難點三：征稅房產的房價如何評估確定？

按照此前上海房產稅試點的計稅方法，試點以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據，目前暫按應稅住房市場交易價格的70%計算評估價格，再按照稅率計算繳納。

但從現實情況看，房產評估價格如何確定卻存在一定難題。記者暗訪北京(樓盤)多個房地產中介公司發(fā)現，長期以來，出于避稅的考慮，部分二手房交易的實際交易價格和官方系統(tǒng)登記價格差距較大，比如可以將實際每平米5萬元左右的價格“做”到3萬多元。

有專家表示，評估的房價是計稅的重要依據，如何真正反映房地產市場的真實情況，對政府來說將是挑戰(zhàn)。

一字之差意味著什么？

從2011年上海與重慶試點房產稅，到2013年黨的十八屆三中全會決定將以往“房產稅”的提法轉變?yōu)?ldquo;加快房地產稅立法”，專家稱“一字之差”意味著房地產領域的稅收改革上升為房地產稅體系建設。

在這種情況下，房地產領域的稅收改革對百姓和政府會產生哪些影響？

記者統(tǒng)計發(fā)現，目前，與房地產有關的稅收包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等一系列的稅種。記者在“北京市商品房現房買賣合同”上看到，僅買房人需要讓開發(fā)商代交的稅費，就有契稅、房屋所有權證印花稅、房屋登記費、產權代辦費、分戶發(fā)放圖表費等多項。

中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設經濟系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示，很多相關稅費集中在開發(fā)流轉環(huán)節(jié)，且以間接稅為主，在以賣方市場為主的情況下極易造成稅負轉嫁。

對此中原地產首席分析師張大偉認為，如果新增稅項同時不改變供需結構的話，最后結果依然是加稅。

但賈康認為，“房地產稅”既包括房產稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。未來的房地產稅改革方向并非單一針對住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個房地產行業(yè)鏈條的稅費簡并，其最終的大方向可能是結構性減稅，老百姓(603883,股吧)的稅負有可能是降低的。

另一方面，征收房地產稅對于政府財政“錢袋子”的影響也將成為政策考量焦點。

某房地產研究院的一份報告顯示，僅今年7月，國內十大城市的土地出讓金收入就達約600億元。雖然目前大城市土地財政日子似乎過得不錯，但同策咨詢研究院研究結果顯示，2020年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數將達到1.1套，屆時，大量存量房將難以讓地方政府再依靠土地財政過日子。

在這種情況下，專家表示，雖然房地產稅大方向是稅收結構有可能出現或增或減的調整，但是隨著征收覆蓋面加大，房地產稅有可能對地方政府形成多重影響。

首先，比重將越來越大。上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示，房地產稅的重要定位之一就是土地財政的替代者。從房產稅試點看，顯然僅對新增交易收稅難以起到補貼財政收入功效，因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。

其次是收入穩(wěn)定。一段時間以來，地方政府對土地財政過于依賴，樓市一旦有大幅波動，地方經濟也會受到影響。專家認為，房地產稅一旦開征，將成為地方政府穩(wěn)定的稅收來源。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，房地產稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調節(jié)財富分配、抑制房地產市場投機等方面有重要作用。