2016年樓市火爆還會(huì)繼續(xù)嗎?樓市至少輝煌10年
作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 更新時(shí)間:2015年12月05日 【字體:大 中 小】
2015年,中國房地產(chǎn)銷售重新火爆,京滬深的房價(jià)明顯上漲,在中國經(jīng)濟(jì)仍面臨持續(xù)下行壓力時(shí),房地產(chǎn)似乎輝煌重現(xiàn)、房地產(chǎn)大熱,為什么?能持續(xù)多久?風(fēng)險(xiǎn)何在?
2015年中國房地產(chǎn)重新火爆的原因,在于政策層面的扶持。政策利好可謂多管齊下。其中包括,限購限貸政策在絕大多數(shù)名存實(shí)亡;涉房貸款利率持續(xù)下行且發(fā)放節(jié)奏提速;普遍二孩住宅的落地等。這些政策的疊加使得中國房地產(chǎn)銷售在2015年重新升溫。升溫呈現(xiàn)出一二線好,三四線平平;住宅銷售較好,非住宅平平;銷售端較好,投資端平平的特點(diǎn)。
2015年房地產(chǎn)致誰喜誰憂?喜的是開發(fā)商,憂的是購房者和地方政府。在1998到2013年間,中國房地產(chǎn)始終存在投資和銷售的良好互動(dòng),即銷售改善2-3個(gè)季度之后,投資端也會(huì)改善,開發(fā)商會(huì)更樂意購置土地和新開工。但目前這一定律已失效,2014年第4季度以來,樓市銷售火爆和投資低迷并存,房地產(chǎn)投資增速徘徊在3%左右的冷清格局沒出現(xiàn)任何改善的跡象。開發(fā)商比較喜悅,銷售面積和金額的持續(xù)改善,利率的下行使得房地產(chǎn)現(xiàn)金流顯著改善。一線城市房價(jià)收入比的持續(xù)下行,使得購房者長期的財(cái)務(wù)壓力被低利率所掩蓋。同時(shí),地方政府也根本無法取得類似2014年土地出讓收益超4萬億的輝煌,僅能通過房地產(chǎn)契稅等涉房稅費(fèi)聊以作慰。
值得一提的是,開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況得到了極大的改善。其中貢獻(xiàn)最大的是利率下行和銷售價(jià)格上升。粗略估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的資金約20萬億,其中約2/3為借入資金,開發(fā)商的銀行開發(fā)貸、信托等非銀機(jī)構(gòu)和其他借款等三大渠道的融資,可能各有約4萬多億。哪怕1個(gè)百分點(diǎn)的利率下行,也給開發(fā)商節(jié)約了不低于千億元的財(cái)務(wù)成本。此外,2015年在商品房建造成本沒有上升的背景下,銷售價(jià)格至少提升了7%以上,按全年銷售金額推算開發(fā)商至少額外獲得了6000億元的銷售利潤。兩項(xiàng)合計(jì),2015年凈利潤同比改善在33%以下的開發(fā)商算是差勁的了。
2016年樓市火爆還會(huì)繼續(xù)嗎?很有可能。
短期興奮點(diǎn)在于,2016年住房金融體制的改革是必要,也許塊塊分割的住房公積金中心能夠有所改觀,成立國家住宅銀行的主體也未可知。美國兩房本質(zhì)上屬于政府支持型企業(yè),其主要業(yè)務(wù)是給中低收入群體,少數(shù)族裔和貧困地區(qū)的購房者,在購置普通住宅時(shí)提供信用擔(dān)保,普通住房貸款,以及住宅按揭貸款證券化等。如果中國政府決心效仿美國的兩房模式,則這種改革會(huì)對加速中國普通住宅,以及保障房中的可售部分的存貨出清帶來很大支持。甚至有可能在“十三五”期間,形成一個(gè)總資產(chǎn)達(dá)到10萬億級(jí)的大型新金融機(jī)構(gòu)。
中期興奮點(diǎn)在于,未來五年的房地產(chǎn)軟著陸的政策意圖。目前中國房地產(chǎn)庫存驚人,在建加上待售,再加上棚改帶來的增量,三者合計(jì)庫存可能已超過80億平米,而目前每年刪除的銷售面積大約在13-15億平米。樓市軟著陸絕非易事。“十三五”規(guī)劃綱要提出了要努力增加居民財(cái)產(chǎn)性收入,這里令人產(chǎn)生一個(gè)預(yù)期,在2018年之前,房產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開征可能性不大。短期和中期的興奮點(diǎn),以及和經(jīng)濟(jì)增長疲弱相匹配的低利率,決定了未來2-3年,開發(fā)商仍是幸福的。
那么,中國樓市更長久的未來如何?研究者的能力始終是十分有限的,要猜測未來10年的樓市,通常和講夢話差不多。我的夢話是,10年樓市幾乎肯定難以持續(xù)輝煌。理由之一是,中國戶均住宅的擁有率已超過1套,目前房地產(chǎn)需求已是改善型為主,首次置業(yè)為輔,投資性購房的比率可能已低至5%以下,未來中國地產(chǎn)最大的需求,取決于房屋更新率。理由之二是,中國看來正向消費(fèi)大國轉(zhuǎn)型,消費(fèi)對GDP的貢獻(xiàn)逐漸提升,而制造業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)逐漸下降,到2020年推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長7成以上的動(dòng)力可能來自消費(fèi),政府稅費(fèi)汲取的源泉,也會(huì)自然從向企業(yè)收取稅費(fèi),轉(zhuǎn)向向住戶部門收取稅費(fèi),“十三五”之后,房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅對地方政府的重要性毋庸置疑。理由之三是,經(jīng)過“十三五”引導(dǎo)地產(chǎn)軟著陸的政策即便取得成效,樓市也將是對未來高度透支的。
由是觀之,我個(gè)人判斷是:中國樓市在2016年仍將熱鬧下去,看起來是二年熱,五年平,十年跌。中國房地產(chǎn)云霧繚繞的峰頂,遠(yuǎn)遠(yuǎn)地并不難看到。
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