滬深調(diào)控滿月考：新房成交量雙雙腰斬

在調(diào)控政策發(fā)酵了一個月后，滬深兩地樓市雙雙出現(xiàn)調(diào)整。

上海某房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在“3·25新政”之后的一個月間（3月26日-4月24日），上海、深圳兩地的新建商品住宅成交面積均出現(xiàn)“腰斬”，上海的新房價格還出現(xiàn)了6%的下調(diào)。從各區(qū)縣表現(xiàn)看，此次樓市新政對市場的影響可謂十分全面。

今年3月25日，上海、深圳兩地同時發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政。同時抬高了限購門檻，并對購房首付比例進行提高。由于上海的政策力度較大，房價跌幅也較為明顯。

但業(yè)內(nèi)人士指出，政策擠出的投機投資需求仍然存在，并已向周邊區(qū)域釋放。這種趨勢值得警惕。

“限購令”效果明顯

根據(jù)上海某房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，新政后的一個月，上海共成交新建商品住宅8317套，比之前一個月（2月24日-3月24日）下降了50%。成交面積約100萬平方米，下降52%。

該機構(gòu)指出，對比新政前后各30天的成交數(shù)據(jù)可以看出，上海16個區(qū)全部出現(xiàn)了成交面積下滑。其中，虹口區(qū)成交面積跌幅94%為最大；青浦區(qū)跌幅最小為16%。

價格方面，新政后上海新房成交均價為31717元/平方米，比之前下跌6%。

深圳樓市同樣調(diào)整明顯。新政后的一個月間，深圳共成交新建商品住宅3067套，環(huán)比下滑57%。成交面積也從此前的71萬平方米降至30萬平方米，降幅為58%。

深圳10個區(qū)全部出現(xiàn)了成交面積下滑的現(xiàn)象。其中坪山區(qū)成交面積跌幅最大達79%；光明區(qū)跌幅17%為最小。

價格方面，新政后一個月間，深圳新房成交均價為48718元/平方米，環(huán)比降幅不到1%。

就價格變化而言，上海樓市調(diào)控的效果要比深圳明顯。兩個城市的調(diào)控手段大致類似，但在部分關(guān)鍵性政策上，上海的力度更大。比如，上海將限購門檻升級為5年，深圳為3年；上海將二套房最低首付比例調(diào)整為50%，深圳則為40%。

在滬深調(diào)控新政之前，蘇州曾于3月18日出臺“限價令”，規(guī)定“新建商品房申報價格三個月內(nèi)不宜調(diào)高，六個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，一年內(nèi)不宜超過12%”。但從執(zhí)行效果來看，由于開發(fā)商采用多種方式進行規(guī)避，因此蘇州的實際房價仍有所提高。

分析人士指出，“限購令”仍然是當前最有效的調(diào)控手段。按照樓市的正常邏輯，成交量變化往往是市場調(diào)整的先行指標，并帶動價格隨后出現(xiàn)調(diào)整。由于“限購令”能夠?qū)Τ山涣啃纬梢种�，因此能迅速改變供需關(guān)系，使市場形態(tài)發(fā)生變化。

需求結(jié)構(gòu)調(diào)整

按照上述量價變化邏輯，就當前滬深樓市而言，若成交量持續(xù)保持低位，未來的房價應繼續(xù)出現(xiàn)調(diào)整。但上海某知名房地產(chǎn)項目負責人向21媒體記者表示，實際情況恐非如此。

他表示，一方面，重大調(diào)控政策出臺伊始，市場往往會出現(xiàn)較為劇烈的“應激反應”，具體表現(xiàn)為觀望情緒嚴重、成交量明顯下降等。但經(jīng)過一段消化期，成交量和價格都會逐漸修正，最終不會與政策前出現(xiàn)過大差距。

另一方面，當前貨幣發(fā)行量較大，資產(chǎn)價格存在上漲壓力，并在一定程度上對沖調(diào)控政策的效果。

因此，這兩個城市的成交量出現(xiàn)劇烈波動只是短期現(xiàn)象，房價也不會出現(xiàn)大幅調(diào)整。

真正需要關(guān)注的是需求結(jié)構(gòu)的變化。據(jù)悉，在調(diào)控政策出臺前，上海、深圳兩地的投資需求比重不斷提升。但由于政策力度不一，其變化也不盡相同。

上海調(diào)控政策效力明顯，和上海部分投資投機購房需求發(fā)生轉(zhuǎn)移有關(guān)，即部分炒房需求轉(zhuǎn)移到了周邊的杭州、蘇州等城市�？傮w上看，后續(xù)此類政策效應還會繼續(xù)顯現(xiàn)，并需警惕。

但對于深圳而言，有分析認為，投資需求的外溢效應有限，大部分處于被壓抑狀態(tài)。

另一部分被抑制的是改善性需求。根據(jù)上述機構(gòu)的數(shù)據(jù)，在調(diào)控之后的一個月內(nèi)，上海均價4萬-6萬項目成交面積的降幅為56%，深圳同類項目成交面積降幅為67%。兩者均高于整體市場平均降幅。

按照該機構(gòu)觀點，均價4萬-6萬項目的主體為改善型樓盤。這種變化說明，在本輪樓市調(diào)控中，改善性需求受到的影響最大。從某種意義上說，部分合理的改善性需求已被誤傷。

因此，盡管滬深兩地成交量遭遇“腰斬”，但按照多數(shù)從業(yè)人員的觀點，仍有大量需求處于被壓抑狀態(tài)。這也決定了滬深兩地樓市“供不應求”的基本面并未改變。除非供應量明顯提升并在一定時間內(nèi)達成供需平衡，否則房價上漲的壓力仍將存在。