行業(yè)回暖給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了紅利，但是，現(xiàn)在拿地成本愈發(fā)高昂，未來幾年行業(yè)毛利率將難以提升，甚至?xí)�下降�?/p>

截至7月11日，《證券日報(bào)》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，滬深兩市共計(jì)28家上市房企公布了2016年中報(bào)業(yè)績預(yù)告，其中，9家房企預(yù)告凈利潤預(yù)減或虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，按照預(yù)告凈利潤同比變動(dòng)幅度來看，凈利潤同比下滑企業(yè)僅5家，占比不足兩成，可見多數(shù)房企經(jīng)營狀況有大幅提升。

雖然上述28家房企尚不能代表A股140多家房企的整體表現(xiàn)。但截至目前，在28家公布2016年中報(bào)業(yè)績預(yù)告的企業(yè)中，一改過去近一半房企凈利潤下滑的局面，反而有超過八成企業(yè)實(shí)現(xiàn)了凈利潤的同比增長，可見行業(yè)回暖給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了紅利。

不過，研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，由于上半年一線、二線城市樓市發(fā)力，價(jià)格上漲，加上實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目基本都是過去幾年獲得的低成本地塊，房企業(yè)績有所好轉(zhuǎn)，但現(xiàn)在拿地成本卻愈發(fā)高昂，未來幾年行業(yè)毛利率將難以提升，甚至?xí)�下降�?/p>

多家房企扭虧為盈

《證券日報(bào)》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這28家已經(jīng)公布2016年中報(bào)業(yè)績預(yù)告的企業(yè)中，合肥城建、中航地產(chǎn)、南國置業(yè)等8家企業(yè)實(shí)現(xiàn)扭虧。

以合肥城建為例，對于扭虧為盈的原因，合肥城建稱，“今年同期開發(fā)項(xiàng)目兌現(xiàn)面積和金額較多，導(dǎo)致利潤較高。”

眾所周知，合肥樓市今年頗有“黑馬”之勢，房價(jià)漲幅甚至直逼一線城市，在二線城市中也處于房價(jià)增幅高位。同時(shí)，記者也注意到，合肥城建今年拿地非常積極，競得多幅地塊，甚至有總價(jià)超過20億元的居住用地，其稱，競得土地的資金“由公司自籌解決”。

而近期因保利地產(chǎn)拋出與中航地產(chǎn)整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組方案后，中航地產(chǎn)備受關(guān)注，該企業(yè)也是今年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的上市房企。

據(jù)中航地產(chǎn)披露，2015年上半年，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損1.11億元，今年則預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤0萬元-1000萬元。不過，中航地產(chǎn)填平1.11億元巨虧的窟窿則來源于轉(zhuǎn)讓下屬企業(yè)股權(quán)投資收益，恰好為1.1億元左右。

此外，在上述28家公布半年業(yè)績預(yù)告的企業(yè)中，僅1家首虧，即深物業(yè)A虧損約950萬元，同比下滑130%。對于業(yè)績變動(dòng)的原因，公司解釋稱，結(jié)算不同區(qū)域項(xiàng)目，其項(xiàng)目毛利率比上年同期大幅下降所致。

逾八成企業(yè)凈利增長

從目前公布2016年中報(bào)業(yè)績預(yù)告的上市房企來看，中小房企占比較大，萬科、保利等千億元級房企尚未公布年報(bào)業(yè)績預(yù)告，因此，從目前數(shù)據(jù)來看，多數(shù)反映了中小房企今年業(yè)績變動(dòng)的水平。

不過，28家房企中，有23家企業(yè)預(yù)告稱，業(yè)績將同比增長，這意味著八成以上房企業(yè)績預(yù)喜。

而寬松的調(diào)控政策給房地產(chǎn)市場回暖創(chuàng)造了條件，尤其是去年還處在水深火熱難以去除庫存的二線、三線城市給了中小房企翻身的機(jī)會(huì)。據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，13個(gè)重點(diǎn)城市住宅類項(xiàng)目推出房源21萬套，超九成新建住宅項(xiàng)目開盤價(jià)選擇高開或平開，而受庫存壓力和結(jié)構(gòu)性影響，僅8%的項(xiàng)目價(jià)格下調(diào)。

不過，一線城市和部分二線城市是樓市回暖主戰(zhàn)場，尤其是住宅業(yè)態(tài)，過去一般約60%的去化率，在今年的熱點(diǎn)城市升級至超過70%，甚至達(dá)到80%。而三線、四線城市表現(xiàn)相對較差，高庫存依然是市場的主旋律。

總體來看，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉判斷，除部分轉(zhuǎn)型企業(yè)外，房地產(chǎn)可以說半年火爆已經(jīng)全面出現(xiàn)，而這種火爆來自于一線、二線城市樓市的發(fā)力。

不過，從宏觀市場角度來看，2013年以來取得的低成本的地塊正在逐步被消化。以一個(gè)項(xiàng)目開盤到清盤時(shí)間為3年計(jì)算，今年或明年，這些項(xiàng)目將大部分進(jìn)入結(jié)算期，這意味著2013年以后的高價(jià)地項(xiàng)目將入市銷售，成為房企業(yè)績的新來源。

中投證券相關(guān)研究報(bào)告認(rèn)為，在“因城施策”的大背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅調(diào)升的可能性將逐步減小，而地價(jià)成本攀升，存量低價(jià)土地減少，未來2年-3年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將有可能出現(xiàn)明顯調(diào)整，過去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。