房地產(chǎn)稅構(gòu)成:

合并“兩稅”還是“五稅一費(fèi)”

房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條稅負(fù)構(gòu)成不合理，一直為外界詬病。開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，需要適時(shí)調(diào)整也是業(yè)內(nèi)共識。

房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種;保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，早前說的房地產(chǎn)稅改革，多指“兩稅合并，評估征收”�，F(xiàn)在財(cái)政部部長提到要合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，提供了一種新的思路，可能將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅，還有城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(面向建設(shè)單位收取的一項(xiàng)費(fèi)用)，這“五稅一費(fèi)”統(tǒng)籌考慮。

張斌認(rèn)為，現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)多集中在建設(shè)、交易環(huán)節(jié)，調(diào)整后，住房持有環(huán)節(jié)稅收增加，建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)相應(yīng)下降，房價(jià)有可能有所調(diào)節(jié)。

之所以是“五稅一費(fèi)”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)獨(dú)有的稅種，除了保有環(huán)節(jié)兩稅之外，還有耕地占用稅、土地增值稅和契稅;收費(fèi)項(xiàng)目中，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為較大較顯著的收費(fèi)項(xiàng)目。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康在接受媒體采訪時(shí)也表示，“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費(fèi)簡并，其最終的大方向可能是結(jié)構(gòu)性減稅，老百姓的稅負(fù)有可能是降低的。

溫來成表示，房地產(chǎn)稅的改革，涉及到既有稅種的合并或取消，合并哪些，取消哪些，還有爭論。有人認(rèn)為是合并“兩稅”，有人認(rèn)為應(yīng)該涉及到更多稅種，比如同時(shí)取消政策效果一直不大好的土地增值稅等。

爭議待解:改革路徑未達(dá)成共識

房地產(chǎn)稅改革，主要是為了籌集地方財(cái)政收入，還是為了房地產(chǎn)調(diào)控或調(diào)節(jié)收入，思路不同，方案差別也會(huì)很大。盡管已經(jīng)經(jīng)過12年的討論和不同形式的試點(diǎn)，房地產(chǎn)稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。

如果為了籌集收入，可能要求普遍征收。有研究者測算表明，房地產(chǎn)稅有望成為地方重要的收入來源。

中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富2012年曾做過測算。對作為生活資料的首套房免稅，根據(jù)2010年全國房屋竣工面積(假設(shè)免稅房屋占一半)，2010年全國商品房銷售平均價(jià)格為5029元/平方米，按照50%的價(jià)格評估率(即以評估價(jià)的一半作為稅基)，參考國際普遍稅率1%來測算(實(shí)際稅率為0.5*1%=0.5%)，當(dāng)年應(yīng)征房產(chǎn)稅額為6300億元，占GDP比重為1.5%，占地方本級財(cái)政收入比重為15%。

如果區(qū)別對待普通住宅和高檔公寓、豪宅，后者按照3%的稅率和70%的評估率(實(shí)際稅率為0.7*3%=2.1%)來計(jì)算，當(dāng)年房產(chǎn)稅收入為6571億元，占GDP比重為1.7%，占地方本級財(cái)政收入比例為16.2%。

無論是15%還是16.2%，房產(chǎn)稅在地方稅收收入中占比都顯著提升。安體富指出，房產(chǎn)稅持續(xù)、均衡、穩(wěn)定的收入，可以緩解基層政府的財(cái)政困難。

如果為了調(diào)控房價(jià)或調(diào)節(jié)收入，稅收籌集作用將明顯減弱。如只對新增住房、不大涉及存量房的上海方案，以交易價(jià)格為稅基，實(shí)際稅率為0.6%，2011年籌集房產(chǎn)稅約為6800萬元，占本級財(cái)政收入的0.02%。重慶試點(diǎn)方案，只針對高檔住宅的方案，實(shí)際稅率為0.5%-1.2%，2011年征得稅款約1個(gè)億，占本級財(cái)政收入的0.03%。

如果是統(tǒng)籌考慮整個(gè)鏈條的稅收，通過房地產(chǎn)稅的改革，未來地方財(cái)政增收空間有多大，還值得考量。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)的稅收占地方財(cái)政收入比重很高。如四川統(tǒng)計(jì)局分析顯示，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為四川地方稅收的主要來源，2010年至2012年，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)兩項(xiàng)稅收占全省地方稅收收入的比重分別為43.2%、43.5%和42%。

張斌表示，據(jù)他測算全國各省(區(qū)、市)僅房地產(chǎn)行業(yè)本身的稅收，對地方稅收的平均貢獻(xiàn)水平大概在35%。房地產(chǎn)行業(yè)稅收占比已經(jīng)比較高，通過增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，使得行業(yè)稅負(fù)進(jìn)一步增加的空間不大。

土地出讓金和房地產(chǎn)稅的關(guān)系也是繞不開的話題。溫來成表示，房價(jià)中很大比例是土地出讓成本，這塊收入已經(jīng)歸政府所有;保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，針對包括土地出讓收入的房價(jià)進(jìn)一步征稅，存在重復(fù)征稅的嫌疑。

此外，上述江蘇地稅局官員對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，面對個(gè)人保有環(huán)節(jié)直接征稅，必須慎之又慎�，F(xiàn)實(shí)中針對個(gè)體戶的征稅就比較困難。企業(yè)欠稅的話，可以通過銀行賬戶進(jìn)行扣繳;但對個(gè)人家庭征稅，像房地產(chǎn)稅的住房涉及到人基本生存問題，難以采取強(qiáng)制征稅措施。

最重要的是，房地產(chǎn)稅立法需經(jīng)法定程序，公開征求意見，提交人大常委會(huì)反復(fù)審議，過程中各方意見沖突也少不了。多位業(yè)內(nèi)專家對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，針對個(gè)人或家庭的直接稅立法，一定要讓程序足夠公開透明，讓各方觀點(diǎn)充分表達(dá)，努力尋求各方共識，要審慎推出。