銀十全國樓市呈分化 預(yù)計(jì)四季度成交將上行
作者:未知 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 更新時(shí)間:2015年10月12日 【字體:大 中 小】
國慶過后,各地樓市動(dòng)態(tài)的新聞?lì)H多,從中可以窺察市場風(fēng)向。不過,東南西北風(fēng)亂刮,風(fēng)向哪里吹?近幾年全國樓市區(qū)域分化,強(qiáng)弱有異也屬正常。但同樣是報(bào)道一個(gè)城市,有報(bào)道說降溫的,有報(bào)道說上漲的,這就難免讓人一頭霧水了。
那么,該如何看待這些消息?又該如何穿透迷霧,看清當(dāng)前市場形態(tài)與接下來的走勢?
首先,要清楚媒體報(bào)道的特性。很多老百姓,看到記者采訪的文章,尤其是大報(bào)大媒體的報(bào)道,就容易偏聽偏信。其實(shí),部分記者為了追求觀點(diǎn)吸引眼球,會(huì)片面報(bào)道房地產(chǎn)市場,這也就解釋了很多媒體的觀點(diǎn)、包括嘉賓的觀點(diǎn)被證偽的為何并不少見。
這種片面報(bào)道的滋生有兩片肥沃土壤:一是全國市場很大,區(qū)域差異性也很大,地方媒體只關(guān)心該地區(qū)樓市,全國性媒體也常常只是例舉性報(bào)道,比如北京市場如何,上海房價(jià)如何;二是可以采訪的專家多而雜,包括經(jīng)濟(jì)學(xué)者、房地產(chǎn)研究者、房地產(chǎn)從業(yè)者等,他們的水平參差不齊,觀點(diǎn)各異,自然會(huì)導(dǎo)致新聞?dòng)^點(diǎn)片面化。
其次,要明白房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的內(nèi)涵。很多新聞?wù)f,國慶長假期間,某某城市住宅成交清淡,相比8月、9月同期大幅下滑。這種說法具有很強(qiáng)的誤導(dǎo)性。長假期間,很多人出游,沒心思看房買房,而且有些城市的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)在長假部分時(shí)段關(guān)閉。
筆者認(rèn)為,這種情況下,長假期間的交易數(shù)據(jù)是失真的?梢阅眠@樣的數(shù)據(jù)跟往年國慶期間數(shù)據(jù)相比,但不能與上月同期進(jìn)行比較。
通過數(shù)據(jù)看清市場,這并非一件容易的事,即便是業(yè)內(nèi)人士,不懂?dāng)?shù)據(jù)內(nèi)涵和數(shù)據(jù)之間內(nèi)在聯(lián)系的大有人在,更何況普通民眾。簡單的選擇是,關(guān)注靠譜機(jī)構(gòu)和靠譜專家的觀點(diǎn)即可。
就當(dāng)前市場所處的房地產(chǎn)短周期的階段而言,住宅成交量的重要性已較半年之前弱化,同比和環(huán)比的重要性更是明顯下降,成交量只要不是連續(xù)明顯下滑,則不必?fù)?dān)心。此時(shí),房價(jià)的重要性上升。而到了明年二、三季度,則必須重新高度關(guān)注成交量,那時(shí)它將決定房價(jià)何時(shí)變向。
再次,需要簡要分析當(dāng)前樓市的形態(tài)。長假時(shí)間短,且非常態(tài),期間成交數(shù)據(jù)不宜作為判斷市場的主要依據(jù),向前追溯幾個(gè)月會(huì)更有參考價(jià)值。從全國來看,前8個(gè)月商品房成交面積同比增幅擴(kuò)大至7.2%,回暖進(jìn)程繼續(xù)。
從某研究院跟蹤的30個(gè)典型城市來看,9月總體商品住宅成交面積環(huán)比8月增長3%,同比去年9月增長29%。雖然環(huán)比8月增幅不大,但9月成交量處于本輪反彈的高區(qū),這個(gè)高區(qū)包含去年10月至12月、今年5月至9月,成交量只要保持在這個(gè)區(qū)間,市場上行的方向就沒有發(fā)生變化。
此時(shí),在成交量處于高區(qū)(安全區(qū)間)的情況之下,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房價(jià)。從全國來看,前8個(gè)月商品房成交均價(jià)同比漲幅持續(xù)擴(kuò)大至7.6%,回暖態(tài)勢依舊。從70個(gè)城市房價(jià)指數(shù)來看,8月份房價(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量過半,房價(jià)平均漲幅自今年5月上拐之后,繼續(xù)保持上漲態(tài)勢。
最后,要關(guān)注影響樓市成交量與價(jià)格走勢的外部因素。一方面,房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松,9月30日下調(diào)首套房貸首付比例至25%的新政,表明中央支持住宅市場的力度進(jìn)一步加大。另一方面,貨幣政策同樣繼續(xù)寬松,尤其是美國加息進(jìn)程再次延后,甚至可能推遲至明年,有助于我國流動(dòng)性保持寬裕,有利于樓市繼續(xù)回暖。
總而言之,國慶期間全國樓市總體上仍呈現(xiàn)較積極的一面,在此形勢之下“銀十”可期,預(yù)計(jì)四季度全國市場總體繼續(xù)上行。
至于區(qū)域市場的分化,這是另外一個(gè)話題。廣大三、四線城市確實(shí)復(fù)蘇乏力,但也有所改善,不能一概而論。在把握全國大局的前提之下,關(guān)注區(qū)域市場,才是正道。
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