2、業(yè)主訴求

房屋交付期限屆滿，被告未按照法律、行政規(guī)章和成都市房管局實施的關(guān)于《成都市預(yù)售商品住房交付使用流程管理規(guī)定》的法定條件交付房屋并公示。同時，被告也未完成《附件及補充協(xié)議》中涉及”公共部分”裝飾的約定內(nèi)容。2013年6月14日，被告向業(yè)主公布了1#、2#樓按標準層電梯前后室、公共區(qū)域的裝飾承諾書，但被告也未在約定期限內(nèi)完成該承諾。原告認為，被告的行為已構(gòu)成嚴重違約，應(yīng)當按照雙方訂立的商品房買賣合同第十、第十二、第十五條約定和《中華人民共和國合同法》規(guī)定，依法承擔違約責(zé)任。起訴要求被告承擔逾期交房的違約金：292，444.00元×日萬分之2×335天（以2013年5月31日至2014年4月31日止）=19，594.00元，并承擔本案案件受理費。

3、被告辯稱

合同約定交房時間是2013年5月30日，被告向原告發(fā)出收房通知約定在2013年6月24日，上述期間被告確實存在遲延交房的行為。被告在向原告交房時已向原告提供了《住宅使用說明書》和《質(zhì)量保證書》，已取得了竣工驗收報告和房屋面積測繪報告，具備了合同約定的交付條件。電梯間及公共區(qū)域的裝飾裝修瑕疵并不會導(dǎo)致主體的瑕疵，原告不能因此拒絕收房。

4、法院審理

原告認為被告在交房時未向其出示規(guī)劃驗收合格證及有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測報告書。被告雖辯稱已在商品房銷售大廳公示以上資料，但未能提供相應(yīng)證據(jù)。庭審中查明，被告在2013年8月6日才取得規(guī)劃驗收合格證。被告未按照合同約定在交房時提供規(guī)劃驗收合格證及商品房面積實測報告書，原告可以據(jù)此拒絕接收房屋�！陡郊�及補充合同》中附件六”裝飾和設(shè)備標準的約定”第二條第2款”公共部分”約定，標準電梯廳地面用花崗石、墻面用墻磚，樓梯間地面用地磚。雖然被告對電梯廳的裝飾裝修在通知原告收房時不符合合同約定標準，但被告向原告交付房屋是其主要義務(wù)，電梯廳的裝修并不影響原告的正常居住及房屋功能的使用，原告依此作為拒絕收房的理由并不充分�！吨腥A人民共和國建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：”建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，可交付合用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”該條規(guī)定是對建設(shè)工程交付使用的強制性規(guī)定，被告作為開發(fā)商在向業(yè)主交付房屋時應(yīng)當取得并向業(yè)主出示商品房驗收合格的證明。被告雖在2013年6月5日對樓盤進行了驗收且驗收合格，具備了向業(yè)主交付使用的條件，但未舉證證明向原告出示過竣工驗收報告，原告也可以據(jù)此拒收房屋。

雙方在《商品房買賣合同》第十二條中約定：”逾期超過60日，合同繼續(xù)履行的，自第十條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金”。庭審中被告認為該違約金的約定過高，請求法院進行調(diào)減。本院認為，違約金的計取應(yīng)以實際損失為基礎(chǔ)，按照原告所購房屋同地段未裝修商品房的租金標準足以補償原告因被告逾期交房所受損失。對被告提出的請求調(diào)減違約金的請求，本院予以支持，并參照原告所購房屋同地段未裝修商品房的租金標準酌情確定。原告所購房屋位于大邑縣縣城新城區(qū)，大邑縣新城區(qū)未裝修商品房租金標準約為4000.00-5000.00元/年，綜合被告的過錯責(zé)任，本院酌情考慮為5000.00元/年為宜。雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十二條約定，違約金的支付時間為從交付期滿次日起至實際交付之日止，被告雖在2013年8月6日已經(jīng)取得合同約定及法律規(guī)定的交付條件，但被告在具備交房條件后怠于通知原告收房，導(dǎo)致原告在庭審過程中才知曉，責(zé)任在被告。違約金的計算期間應(yīng)從2013年5月31日計算至2014年4月底為宜。本院對違約金的計算時間酌情確定為11個月，根據(jù)本院確定的違約金計算標準及違約時間，對被告應(yīng)支付的違約金酌情確定為4500.00元。

在終審時，仍維持了上述判決。

5、特別說明

雖然《商品房買賣合同》在合同中約定了萬分之二的違約金比例，不過我們在判決中看到，法院審判參照的是實際損失。按照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”的規(guī)定，人民法院可以根據(jù)當事人的請求對違約金予以調(diào)整。這一點購房者需要特別注意。

需要注意：

并不是在任何時間都可以行使合同解除權(quán)，實際上合同解除權(quán)的行使是有一定期限限制的。雖然合同中未約定行使合同解除權(quán)的期限，但《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》對商品房銷售合同解除權(quán)的期限作出了限制：法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。