一路高歌猛進(jìn)的深圳樓市在“3·25新政”的威力之下終于有了明顯的降溫跡象。5月下旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示，今年4月深圳樓市已經(jīng)掉頭向下，不僅新房成交價(jià)格開(kāi)始下滑，二手房?jī)r(jià)更是明顯回落。雖然降幅只有0.4個(gè)百分點(diǎn)，但這卻是4月份二手房降幅最大的城市。

接受本報(bào)記者采訪的多位行業(yè)人士均認(rèn)為，深圳樓市已經(jīng)告別一年半的牛市開(kāi)始進(jìn)入深度盤整期。下一步深圳樓市走勢(shì)如何？重兵布局深圳市場(chǎng)的房企們又將如何應(yīng)對(duì)？

降溫明顯

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然過(guò)去一個(gè)月二線城市房?jī)r(jià)上漲明顯，但北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已經(jīng)有所收窄。其中深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降，這是深圳二手房?jī)r(jià)連漲18個(gè)月之后的首次下跌。

這是深圳市場(chǎng)掉頭向下的一個(gè)明顯信號(hào)。過(guò)去一年半以來(lái)，深圳樓市上演了瘋狂牛市，全市平均房?jī)r(jià)由2014年底的的29577元/平方米漲至最高點(diǎn)的56149元/平方米，漲幅高達(dá)90%。而隨著“3·25新政”落地，深圳樓市應(yīng)聲而下。來(lái)自深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)也表明，四月份深圳樓市已經(jīng)不復(fù)以往：當(dāng)月深圳一手住宅價(jià)格49876元/平方米，較3月跌了113元/平方米；成交更是大幅下跌，僅有2340套，環(huán)比暴跌47.5%，這也是深圳這一輪瘋狂牛市之后的首次下跌。

“四月份成交量大幅下滑雖然一方面是因?yàn)橥票P數(shù)量減少，但更重要的是政策層面的影響導(dǎo)致觀望情緒濃厚。”深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。在推盤的黃金時(shí)期遭遇政策來(lái)襲，開(kāi)發(fā)商信心已經(jīng)受到影響。從當(dāng)月新開(kāi)盤的項(xiàng)目來(lái)看，已經(jīng)有個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)了定價(jià)低于預(yù)期的情況，但總體而言，價(jià)格上還沒(méi)有出現(xiàn)明顯的松動(dòng)。

隨著政策效果的不斷釋放，下一步深圳樓市的走勢(shì)令人關(guān)注。本報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入五月份之后，深圳市場(chǎng)推盤量有了明顯的增長(zhǎng)。五月份首周，深圳就有6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤或加推，共有1660套房源入市。其中深圳龍崗區(qū)有三個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤，價(jià)格都在3~4萬(wàn)元區(qū)間，去化率達(dá)到了7成以上。而寶安區(qū)豪宅項(xiàng)目壹方中心玖譽(yù)5月7日開(kāi)盤，價(jià)格與3月份時(shí)候的10萬(wàn)元/平方米相比也并沒(méi)有調(diào)整，定價(jià)已經(jīng)趨于理性。

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，新盤的理性定價(jià)已經(jīng)使得深圳部分地區(qū)出現(xiàn)了一手房和二手房?jī)r(jià)格倒掛的情形。如深圳龍崗區(qū)的錦薈PARK二期項(xiàng)目，最新開(kāi)盤的實(shí)際價(jià)格是3.3萬(wàn)~3.8萬(wàn)元/平方米，但該項(xiàng)目周邊的麟恒中心廣場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到了4.2萬(wàn)元/平方米。同樣在該區(qū)域的星河智薈項(xiàng)目，目前在售的89平方米戶型均價(jià)在3.6萬(wàn)~4.2萬(wàn)元/平方米之間，134平方米大戶型價(jià)格才達(dá)到4.7萬(wàn)元/平方米，但該項(xiàng)目周邊的信義御城豪園二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)在4.3萬(wàn)~4.4萬(wàn)元/平米的價(jià)格區(qū)間。

“一、二手房?jī)r(jià)格的倒掛是判斷樓市是否進(jìn)入調(diào)整期的一個(gè)重要參考指標(biāo)。深圳2009年和2012年的樓市調(diào)整都出現(xiàn)了類似的情形，目前深圳還只是部分區(qū)域和個(gè)別樓盤出現(xiàn)了這樣的情況，未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)蔓延，還有待進(jìn)一步的觀察。”深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)記者表示。

事實(shí)上，盡管新盤價(jià)格已經(jīng)趨于理性，但深圳二手房的成交并沒(méi)有明顯回暖的跡象。進(jìn)入五月的第一周，深圳二手住宅共成交701套，成交面積約為5.9萬(wàn)平方米，較前一周分別大幅下滑了59%和61%。二手房成交量連續(xù)三周下滑，創(chuàng)開(kāi)年后周成交量新低，僅為4月份周成交量2100套的三分之一，與去年同期相比，成交量更是大幅下滑74%。

根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，五月份第二周（5.9~5.15日）二手房成交量雖然已經(jīng)有所回升，成交量1105套，但和4月份單周成交量2100套相比仍然差距甚遠(yuǎn)，僅為其二分之一，在價(jià)格上也出現(xiàn)了環(huán)比下滑，成交均價(jià)為52725元/平方米，環(huán)比下降了0.94個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，鄭叔倫認(rèn)為，政策的調(diào)控已經(jīng)在一定程度上抑制了深圳房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲，市場(chǎng)上的投機(jī)行為已經(jīng)在急劇減少，成交主要以剛需為主。就目前情況來(lái)看，五月份仍是政策消化期，市場(chǎng)悲觀情緒能否緩解，關(guān)鍵仍需看接下來(lái)新入市項(xiàng)目的定價(jià)情況。

開(kāi)發(fā)商異動(dòng)

而對(duì)于市場(chǎng)不斷彌漫的觀望情緒，重兵布局深圳的房企已經(jīng)有所異動(dòng)。有深圳業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者透露，萬(wàn)科位于深圳的部分項(xiàng)目近期開(kāi)始漲傭，由原來(lái)1%、1.2%、1.5%的聯(lián)動(dòng)傭金漲至2%和2.5%，其中，萬(wàn)科麓城項(xiàng)目傭金上漲至2.5%，九龍山項(xiàng)目則漲至2%。

本報(bào)記者從可靠渠道獲得的信息顯示，深圳萬(wàn)科從四月份開(kāi)始就啟動(dòng)了漲傭。從2016年4月16日起，萬(wàn)科廣場(chǎng)V寓傭金由原來(lái)的1%漲至1.2%，該項(xiàng)目商鋪萬(wàn)科新天地則從2016年4月19日起，傭金從1.2%跳至1.5%。

深圳萬(wàn)科方面并未否認(rèn)上述信息的真實(shí)性。“萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)嗅覺(jué)非常敏銳，在市場(chǎng)觀望情緒彌漫的背景下，通過(guò)提高傭金刺激銷售渠道的積極性并不意外。”上述業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者分析稱，萬(wàn)科今年對(duì)深圳市場(chǎng)寄予厚望，不排除接下來(lái)出臺(tái)更多的措施來(lái)促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。

據(jù)本報(bào)記者了解，今年萬(wàn)科在深圳市場(chǎng)就有14個(gè)在售項(xiàng)目，包括萬(wàn)科云城、萬(wàn)科廣場(chǎng)·V寓、萬(wàn)科公園里、萬(wàn)科麓城、萬(wàn)科九龍山、萬(wàn)科天譽(yù)、壹海城等，其中還有萬(wàn)科的首個(gè)高端產(chǎn)品系列——萬(wàn)科·瑧。

“2016年深圳豪宅市場(chǎng)，深圳超過(guò)1500萬(wàn)元總價(jià)的高端住宅供貨量約1000億，其中萬(wàn)科要占到400億。”深圳萬(wàn)科營(yíng)銷總監(jiān)辜慶永在今年3月底曾透露，今年深圳萬(wàn)科頂豪房源約有2000套貨源，整個(gè)深圳萬(wàn)科銷售目標(biāo)要達(dá)到400億元。在這樣的目標(biāo)之下，萬(wàn)科的壓力顯而易見(jiàn)。

而同樣在深圳市場(chǎng)押了重注的還有本土企業(yè)龍光地產(chǎn)。據(jù)龍光地產(chǎn)早前披露，2016年龍光的推盤貨值接近600億元，而在深圳地區(qū)的貨值達(dá)到總體貨量的60%。“從深圳市場(chǎng)的總體供需結(jié)構(gòu)來(lái)看，深圳樓市的發(fā)展仍具有很大的潛力，在營(yíng)銷和定價(jià)方面，公司秉承隨行就市的策略，會(huì)依據(jù)市場(chǎng)的情況而定。”接近龍光地產(chǎn)人士對(duì)本報(bào)記者表示。

相對(duì)于去年已經(jīng)掙的盆滿缽滿的本土房企而言，今年在深圳市場(chǎng)貨量巨大的中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)也要面臨不小的壓力。據(jù)本報(bào)記者梳理，今年中糧地產(chǎn)在深圳有五個(gè)項(xiàng)目在售，銷售目標(biāo)達(dá)到300億元，包括福田區(qū)的中糧鳳凰里、光明區(qū)的中糧云景國(guó)際、坪山區(qū)的中糧世家、寶安區(qū)的中糧紫云、龍崗區(qū)的中糧祥云國(guó)際，尤其是今年將新推的云景國(guó)際和祥云國(guó)際，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下將考驗(yàn)中糧的操盤能力。

“從目前市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，深圳市場(chǎng)打價(jià)格戰(zhàn)還為時(shí)尚早。從近期入市項(xiàng)目來(lái)看，開(kāi)發(fā)商正擺正姿態(tài)，定價(jià)相對(duì)合理，優(yōu)惠折扣也不斷加碼，剛需客們可擇機(jī)入手。短期來(lái)看，前期入市項(xiàng)目較少，且以剛需項(xiàng)目為主，未來(lái)一段時(shí)間新房成交備案量將持續(xù)處于低位，價(jià)格有望小幅震蕩。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，無(wú)論是供求關(guān)系還是城市配套，深圳樓市的發(fā)展仍具有很大的潛力。”鄭叔倫認(rèn)為，目前市場(chǎng)已經(jīng)有了一定的議價(jià)空間，對(duì)于有購(gòu)買力的客戶來(lái)說(shuō)，仍不失為一個(gè)入市的好機(jī)會(huì)。

5月底，深圳發(fā)布了“十三五”時(shí)期深圳市住房建設(shè)規(guī)劃的征求意見(jiàn)稿，規(guī)劃顯示，深圳將長(zhǎng)期面臨住房供不應(yīng)求的局面。“十二五”期間，即便深圳超額完成住房建設(shè)規(guī)劃任務(wù)，深圳房?jī)r(jià)依舊上漲了76%，遠(yuǎn)超居民人均可支配收入漲幅。

未來(lái)樓市將如何走？有待研究。