國人未富先老 養(yǎng)老房產(chǎn)功能殘缺前景何在?(2)
作者:王悅 羅韜 來源:北青網(wǎng) 更新時間:2015年08月29日 【字體:大 中 小】
醫(yī)療功能實現(xiàn)難
另一方面,《第一財經(jīng)日報》記者多方采訪獲悉,雖然上述樓盤打著醫(yī)療養(yǎng)生的功能,但是真正實現(xiàn)還是非常困難。
“目前我們完成的是與北京999醫(yī)院的簽約合作,其中急救的部分已經(jīng)談好,屆時會有內(nèi)地的醫(yī)生過來坐診。”小劉介紹。
一線城市的醫(yī)生會愿意過來嗎?
面對記者的質(zhì)疑,小劉解釋道,按照海南地區(qū)特有的“名醫(yī)邀請模式”,他們考慮邀請來自北上廣的醫(yī)生過來坐診,順便度假,一般每次半個月左右,院方會提供來回機票以及住宿,也會有高額的"出診"補貼,“在海口、三亞都是這么做的,內(nèi)陸的醫(yī)生都很愿意過來的。”小劉說。
但在這個規(guī)劃擁有48000平方米康復(fù)醫(yī)院、4000平方米養(yǎng)身中心的小區(qū)內(nèi),僅僅依靠這個方案恐怕并不能滿足其設(shè)定的醫(yī)療需求。對此,小劉也承認,截至目前,除了與北京999醫(yī)院的急救中心已經(jīng)確認了合作關(guān)系外,其余的醫(yī)療項目仍處于“紙上談兵”階段。
事實上,要做一個小區(qū)的高檔康復(fù)醫(yī)院,它所需的投入在資金規(guī)模和難度上并不亞于小區(qū)房屋本身。多位業(yè)內(nèi)人士認告訴記者,養(yǎng)老房產(chǎn)更多的挑戰(zhàn)是來自于醫(yī)療硬件之外的軟件配套,需要更多更專業(yè)的醫(yī)生和專家資源,而這一點其實是非常缺乏的。
根據(jù)某研究院在今年6月份出的報告,目前國內(nèi)的養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)主要分為老年公寓、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的老年社區(qū)以及度假養(yǎng)生區(qū)這幾種方式。在這其中,老年公寓以及醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的社區(qū)多數(shù)立足于城市,度假養(yǎng)生社區(qū)則多數(shù)建立在城市周邊以及休閑旅游區(qū),早前出現(xiàn)的海南、云南等地房產(chǎn)是這些養(yǎng)生社區(qū)的主要聚集地。
但無論是哪一種方式,目前國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)真正實現(xiàn)“醫(yī)療”功能實際都非常困難。
從國家花大力打造卻難以推進的社區(qū)醫(yī)院配套就可窺見:社保報銷問題在基層社區(qū)難以全面推進;專家資源不足,普通的患者不愿去就診,導(dǎo)致社區(qū)醫(yī)院就診率不高,因此留不住優(yōu)秀的醫(yī)生,導(dǎo)致惡性循環(huán)。
盈利困局
某研究院的一份報告指出,近十年中國人口老齡化進程明顯加快,未來20年中國老齡化將進入加速階段,預(yù)測到2030年60歲以上人口占比將接近30%�?梢哉f,整個市場目前是一個藍海。
“有醫(yī)療功能的養(yǎng)老地產(chǎn)是一個很好的解決中國養(yǎng)老問題的辦法,無論是對于資本還是社會需求都可以實現(xiàn)雙贏。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長張軍對本報記者表示,“我們都知道現(xiàn)在國家社保還會有段時間處于"空賬期",通過其他方式手段來解決醫(yī)療問題對于國家來說也是需要的。”
但是我國卻面臨了一個“未富先老”的階段,歐美一些發(fā)達國家在進入老齡化社會時,人均GDP在1-3萬之間,而我國現(xiàn)在人均GDP也才5500美元,人均收入直接制約了人們對于醫(yī)療養(yǎng)生類地產(chǎn)的需求。
《第 一財經(jīng)日報》記者多方采訪獲悉,目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)項目的盈利模式大概有三種。第一種是“出售型”產(chǎn)品,主要是通過配套設(shè)施來完成房產(chǎn)出售,比如東方太陽城項目。第二種是“會員模式”,通過收取租金享受專業(yè)的服務(wù),比如上海親和源老年社區(qū),但是這個模式是一個長期持有的過程,多數(shù)開發(fā)商不會選擇這個模式。 第三是“租售并舉”,比如北京的太陽城項目。
雖然上述項目由于自然景觀的不可復(fù)制性,項目定價和議價能力高,但是由于項目的季節(jié)性強,設(shè)施及服務(wù)享受不頻繁,因此導(dǎo)致開發(fā)商前期投入大、回收周期 長。目前看來,這類地產(chǎn)的盈利模式包括住宅銷售、設(shè)備租用和提供服務(wù)三大塊,但是由于整個市場的關(guān)系,目前在銷售端就已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求。
“這類產(chǎn)品在海南太常見了,大家都是一窩蜂開發(fā)。” 林志標告知記者。
此 外,由于養(yǎng)老地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及領(lǐng)域廣的特點,這一領(lǐng)域的主要投資者包括養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、地產(chǎn)開發(fā)商、保險公司以及境外投資者等,涉及產(chǎn)業(yè)涵蓋居住、護 理、醫(yī)療、文體、餐飲服務(wù)等。同時養(yǎng)老地產(chǎn)項目前期需耗費大量資金,且投資回收期較長�?傮w來看,其核心屬性是“養(yǎng)老”而不是地產(chǎn)開發(fā),決定其面臨一系列 開發(fā)難點。
一個可以看得到的前例是,哪怕是在20年前已經(jīng)嘗試養(yǎng)老醫(yī)療地產(chǎn)開發(fā)的美國,目前該項目的平均收益率也只有10%。