重陽節(jié)剛過，對(duì)老年人的關(guān)注是否就是一年一度這一天？

如何養(yǎng)老，去哪兒養(yǎng)老？養(yǎng)老地產(chǎn)成為當(dāng)下最受關(guān)注的話題。

一方面，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、險(xiǎn)資紛紛高調(diào)進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，另一方面，“老大難”的盈利問題繼續(xù)困擾著行業(yè)。新鷗鵬集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪更在不久前放出“養(yǎng)老地產(chǎn)并非藍(lán)海而是死海”的言論，引來一片嘩然。

在成都，萬科幸福家、置信鷺湖健康公寓成為最新面市的養(yǎng)老產(chǎn)品，保利溫江拿地，泰康競(jìng)得114畝養(yǎng)老項(xiàng)目用地……2015年，被業(yè)界視為“成都養(yǎng)老地產(chǎn)元年”，但是，養(yǎng)老這塊大“蛋糕”究竟該怎么吃？各家企業(yè)是否做好了準(zhǔn)備？未來，怎樣的養(yǎng)老地產(chǎn)模式才可能被市場(chǎng)接受？

最新動(dòng)向

買保險(xiǎn)付房費(fèi) 醫(yī)養(yǎng)結(jié)合 分時(shí)度假

9月2日，泰康競(jìng)得位于溫江永寧片區(qū)的114.8畝土地，由于該地塊首次明確標(biāo)明僅限于養(yǎng)老（療養(yǎng)）服務(wù)項(xiàng)目及配套設(shè)施建設(shè)，此舉被各方解讀為成都真正意義上的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時(shí)代來臨。

10月10日，萬科幸福家養(yǎng)老公寓、置信鷺湖健康公寓亮相四川第三屆老博會(huì)，這兩者正是兩家企業(yè)目前主推的養(yǎng)老產(chǎn)品。年初，保利地產(chǎn)則宣布在兩河森林片區(qū)項(xiàng)目試水養(yǎng)老地產(chǎn)，中石化也斥資80億元在郫縣打造天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心。

多方強(qiáng)力資本的進(jìn)入，讓成都養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了新的動(dòng)向：

一方面更加重視醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。泰康之家·蜀園位于成都國(guó)際醫(yī)學(xué)城范圍內(nèi)；萬科首個(gè)幸福家養(yǎng)老公寓選址在市二醫(yī)院旁，即將推出的幸福家華西店則緊鄰華西醫(yī)院；置信·鷺湖健康公寓直接定位為西南專業(yè)醫(yī)養(yǎng)融合性社區(qū)，以會(huì)員制收費(fèi)，提供給55歲以上的中老年人群。

另一方面，在運(yùn)營(yíng)層面開始出現(xiàn)與保險(xiǎn)業(yè)、旅游業(yè)結(jié)合模式。泰康之家·蜀園相關(guān)人士表示，首批老人預(yù)計(jì)于2018年正式入住，將延續(xù)公司在其他城市的模式，把保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合在一起。比如，在北京燕園項(xiàng)目，購(gòu)買的保險(xiǎn)產(chǎn)品可以用來支付入住后的費(fèi)用。位于青城山的頤天康養(yǎng)負(fù)責(zé)人介紹說，項(xiàng)目利用“分時(shí)度假”操作模式，提供候鳥式養(yǎng)生度假服務(wù)，夏天住在青城山，冬天可以去到公司在三亞等地的其他房源，還與一些景點(diǎn)合作，滿足老年人的旅游需求。

未來前景

5年后老年人占2成 消費(fèi)萬億“蛋糕”

上述是成都市場(chǎng)近期的動(dòng)態(tài)，縱觀全國(guó)范圍，競(jìng)爭(zhēng)也格外激烈。全國(guó)有80余家企業(yè)進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，這是同策咨詢給出的最新數(shù)據(jù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，我國(guó)60歲以上的老年人口占比將達(dá)19.3%，2025年這一數(shù)據(jù)將達(dá)到38.6%。據(jù)成都市老齡委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，截至2014年底，成都60歲及以上老年人口2492847人，占總?cè)丝诘?0.6%，但全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位僅70414張。

伴隨著老齡化形勢(shì)加劇，以及巨大的市場(chǎng)缺口，老年消費(fèi)和養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)需求逐步釋放。全國(guó)老齡委數(shù)據(jù)顯示，2014年中國(guó)老年人口的消費(fèi)潛力為4萬億元，到2025年這一數(shù)據(jù)將增長(zhǎng)至106萬億元左右，老齡金融業(yè)和老齡房地產(chǎn)業(yè)將是增長(zhǎng)的兩大亮點(diǎn)。

國(guó)泰君安近日發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，預(yù)計(jì)到達(dá)2020年，各方面已經(jīng)達(dá)到足夠成熟的條件來支持養(yǎng)老地產(chǎn)高速擴(kuò)張。中性假設(shè)下，我國(guó)年增加機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)面積約為住宅年銷售面積的1.5%，考慮社區(qū)養(yǎng)老后，約增加6%的年銷量需求，市場(chǎng)空間較大。

另一好的信號(hào)是政府部門逐步對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做出政策性指導(dǎo)，《四川省人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見》也于2014年落地，要求大力發(fā)展居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。意見稱，盈利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)用地按國(guó)家規(guī)定優(yōu)先保障供應(yīng)，可采取招標(biāo)等方式合理控制地價(jià)，降低養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)成本。

現(xiàn)實(shí)窘境

是“高大上”還是“高危”產(chǎn)業(yè)？

“養(yǎng)老地產(chǎn)是個(gè)‘高危’產(chǎn)業(yè)。”今年是張先生從事這行工作的第五年，他告訴成都商報(bào)記者，表面看起來“高大上”，背后卻無比辛酸，如何盈利讓不少企業(yè)摳破腦袋，也讓更多人因失利放棄。

四川省社科院相關(guān)人士稱，在前一階段粗獷的發(fā)展過程中，由于統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)規(guī)范的缺乏，個(gè)別企業(yè)就打著養(yǎng)老的旗號(hào)實(shí)則“圈地”賺錢。“市場(chǎng)規(guī)范問題未來會(huì)得到改善，但盈利模式的探索還將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉稱：“從全國(guó)范圍來看，一些養(yǎng)老項(xiàng)目床位的出租率達(dá)到50%，就算很不錯(cuò)了。”成都商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，成都項(xiàng)目大多處于起步階段，甚至還未面市，談?wù)摯参缓头块g出租率還為時(shí)尚早，但企業(yè)的盈利模式同樣處于探索階段：即使是同一個(gè)企業(yè)，也不一定只選擇一種模式，而是多方試水。

萬科于2013年在成都推出第一家社區(qū)專家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)橡樹匯長(zhǎng)者專顧中心，今年又推出幸福家養(yǎng)老公寓，而在其杭州隨園嘉樹項(xiàng)目，則開發(fā)的是可銷售的養(yǎng)老住宅。

泰康之家在北京、上海、廣州、武漢、成都打造的是旗艦社區(qū)（持續(xù)照料的退休社區(qū)）；在三亞海棠灣、蘇州陽澄湖畔則為度假社區(qū)，社區(qū)居民可選擇在三亞和蘇州進(jìn)行候鳥式養(yǎng)老。

“未來養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要長(zhǎng)期運(yùn)作，政府在政策及稅費(fèi)制度上應(yīng)該提前構(gòu)建，這樣開發(fā)企業(yè)進(jìn)行操作的時(shí)候，才會(huì)真正用心搞好項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，而非只是追求短期內(nèi)的投資回報(bào)和利潤(rùn)。另一方面，之前一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套設(shè)施落戶，服務(wù)及費(fèi)用參差不齊，且由于長(zhǎng)期護(hù)理經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致不愿接收入住前就已失能的老人。”張宏偉表示，如果沒有改變，養(yǎng)老地產(chǎn)看似市場(chǎng)“蛋糕”大，但風(fēng)險(xiǎn)依舊不小。