在國(guó)內(nèi)尚未打開真正的REITs融資渠道之際，利用購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持證券的ABS融資模式正在悄然興起，且呈加速擴(kuò)大化趨勢(shì)。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，碧桂園、世茂房地產(chǎn)、華夏幸福等多家規(guī)�；�房企正在加速進(jìn)入以ABS模式提前融資套現(xiàn)的試水潮中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)以應(yīng)收賬款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的ABS的房企超過5家，涉及資金在百億元以上。

“發(fā)行ABS融資，最大優(yōu)勢(shì)是不計(jì)入負(fù)債。”有業(yè)內(nèi)分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，以商品房購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行ABS融資，資金成本相對(duì)較低，可以提前將資產(chǎn)變現(xiàn)，降低回款壓力，加快資金回籠速度，提高資金利用率。

多家房企試水ABS融資

事實(shí)上，在房地產(chǎn)行業(yè)中，以ABS方式進(jìn)行資產(chǎn)證券化的融資手段并不多見，倒是在影視行業(yè)中以票房收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行ABS融資的單子卻有幾筆。但進(jìn)入2015年后，以商品房購(gòu)房尾款營(yíng)收賬款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行ABS融資開始步入快速發(fā)展渠道。

率先嘗到這種融資模式甜頭的是華夏幸福、世茂房地產(chǎn)、碧桂園和融信中國(guó)等上市房企，且發(fā)行規(guī)模都在數(shù)億元以上。

7月8日，融信中國(guó)控股有限公司宣布，公司全資附屬公司發(fā)行本金額為8.8億元的購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持證券。據(jù)記者了解，該筆資產(chǎn)支持證券將分三個(gè)份額在上海證券交易所發(fā)行：第一種即是資產(chǎn)支持證券優(yōu)先A級(jí)份額，發(fā)行金額為人民幣5.72億元，三年期，發(fā)行利率4.8%；第二種即是資產(chǎn)支持證券優(yōu)先B級(jí)份額，發(fā)行金額為人民幣2.55億元，三年期，發(fā)行利率5.4%；最后一種即是資產(chǎn)支持證券的次級(jí)份額，發(fā)行金額為人民幣5280萬元，三年期，無固定利率。

融信中國(guó)表示，上海光大證券資產(chǎn)管理有限公司為該發(fā)行的管理人。發(fā)行資產(chǎn)支持證券所得款項(xiàng)預(yù)期會(huì)用作集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

值得關(guān)注的是，規(guī)模化房企更傾向于利用這種融資方式提前套現(xiàn)。自1月份成功以合同收款權(quán)作支持發(fā)行29.5億元資產(chǎn)支持證券后，碧桂園再次推出了本金額達(dá)62億元的購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款的資產(chǎn)支持證券。而兩次出手，融資規(guī)模就已達(dá)百億元。

值得注意的是，綜合而看，碧桂園6月29日公布的這次購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化的融資成本區(qū)間為4.5%-6.0%。

回顧碧桂園1月份發(fā)行的近30億元ABS融資來看，融資成本約為5.1%。對(duì)此，來自國(guó)信證券的一份分析報(bào)告顯示，碧桂園項(xiàng)目突出的特點(diǎn)在于合同筆數(shù)較多，多達(dá)一萬多筆，單筆合同平均的尾款金額僅為29.7萬元。相比之下世茂的合同單筆金額較大，平均單筆合同尾款金額179萬元。認(rèn)為碧桂園項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)中約定入池資產(chǎn)已支付的購(gòu)房款項(xiàng)累計(jì)不少于該商品房買賣合同項(xiàng)下購(gòu)房款總額的30%，且初始資產(chǎn)池合同剩余期間在一年以內(nèi)的占比達(dá)到68%，而同時(shí)尾款金額不大，商品房?jī)H余少量尾款時(shí)違約的動(dòng)力較小，相對(duì)而言，碧桂園項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分散做的比較充分。

減少回款壓力

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，ABS是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式，也是成熟資產(chǎn)市場(chǎng)的重要融資工具之一。不過，在2015年前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化案例并不普遍。

2014年底，證監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)分別就企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)和信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)發(fā)布了備案制管理辦法，加大了對(duì)資產(chǎn)證券化的引導(dǎo)力度。進(jìn)入2015年，資產(chǎn)證券化步入快速發(fā)展的軌道。

據(jù)中央結(jié)算公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年我國(guó)發(fā)行信貸ABS共388單，發(fā)行額4056.33億元，同比增長(zhǎng)44%，占發(fā)行總量的68%；企業(yè)ABS共989單，發(fā)行額1802.33億元，同比增長(zhǎng)359%，占比31%；資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）共9單，發(fā)行額35億元，同比減少61%，占比1%。

而目前來看，國(guó)內(nèi)以應(yīng)收賬款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的ABS在30單以上，涉及20多家發(fā)起機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，2015年7月份，世茂首單物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲批。2015年12月份，世茂首單購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也正式在上海證券交易所掛牌。

具體解釋來看，在一般的購(gòu)房交易中，購(gòu)房者支付首付后，按揭貸款部分從申請(qǐng)到放款到位之間存在一定的時(shí)間。而房企通過資產(chǎn)證券化可將購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款以“打包出售”的方式提前從公開市場(chǎng)的投資者中將尾款收回，緩解購(gòu)房尾款到位前的流動(dòng)性壓力。

值得注意的是，上述分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，在發(fā)行公司債有所收緊的局勢(shì)下，融資成本處在同一水平線上的ABS融資方式有優(yōu)勢(shì)，但其背后卻隱藏著一個(gè)邏輯，即規(guī)模化房企或許才能保證項(xiàng)目不爛尾--購(gòu)房合同違約率低，購(gòu)房尾款能夠穩(wěn)妥收回。否則，這對(duì)投資者來說，將是一個(gè)“隱雷”。