大邑淘房網(wǎng)信息 近期備受關(guān)注的二手房交易營業(yè)稅改增值稅稅率終于塵埃落定。在今日晚間財政部發(fā)布的《營改增全面試點關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》子文件《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》對此作了規(guī)定。從5月1日起，大邑市民將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

根據(jù)文件顯示，一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。 納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

具體方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

二手房交易營改增后，并不會帶來稅負(fù)增加，同時考慮到價稅分離部分，營改增后，稅負(fù)實際上略微降一點。以成蒲鐵路大邑站附近的大邑大道購買一處購買時間不足2年的普通二手房為例，建筑面積100平，成交單價3800元，實際總房款38萬元。

營業(yè)稅

在5月1日前，繳納5.6%的營業(yè)稅，則稅負(fù)為 38萬X5.6%=2.128萬元

增值稅

在5月1日起，繳納5%的增值稅，則稅負(fù)為 38萬÷1.05X5%=1.8095萬元

在上述計算公式中為什么會除以1.05呢？因為增值稅與營業(yè)稅不同，其為價外稅，所以在計算增值稅時應(yīng)當(dāng)先將含稅收入換算成不含稅收入，即計算增值稅的收入應(yīng)當(dāng)為不含稅的收入。而營業(yè)稅則是直接用收入乘以稅率即可。通個這樣方式計算，5月1日施行營改增后，稅負(fù)將下降14.97%左右。

此政策出臺，在短期內(nèi)或?qū)Υ笠夭蛔?年的二手房交易帶來一定影響，部分交易行為或?qū)⑼七t到5月1日。