對于中國房地產(chǎn)市場來說，目前最火熱的話題應(yīng)該是“去庫存化”。

在很多學(xué)者眼中，近期中國經(jīng)濟增速持續(xù)下行，最關(guān)鍵的因素之一就在于房地產(chǎn)投資不斷萎縮，而背后的直接原因正是房地產(chǎn)市場庫存過高。

正因為如此，今年的中央經(jīng)濟工作會議以罕見的篇幅對房地產(chǎn)市場去庫存化政策作了較多的規(guī)定，并把“去庫存”納為2016年經(jīng)濟工作的“五大任務(wù)”之一。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的定義，房地產(chǎn)的“庫存”含義應(yīng)該是比較清楚的:即指商品房待售面積，指報告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的那一部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。

也就是說，房地產(chǎn)的“庫存”并不是如某些人士所認(rèn)為的那樣，被泛化為“十三五”規(guī)劃中要新建的住房，也不是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)獲得土地但沒有開發(fā)的住房，更不包括沒有進入商品房市場的保障性住房及棚戶區(qū)改造的返遷房。

如果住房市場“庫存”按照這樣的界定，那么當(dāng)前一線城市及人口流入較多的部分二線城市，基本不用擔(dān)憂去庫存的問題，因為這些城市的房地產(chǎn)市場不僅庫存去化率已大致回到市場正常水平，而且商品房價格有所上升，又開始刺激投資者涌入市場。

基于此，對于這類城市的房地產(chǎn)市場，去庫存的任務(wù)要差別性地對待，至少不能再采取各種優(yōu)惠政策來鼓勵住房投資者。事實上，這些城市房地產(chǎn)市場的價格已經(jīng)過高，新進入的農(nóng)民工及大部分住房消費者基本沒有支付能力進入這樣的市場。

所以，對于一線城市及部分二線城市來說，房地產(chǎn)市場去庫存的實質(zhì)就是不能以優(yōu)惠政策來形成錯誤的激勵，讓大量的投資或投機需求再涌入市場，而應(yīng)該讓這些城市按市場法則去自行調(diào)整與恢復(fù)。

房地產(chǎn)市場真正庫存嚴(yán)重過剩的是三線和四線城市，及部分二線城市。當(dāng)前“去庫存”任務(wù)主要針對的正是這些城市。

對于這一部分市場而言，采取讓農(nóng)民進城購買、讓房地產(chǎn)開發(fā)商降價、讓投資者購買出租等優(yōu)惠政策，一定程度上會起到作用，但效果也不能過于高估。因為這些城市主要的問題在于沒有產(chǎn)業(yè)支撐、就業(yè)機會少，想讓農(nóng)民自愿遷移到這些城市購買住房并不是一件易事。

而對于投資者來說，這類城市的房價已經(jīng)持續(xù)下跌近兩年，很難讓他們產(chǎn)生進場投資的意愿。另外，讓房地產(chǎn)開發(fā)商降價促銷也不是容易的事情，因為這些城市多數(shù)地方的房價本來就不算高。

更重要的是，這些城市房地產(chǎn)市場之所以嚴(yán)重過剩，不僅在于當(dāng)前已經(jīng)存在的可供銷售和可供出租的存量房難以消化，還有另外兩大問題需要解決。

一是這些城市的不少新城有變成“空城”和“死城”的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)商就算已經(jīng)把房子賣出去，但如果接手的是投資性住房需求，購房者既難以賣出去也難以租出去，空置率相當(dāng)驚人，這等于是把原來存在于開發(fā)商手中的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到購房者手中，依然有可能會蔓延到金融市場。

二是這些城市的住房市場去庫存化不僅在于如何把目前過多的住房銷售出去，更在于如何切斷再增加住房庫存的根源�？梢哉f，如果不能做到這點，即使現(xiàn)在的住房庫存消化了，新的庫存又會涌現(xiàn)。

所以，對當(dāng)前三、四線城市及部分二線城市的房地產(chǎn)市場來說，去庫存化的核心就是要斬斷住房市場再快速擴張的根源。這些根源既包括不少地方的土地財政、對GDP過分追求的偏好，也包括少數(shù)官員的尋租與設(shè)租等。

所以，這些城市的房地產(chǎn)去庫存化并非僅僅是把現(xiàn)有的住房賣出去那樣簡單，還需要進行一系列的制度改革。