日前，就明年和未來一個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)工作，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央城市工作會(huì)議作出重要部署，將房地產(chǎn)市場“去庫存”列為明年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一，并將推動(dòng)城鎮(zhèn)化政策的啟動(dòng)點(diǎn)落在“新市民”身上，提出加快農(nóng)民進(jìn)城步伐，幫助農(nóng)民搭乘城市化“列車”。

在近年來樓市分化加劇、部分三四線城市庫存高位運(yùn)行、開發(fā)投資低迷的背景下，鼓勵(lì)“新市民”入市是一劑“靈丹妙藥”嗎?“新市民”融城憑什么能夠破解房地產(chǎn)困境?中央決策層提出這一重大部署的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)和政策深意何在?就此諸多政策疑問，《瞭望》新聞周刊記者進(jìn)行了深度調(diào)研。

4月29日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報(bào)告》顯示，全國農(nóng)民工總量超2.7億人亟待融城，以城鎮(zhèn)人均住房面積30平方米保守計(jì)算，其住房需求約81億平方米。若以城鎮(zhèn)化進(jìn)程推算，從2014年37.1%的戶籍城鎮(zhèn)化率，提高到2030年我國人口15億峰值的70%城鎮(zhèn)化率，未來15年預(yù)估有5.4億農(nóng)民轉(zhuǎn)化為“新市民”，其住宅總需求將達(dá)到162億平方米。

這意味著，“新市民”住房年均需求有可能達(dá)10.8億平方米。“盡管我國房地產(chǎn)市場存在數(shù)量不小的各類庫存，但是市場需求量更大。”相關(guān)部門權(quán)威人士告訴本刊記者，目前的困難，以短期性和結(jié)構(gòu)性為主，如果下一步住房體制供給側(cè)改革能對癥下藥，就能順利解決。

撥開“迷霧”看庫存

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)奇特的現(xiàn)象，即商品房銷售量持續(xù)高位運(yùn)行，但房地產(chǎn)新開工、投資、土地購置三大指標(biāo)近兩年來競相下滑。

統(tǒng)計(jì)顯示，我國商品房銷售面積從2010年以后連續(xù)6年超過10億平方米，并且在2013年創(chuàng)造了13億平方米的歷史紀(jì)錄。但是開發(fā)投資自2014年開始大幅回落，今年1～11月投資增速同比下滑至1.3%，降至1984年以來的新低。今年1～11月開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.1%。

為什么房屋銷售處于高位，投資卻斷崖式下跌?現(xiàn)在全國房地產(chǎn)庫存究竟有多大?從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，截至今年11月，約有6.9億平方米的商品房待售。以近三年每年12億平方米以上的成交量推算，6.9億平方米僅僅是半年左右的銷量，不會(huì)給開發(fā)企業(yè)帶來“難以承受”的壓力。《瞭望》新聞周刊記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的庫存主要是“土地庫存”和“僵化庫存”兩類。

土地庫存方面，目前許多城市開發(fā)土地大多已控制在開發(fā)商手中，三、四線城市如果沒有大量購買力入市，沒有房價(jià)的上漲，開發(fā)商不會(huì)大面積開工。海南省中部一個(gè)山區(qū)縣的財(cái)政局局長向本刊記者透露，該縣已經(jīng)竣工和在建的商品住宅有1萬套庫存，“去年的銷售很低迷，只賣出去300多套。前幾年市場熱的時(shí)候，政府和開發(fā)商都太樂觀了。”

僵化庫存方面，據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)分會(huì)瑞克工作室公布的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國在建未完工的商品住宅面積有近60億平方米。除去一部分保障性住房和地方建設(shè)外，其中有很大一部分是已經(jīng)開工數(shù)年卻未竣工的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目因?yàn)殇N售困難，不具備竣工條件，有些已成爛尾樓。比較常見的，一是缺乏配套設(shè)施的高鐵新城，二是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入緩慢的開發(fā)區(qū)，三是資源型城市在前幾年市場繁榮時(shí)期開發(fā)的新城，四是人口凈流出城市的郊區(qū)項(xiàng)目，五是過度開發(fā)的“商旅文養(yǎng)老”項(xiàng)目等。

因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存，一定意義上可以理解為與需求不對位的“錯(cuò)位”庫存。專家認(rèn)為，此次房地產(chǎn)新政，最大難點(diǎn)在如何打通結(jié)構(gòu)性庫存與實(shí)際住房剛需之間的通道。因此，中央提出“推進(jìn)城鎮(zhèn)化要把促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化作為首要任務(wù)。要加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的戰(zhàn)略研究，統(tǒng)籌推進(jìn)土地、財(cái)政、教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等領(lǐng)域配套改革。”