一線城市一日誕生四地王 “國字號”成搶地主力
作者:未知 來源:21世紀經濟報道 更新時間:2016年06月03日 【字體:大 中 小】
6月1日,上海,偏遠的寶山顧村拍出了溢價率300%、地價3.7萬的土地;6月2日在深圳、北京,關外龍華、近郊海淀北乃至遠郊區(qū)順義、延慶,同時出現(xiàn)了地價超過3萬、4萬的土地。
從漲幅來看,深圳龍華地價三年翻了近四倍,而北京海淀北部地塊7個月漲了兩倍多,延慶地王則是周邊在售房價的三倍多,這些數(shù)據,遠遠超過了市場火爆時期如2009年、2013年的地價和當時的地王。而那時的地王,基本上還聚集在城區(qū)。
從以上區(qū)域歷史上的土地價格來看,地價的上漲遠遠超過了房價,有業(yè)內人士認為一線城市地價已失控。那么,究竟是誰,又是什么樣的邏輯,在背后支撐這樣的地價上漲?
地王爭霸戰(zhàn)
6月2日的土地市場注定不平靜。這一天,深圳地王的溫床——龍華板塊又推出了一幅新的商住地塊,盡管土地部門設置了暗標方式,以避免競拍激烈推高價格的情形,并且是第一個要求現(xiàn)售的地塊——也仍然沒能阻擋房企和資金的熱情。
19家開發(fā)商和他們背后的金主來到招標現(xiàn)場,18家遞了標書,1家棄投。最終,央企中國電建聯(lián)合另一家央企背景的中國金茂旗下方榮地產,以總價82.9億、樓面價5.7萬的代價,力壓深圳本地開發(fā)商招商地產,奪得這一新的區(qū)域地王。
幾乎同時在北京,海淀北部地區(qū)整體開發(fā)中關村環(huán)?萍紙@HD-0303-0071地塊出讓,最終被龍湖地產以14.1億元拿下,樓面價為3.02萬/平方米,溢價率107%。
回溯到2015年10月27日,萬科以8.1億元競得海淀區(qū)相鄰地塊,折樓面價為1.3萬元/平方米。這意味著,半年時間,海淀這一區(qū)域的地價翻了兩倍多。與此同時,該區(qū)域的房價并未大幅上漲。
緊接著,順義后沙峪地塊出讓,最終陽光城以總價7.5億元、樓面價4.46萬元/平方米拿下。中原地產首席分析師張大偉預計,未來售價很可能將超過10萬元/平方米。
就在人們驚呼遠郊順義也要出現(xiàn)單價10萬的房子之時,更令人驚詫的情形出現(xiàn)了。
同樣的遠郊區(qū)延慶出讓一地塊,也受到碧桂園等多個開發(fā)商的追捧。最終該地塊被一級開發(fā)商天潤誠澤以10.425億元總價拿下,按照中原地產的估算,折合樓面價高達3.1萬元/平方米,是區(qū)域在售均價的2倍多。
京深兩地似乎在暗暗較勁,地價漲幅一個比一個更快,而且都超過了房價漲幅。以龍華為例,數(shù)據顯示,從2007年至今9年時間,龍華房價從2007年的1萬漲到了2016年5月的47865元,漲幅約為5倍;但是地價則從2007年的5600元/平方米漲到了今天的5.7萬,漲了10倍。也就是說,龍華地價漲幅是房價漲幅的2倍。
從京滬深三大城市(廣州的地價漲幅較為柔和)來看,地價在過去兩三年里均出現(xiàn)了明顯的加速上漲態(tài)勢,也從漲幅上普遍超過了房價。
搶地主力“國字號”
是什么樣的力量,在背后推高地價?
中原地產梳理今年以來一線城市的地王發(fā)現(xiàn),國資和央企成為本輪搶地的主力。最典型的例子是信達地產,其是財政部直屬信達資產的子公司。
數(shù)據顯示,自去年下半年以來,信達地產先后在合肥濱湖區(qū)、上海新江灣城、深圳坪山、杭州錢江新城、杭州濱江奧體、上海寶山顧村六幅地塊的圍搶戰(zhàn)中高價勝出,總耗資高達352億元。
深圳龍華地王的得主也是央企聯(lián)合體,中國電建直屬國資委,方榮地產則是中國金茂子公司,而中國金茂的第一大股東是中化集團,也是國資委直管企業(yè)。
中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據顯示,今年截至5月31日,全國土地市場合計有105宗高總價地塊,其中有52宗地被國企獲得,合計成交金額為1785.8億,占比為54%左右。
其中,信達、華僑城、中國電建、魯能集團、葛洲壩、中鐵、中冶等央企是爭搶地王的主力;相對于民企來說,他們更易獲取大量且低廉的資金。
張大偉認為,地王現(xiàn)象是低利率、資金潮下的資產荒,特別是一二線城市,地王頻繁出現(xiàn)已經成為趨勢。
研究中心房玲、尹鵬分析信達搶地王的原因時也指出,中國信達最需要的實際是資產配置,當前“資產荒”日益嚴重,而房地產行業(yè)依然有不錯的前景,一線城市核心地塊則最具升值潛力。
因此,信達地產“瘋狂”奪地王,無論最后能否賺到錢,已經完成了母公司中國信達的資產配置需要,始終還是為金融主業(yè)護航而生的。
不過,深圳一不愿具名的開發(fā)商人士亦指出,不具備實際操盤和開發(fā)能力的金融資本,其實助長了地價泡沫。而地價不一定和房價正向變動,在未來,如果房價不能趕上地價的上漲,將會產生巨大的風險。