn)明顯變化，只有部分銀行略微向下調(diào)整。但總體而言，85折仍是首套房貸的“底線”。

分析人士指出，盡管按揭貸款為優(yōu)質(zhì)行列，但當(dāng)前銀行繼續(xù)下調(diào)房貸利率的動(dòng)力不大。購房者的實(shí)際成本，只能隨基準(zhǔn)利率而調(diào)整。若房貸利率無明顯變化，其對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用將相對(duì)有限。

多數(shù)城市房貸利率無變化

來自興業(yè)證券的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月第二周（1月5日-11日），四個(gè)一線城市中，只有廣州的一家銀行下調(diào)了首套房貸利率，其余銀行并無變化。

據(jù)悉，上周北京有17家銀行的首套房貸利率低于基準(zhǔn)，其余7家銀行均與基準(zhǔn)利率持平。其中，最低為農(nóng)業(yè)銀行和匯豐銀行，利率為基準(zhǔn)利率的0.88倍。廣州、深圳兩地的銀行中，大多數(shù)的首套房貸利率低于基準(zhǔn)，利率底線也為基準(zhǔn)的0.88倍。上海有17家銀行的首套房貸利率低于基準(zhǔn)，最低的民生銀行利率為基準(zhǔn)的0.85倍。

二線城市的情況大致類似。天津、南京的首套房最低貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.9倍，成都、杭州為0.88倍。其中，上周天津有7家銀行下調(diào)了首套房貸款利率，成都有2家銀行出現(xiàn)下調(diào)。

從2014年末以來，按揭貸款的利率就已開始下調(diào)。大多數(shù)銀行將首套房貸款的最低利率降至基準(zhǔn)以下，但85折幾乎已成底線。部分銀行還需搭配購買理財(cái)產(chǎn)品，才可獲得較低的利率優(yōu)惠。但對(duì)于二套房的貸款利率普遍仍維持在1.1倍的水平，比之前并無松動(dòng)。

次輪松綁房貸的起源來自于去年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清貸款的家庭，購買二套普通商品住房時(shí)，執(zhí)行首套房貸款政策,即“認(rèn)貸不認(rèn)房”。同時(shí)，對(duì)于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

此后，多數(shù)銀行公布了執(zhí)行細(xì)則，其貸款利率也逐漸有所下調(diào)。

刺激樓市作用有限

分析人士指出，盡管房貸利率仍有進(jìn)一步優(yōu)惠的空間，但在銀行地方分支行的具體操作層面，住房貸款申請(qǐng)者想要獲得0.7倍的貸款利率難度極大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，央行文件中，提及最低7折的首套房貸款下限，但這并非新政，只是常規(guī)性的條款內(nèi)容。他認(rèn)為，在目前資金價(jià)格水平上，銀行吸儲(chǔ)難度非常大，7折利率很難實(shí)現(xiàn)。

張大偉表示，信貸是對(duì)市場(chǎng)成交影響最大的政策，除非繼續(xù)降息，否則購房者很難在現(xiàn)有的政策下得到實(shí)惠。因此，未來信貸層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激恐怕相對(duì)有限。

但相比之下，公積金貸款方面的優(yōu)惠政策，有可能給購房者帶來利好。未來一段時(shí)間，各地仍可能繼續(xù)在公積金貸款方面出臺(tái)優(yōu)惠政策，并可能對(duì)市場(chǎng)帶來刺激。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，供大于求的形勢(shì)已經(jīng)明確，這可能制約未來的市場(chǎng)交易。分析人士指出，過去多年來，房地產(chǎn)投資、拿地、新開工等指標(biāo)不斷保持高增速，大大增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)。如今，不少二三線城市出現(xiàn)的“空城”表明，很多城市的供應(yīng)已經(jīng)超出其消化能力，這甚至可能引發(fā)償債危機(jī)。