中國住房需求未來走勢預(yù)測

在新世紀的前十年內(nèi)，中國的住房需求增加了近七倍左右。其中，人口結(jié)構(gòu)因素的影響程度無論從時間還是空間上均得到了明顯強化。當前，中國正處于人類歷史上最大規(guī)模的城市化加速進程之中，每年將帶來相當于一個東京市的人口涌入城市。從人口年齡結(jié)構(gòu)來看，1980年代“嬰兒潮”的滯后影響仍將長期存在。從家庭代際結(jié)構(gòu)來看，由于計劃生育政策的推行，當前的家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出小型化的特點。在房價上升預(yù)期的背景下，兩代人儲蓄同時爆發(fā)性釋放于當前的房地產(chǎn)市場，故而對當前的住房市場造成空前壓力。

但是由于當前的勞動年齡人口占比已經(jīng)位于歷史的頂峰水平，未來人口年齡結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)出老年人口比例持續(xù)升高、中青年人口比例持續(xù)下降的局面，“單獨兩孩”政策的陸續(xù)放開再疊加1980年代生育高峰期的嬰兒回聲潮，未來五年內(nèi)年均新生兒數(shù)量將接近1800萬。而伴隨著生活水平的提高和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的改善，中國未來20年內(nèi)的老年撫養(yǎng)比也將會上升一倍左右，2030年后60歲以上老年人口將會超過3.7億。與此同時，中國目前正處于人類歷史上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進程當中，根據(jù)麥肯錫的預(yù)測，中國城鎮(zhèn)化率在2030年將達到66%，聯(lián)合國經(jīng)濟和社會事務(wù)部發(fā)布的《世界人口展望：2010年修訂版》認為2030年中國城市化率將穩(wěn)步提高到68.7%，更有學(xué)者甚至提出了2030年中國城鎮(zhèn)化率達到80%的遠景設(shè)想。根據(jù)人口年齡結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化推進速度估算，未來中國住房需求的變化模式極有可能按照“高城市化率、高人口撫養(yǎng)比”的參照體系演化。

根據(jù)國際經(jīng)驗，人口撫養(yǎng)比的這種長期上升趨勢將會一定程度上導(dǎo)致住房剛性需求的下降，但由于高城市化率所帶來的部分改善性需求，將會適度延緩城市總體住房需求的下降幅度。未來二十年中國城市住房需求的總體走勢將會呈現(xiàn)出“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征，拐點大致出現(xiàn)在2020-2025年間，屆時中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。因此，未來中國住房制度的綜合配套改革目標，一方面要著眼于消化當前人口結(jié)構(gòu)所引致的剛性需求和改善型需求，進一步抑制住房市場的投資和投機性需求。另一方面，要謹防2025年后可能出現(xiàn)的人口金字塔“蘑菇云”風險。未來20年，中國人口結(jié)構(gòu)的劇烈變動，將會導(dǎo)致人口金字塔的形狀和變化趨勢呈現(xiàn)出典型的“蘑菇云”狀。正如原子彈爆炸產(chǎn)生的蘑菇云一樣，人口結(jié)構(gòu)“蘑菇云”所釋放出的能量和沖擊力將會對住房市場和宏觀經(jīng)濟造成巨大影響。

從住房需求的區(qū)域格局來看，由于中國常住人口統(tǒng)計口徑的城鎮(zhèn)化率已超過50%，人口由農(nóng)村向城市流動的速度將減緩，而人口從小城市向大中城市集聚的狀況將變得更加突出。由于中國當前的經(jīng)濟增長模式仍以勞動投入型為主，經(jīng)濟發(fā)展速度較快的城市和區(qū)域往往對高學(xué)歷的勞動年齡人口吸引力相對較高，這種局面會加速中青年勞動力向東部沿海城市的集聚，從而進一步降低東部地區(qū)的人口撫養(yǎng)比并導(dǎo)致住房剛性需求的相對增加。新世紀以來，100-500萬人口的大城市數(shù)目增加了24個，城市人口增長了近6000萬，中小城市（鎮(zhèn)）所擁有的人口數(shù)在全部城鎮(zhèn)人口中所占的比重有所下降。這種城鎮(zhèn)化和人口流動的新態(tài)勢將會進一步加劇中國住房需求的空間失配現(xiàn)象，中國住房市場將會迎來一個相當長的分化時期。北上廣深等一線城市由于受到供地約束和人口過度集聚的影響，其剛性需求和改善性需求還將依然強烈，總體會呈現(xiàn)出“量穩(wěn)價增”的局面；二線城市和人口基本面向好的三線城市開始從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)優(yōu)化，總體呈現(xiàn)“量減價穩(wěn)”階段；其他三四線城市由于人口規(guī)模和房地產(chǎn)市場增長后勁乏力，可能會面臨“有量無價”的蕭條局面。

幾點政策建議

未來二十年將是中國人口結(jié)構(gòu)及住房需求劇烈變動的時期，為了防止人口結(jié)構(gòu)的周期性波動給住房市場帶來大起大落的影響，我們認為，必須抓住歷史契機加快推進住房制度綜合配套改革和相關(guān)人口政策的調(diào)整。

第一，適度調(diào)整生育政策穩(wěn)定住房需求主體。在充分論證“單獨兩孩”政策實施效果的基礎(chǔ)上，考慮全面放開兩孩政策的可行性。從長期來看，人口生育率的增加可以有效防止人口結(jié)構(gòu)的周期性波動給住房市場帶來大起大落的影響。一方面，人口撫養(yǎng)比的增加可以增加當前的消費率、減少儲蓄率，從而在一定程度上避免了中國住房需求的持續(xù)高漲；另一方面，出生率的增加可以有效增加未來住房市場的潛在需求主體，使得未來有比較穩(wěn)定的成年人來接續(xù)房地產(chǎn)市場，避免需求主體的急劇減少引發(fā)的房價硬著陸�？傮w而言，單獨兩孩政策是有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健均衡發(fā)展的，但就目前而言，單獨兩孩政策的力度和強度還無法達到立竿見影的效果。

第二，進一步深化戶籍制度改革的深度和廣度。改革開放以來，以戶籍制度為基礎(chǔ)的大量有形和無形門檻，導(dǎo)致了大量流動人口選擇在流入地工作而仍在流出地買房，造成了嚴重的職住分離和住房需求的空間失配問題。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有0.9%的農(nóng)民工實現(xiàn)了在務(wù)工城市購買住房的愿望，而大約有1/3以上的農(nóng)民工選擇在老家縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房。通過戶籍制度改革和保障性安居工程，可以將這一部分流動性的需求主體穩(wěn)定下來。在部分條件具備的地區(qū)，可以嘗試宅基地、房屋和土地使用權(quán)跨區(qū)域調(diào)配置換的可行性。

第三，針對老齡人口比例逐漸升高的趨勢，可以參照歐美發(fā)達國家反向住宅抵押貸款的運作模式，在建立健全老年保障體系的基礎(chǔ)上嘗試“以房養(yǎng)老”政策的可行性，適度增加銀色住宅和老年公寓的供應(yīng)量，滿足不同年齡段和健康狀況老年人的住房服務(wù)消費需求；針對農(nóng)民工和低收入群體的職住不平衡問題，可以通過減免租房稅費、鼓勵有關(guān)部門成立國有房屋租賃經(jīng)營機構(gòu)和中介機構(gòu)等措施，進一步規(guī)范租房市場并保護承租行為，從而有效緩解這部分人群的住房壓力。

第四，建立以人口基本面為導(dǎo)向的分類城市住房調(diào)控體系。未來二十年同樣是中國住房市場出現(xiàn)嚴重分化的時期，城鎮(zhèn)化的新態(tài)勢將會引發(fā)不同等級的城市出現(xiàn)不同的市場特點，調(diào)控的力度和方式也需要有所差異。下一階段的城市化將會導(dǎo)致人口的空間結(jié)構(gòu)向東部沿海地區(qū)的大中城市傾斜，而三、四線城市的流入人口將會小于其遷出人口。因此，要加快形成以人口流入和流出為基本面的分類城市住房調(diào)控體系，有效預(yù)防住房市場的潛在風險。