隨著市場(chǎng)升溫，“一房難求”重現(xiàn)，在此背景下，開發(fā)商捂盤惜售、強(qiáng)制捆綁搭售變相漲價(jià)等現(xiàn)象頻生。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，南京、合肥等地已開始對(duì)房企捂盤惜售等違規(guī)行為嚴(yán)查管控。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年多個(gè)二線城市房價(jià)瘋狂上漲，固然有一線城市政策收緊后資金外溢的原因，但房企違規(guī)惡意制造恐慌也在某種程度上助推了漲價(jià)。應(yīng)建立全國聯(lián)網(wǎng)的黑名單制度，抬高房企違規(guī)成本。

貓膩 “不捂盤才是傻”

“現(xiàn)在一二線城市房子不愁賣，捂一下市場(chǎng)更熱，賣得更高。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者坦言，在一些熱點(diǎn)城市，買房就和買白菜一樣，瘋了搶，而且土地又熱，不捂盤才是傻。

3月初開始，南京物價(jià)局會(huì)同南京市房產(chǎn)局，對(duì)商品房銷售價(jià)格行為開展了專項(xiàng)檢查。南京市物價(jià)局負(fù)責(zé)人表示，富力南京地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的富力尚悅居涉嫌捂盤惜售。截至4月，該樓盤第11棟在領(lǐng)銷售許可證5個(gè)多月后仍沒賣出一套房子。

南京市物價(jià)局價(jià)監(jiān)局局長徐軍表示，目前已經(jīng)責(zé)令其按備案公示價(jià)格對(duì)外銷售。但對(duì)于開發(fā)商捂盤惜售行為，目前暫時(shí)還沒有相應(yīng)的處罰措施，但如果開發(fā)商再不對(duì)外公示開售的話，他們將提請(qǐng)房產(chǎn)部門對(duì)該樓盤進(jìn)行封盤。

業(yè)內(nèi)人士表示，富力捂盤的原因可能是因?yàn)榉績r(jià)的變化。他介紹，根據(jù)南京市物價(jià)部門的規(guī)定，房子如果3個(gè)月沒賣掉，就可以申請(qǐng)重新調(diào)整價(jià)格，目前南京樓市整體大好，開發(fā)商有可能不滿意之前申報(bào)的價(jià)格。

據(jù)了解，富力尚悅居10、11號(hào)樓領(lǐng)取銷售許可證的時(shí)間為去年10月24日，11棟的申報(bào)均價(jià)為15100元/平方米，10棟的申報(bào)均價(jià)為14900元/平方米。但到今年1月30日，8、9、12號(hào)樓領(lǐng)取銷售許可證時(shí)，該樓盤8棟的申報(bào)均價(jià)已漲至17529元/平方米，9棟的申報(bào)均價(jià)為17964元/平方米，12棟的申報(bào)均價(jià)為17231元/平方米。目前，該樓盤對(duì)外報(bào)價(jià)已經(jīng)超過18000元/平方米，但公司表示已無房可售。

富力并不是捂盤惜售的個(gè)例。位于南京市江寧區(qū)的一房地產(chǎn)項(xiàng)目，原本計(jì)劃在4月份推出近百套房源，但在物價(jià)部門申報(bào)價(jià)格時(shí)被告知，價(jià)格不能超過18000元/平方米，較目前售價(jià)僅有500元上漲空間。“總公司房價(jià)目標(biāo)是2017年3.2萬元/平方米，但是現(xiàn)在物價(jià)部門控價(jià)嚴(yán)格，房價(jià)很難達(dá)到他們的預(yù)期，暫時(shí)就不推新房源了。”上述項(xiàng)目營銷人員說。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，去年以來南京樓市進(jìn)入價(jià)格快速上漲通道，所以部分樓盤捂盤惜售，與政府博弈。另外，現(xiàn)在南京市場(chǎng)供應(yīng)量不足，這個(gè)預(yù)期也刺激了部分房企通過捂盤惜售、毛坯改精裝等方式變相漲價(jià)。

合肥方面，市場(chǎng)更是持續(xù)出現(xiàn)“一房難求”的局面。4月初，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走訪位于繁華大道上的某家樓盤，該樓已封盤，該售樓部的工作人員說，接總部通知暫時(shí)不向市場(chǎng)銷售。問及什么時(shí)候能買，工作人員回應(yīng)，“具體時(shí)間也不能確定，但開盤價(jià)格應(yīng)該比之前要高一些。”

伎倆 “先買車位才能買房”

2016年1月，合肥某大型房企推房時(shí)被爆出“先買車位才能買房”，700個(gè)車位引發(fā)購房者連夜排隊(duì)認(rèn)籌。值得注意的是，平日僅賣到8到10萬元的車位，價(jià)格卻已漲至40萬元到50萬元。

“車位的價(jià)格其實(shí)是房價(jià)的隱形上漲。”有業(yè)內(nèi)人士介紹，合肥市物價(jià)局對(duì)于已經(jīng)開盤過的項(xiàng)目有3個(gè)月限制漲價(jià)的規(guī)定，超過3個(gè)月，漲幅限制在2%以內(nèi)，半年在5%以內(nèi)。因此，開發(fā)商為了繞開這樣的規(guī)定，便利用不被限制的車位將漲價(jià)的幅度補(bǔ)足。

這一行為引發(fā)合肥各大中房企的效仿。一個(gè)車位開價(jià)四五十萬，先買車位才能獲得購房資格。但由于市場(chǎng)需求旺盛，現(xiàn)有存量又較少，就算“房子車位一起買”，依舊擋不住購房者的熱情。

北京也出現(xiàn)了捆綁銷售的現(xiàn)象。此前北京一繁華區(qū)域的項(xiàng)目，購房者在準(zhǔn)備簽約時(shí)被告知，若購買該項(xiàng)目，首付比例需較正常情況下的30%上調(diào)至45%，其原因是購房者在獲得該套住房的同時(shí)，也將獲得位于遼寧丹東的一套住房。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長朱德開表示，房價(jià)進(jìn)入快速上漲周期后，供給相對(duì)不足的條件下，樓市將進(jìn)入賣方市場(chǎng)。他分析稱，2015年合肥市土地出讓明顯減少，新開工商品房面積有所下降，有預(yù)售的新房面積相對(duì)不足。在此情況下，當(dāng)需求受政策刺激集中釋放后，供需矛盾累積到一定程度開始爆發(fā)，再加上一些開發(fā)商捂盤惜售等不規(guī)范市場(chǎng)行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)便呈現(xiàn)出過熱勢(shì)頭，連帶二手房市場(chǎng)也量價(jià)齊升，不少區(qū)域二手房單價(jià)遠(yuǎn)超新房備案價(jià)，“倒掛”嚴(yán)重。

事實(shí)上，除二手房倒掛外，土地價(jià)格的倒掛更為明顯。6月2日北京延慶拍出延慶新城05街區(qū)R2二類居住用地，成交樓面價(jià)高達(dá)3.1萬元。這意味著，對(duì)于目前延慶住房成交均價(jià)僅在12062元/平方米來說，地價(jià)已是當(dāng)前房價(jià)的三倍。

同日，深圳龍華區(qū)域上塘地塊出讓，最終由電建聯(lián)合體以82.8億奪得，成為深圳年度總價(jià)地王和龍華區(qū)域地王，5.6萬的地價(jià)接近甚至超過了周邊在售項(xiàng)目房價(jià)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，高昂的拿地成本進(jìn)一步推升房價(jià)上漲預(yù)期。

重罰 抬高違規(guī)成本

4月1日，合肥市房地產(chǎn)管理局等四部門聯(lián)合出臺(tái)了樓市調(diào)控新政，將加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，須在10日內(nèi)全部公開房源并一次性對(duì)外銷售；對(duì)商品住房已達(dá)到預(yù)售條件，但不及時(shí)申請(qǐng)預(yù)售許可的項(xiàng)目，經(jīng)督促拒不申報(bào)的，將要求開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。

同時(shí)調(diào)整了申請(qǐng)預(yù)售的規(guī)模，其中，單次申請(qǐng)預(yù)售最低規(guī)模建設(shè)規(guī)模小于建筑面積2萬平方米的商品住房項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)宜一次性申請(qǐng)預(yù)售；建設(shè)規(guī)模大于建筑面積2萬平方米的商品住房項(xiàng)目，確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售規(guī)模不宜低于建筑面積2萬平方米（尾盤除外），從而擴(kuò)大商品住房有效供應(yīng)量。

針對(duì)此前市場(chǎng)出現(xiàn)的購買住房捆綁車位等銷售行為，合肥市還要求規(guī)范車位（庫）等各類銷售管理，商品住房配套規(guī)劃建設(shè)的產(chǎn)權(quán)車位（庫），須在該住房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后方可銷售和出租，不得銷售或通過長期租賃等方式變相銷售人防車位（庫）。對(duì)違反這一規(guī)定的，相關(guān)部門要聯(lián)合嚴(yán)厲查處，及時(shí)公開曝光典型案例。

但截至目前，針對(duì)合肥此前違規(guī)的具體項(xiàng)目與針對(duì)該項(xiàng)目的處罰，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者對(duì)相關(guān)管理部門進(jìn)行采訪，未能得到任何答復(fù)。

“違規(guī)成本過低是房企頻繁違規(guī)銷售的主因。”業(yè)內(nèi)人士表示，一個(gè)盤捂盤三個(gè)月，漲價(jià)多掙幾千萬元到幾億元，但監(jiān)管部門處罰最多也就交幾萬元。

朱德開提出，應(yīng)及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，加大有效供給，調(diào)整市場(chǎng)預(yù)期，逐漸緩解供需矛盾。同時(shí)，曝光并嚴(yán)懲一批開發(fā)商捂盤惜售、捆綁銷售等行為，確保市場(chǎng)交易秩序良好。