大邑開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)證 法院判決參考案例
作者:dytfw 來源:大邑淘房網(wǎng) 更新時(shí)間:2016年07月26日 【字體:大 中 小】
2、業(yè)主訴求
房產(chǎn)合同簽訂后,原告依約履行了付款義務(wù),被告未按合同約定在交付房屋之日起540天內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)證。被告作為房屋買賣合同的出售方,在原告履行付款義務(wù)后,應(yīng)按約定向原告辦理土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證,逾期辦理的應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約金。起訴要求:1、判令被告立即為原告辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證;2、判令被告支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金合計(jì)9053.00元;3、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
3、被告辯稱
因控股重組,公司現(xiàn)無法為客戶辦理土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證。2014年10月公司發(fā)生股權(quán)變更,原控股方將公司100%股權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)房產(chǎn)部分,以承債的形式轉(zhuǎn)讓給新控股方,按照《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定民用住宅部分遺留問題和債權(quán)債務(wù)處理,由原控股方負(fù)責(zé)清理和處理。原控股方應(yīng)由法院追加其作為共同被告或第三人參加訴訟;公司會(huì)積極配合購房客戶的正當(dāng)合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn);對(duì)違約金計(jì)算方式無異議,具體數(shù)額以法院判決為準(zhǔn)。
4、法院審理
合同簽訂前后,二原告按約向被告支付了全部購房款268041.00元及面積差價(jià)790.57元,且被告向原告代收了分戶登記費(fèi)、土地登記費(fèi)、契稅、專項(xiàng)維修基金等費(fèi)用。被告于2013年4月16日向二原告交付了房屋。截止起訴之日,原告仍未取得案涉房屋的土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證。庭審中,原告將其違約金的構(gòu)成明確為,從交付之日的540日的次日起計(jì)算至起訴之日,按全部已付款每日萬分之一計(jì)算的違約金。
法院認(rèn)為,根據(jù)合同相對(duì)性原則,被告應(yīng)承擔(dān)為原告辦理土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證的義務(wù)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議僅能約束協(xié)議當(dāng)事人,并不能對(duì)抗本案原告。被告對(duì)原告主張按合同約定的”以已付款的日萬分之一”計(jì)取違約金的主張并未提出異議,視為被告認(rèn)可約定的違約金與原告造成的損失相當(dāng)。從交付房屋后540日的次日起算至原告起訴之日止(即從2014年10月9日起至2015年10月26日止),以已付款268831.57元(268041.00元+790.57元)的日萬分之一計(jì)算的違約金為10268.16元,原告僅主張9053.00元系對(duì)自己權(quán)益的處分,本院依法照準(zhǔn)。
【探討】在開發(fā)商超過約定期限很久的情況下還未代業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證,這時(shí)開發(fā)商一般都遇到了較嚴(yán)重的問題,特別是近兩年樓市不景氣,開發(fā)商資金壓力大,一不注意就會(huì)陷入“破產(chǎn)”的困境,購房者可在開發(fā)商倒閉或破產(chǎn)前起訴開發(fā)商,以便享有優(yōu)先償債權(quán)。據(jù)相關(guān)部分透露,上述案件涉及的小區(qū)二期沒有向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理房屋初始登記和分戶登記。判決之后,開發(fā)商并未按期支付賠償金,加之與原投資方涉及其他借款糾紛,目前已被列入失信名單,法院將查詢、凍結(jié)、扣劃被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)的銀行存款,查封、凍結(jié)、扣押、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)的財(cái)產(chǎn)。這樣上述使用法律武器維權(quán)的業(yè)主將比其他業(yè)主優(yōu)先獲取到相應(yīng)的賠償。
目前大邑縣不少小區(qū)開發(fā)商約定的代為辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間多為一至兩年,在這之中部分開發(fā)商將業(yè)主繳納的分戶登記費(fèi)、土地登記費(fèi)、契稅、專項(xiàng)維修基金用做投資或他用,或者因?yàn)槠渌麊栴}不能按期辦理產(chǎn)權(quán)證。比如位于北街的某樓盤在交房幾年后,都未為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán),究其原因?yàn)殚_發(fā)商系房地產(chǎn)開發(fā)首次分戶,在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)竣工登記審查時(shí),被有關(guān)部分核定其涉及超容積率,最近按相關(guān)規(guī)定繳納超容價(jià)款后才開始辦理產(chǎn)權(quán)分戶。位于甲子路的某樓盤也因未按時(shí)向有關(guān)部門繳納相應(yīng)的費(fèi)用,而讓部分業(yè)主的產(chǎn)權(quán)遲遲不能辦理。同樣位于大邑大道口附近一樓盤也因開發(fā)商陷入債務(wù)糾紛而遲遲未能替業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證,目前已被列入失信名單。