轉(zhuǎn)眼秋涼，火熱的樓市仍未有降溫跡象。國家統(tǒng)計局公布的7月新建商品住宅價格變動情況顯示，包括天津在內(nèi)的15個城市，房價同比漲幅超10%。面對已剎不住車的房價，熱點城市出臺了一系列降溫政策，直指房企融資、拿地及個人信貸。天津在7月收緊公積金貸款后， 工商銀行 近日又更新了房貸規(guī)則，三成首付成為主流。每年的9月30日，是信貸政策調(diào)整的窗口期，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”轉(zhuǎn)眼就到，樓市卻讓人嗅出了“變盤”意味。

剎不住的房價

7月70個大中城市平均新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲了0.72%，是3月以來的最低點。不僅如此，一線城市7月新建商品住宅和二手住宅的漲幅均未超過2%，這也是最近半年來首次出現(xiàn)。樓市已經(jīng)“冷水澆頭”？沒那么簡單！

雖說7月一線城市房價同比漲幅收窄，但二線熱點城市房價即便在信貸收緊的情況下，仍可用“高燒”來形容——廈門、南京和合肥分別以39.6%、34.9%和34%的同比漲幅，繼續(xù)超過上海、北京和廣州的33.1%、22.7%、19.5%，杭州（19.1%）、天津（17%）的漲幅也逼近20%。

本應(yīng)是淡季的七八月份，天津樓市也未像往年一樣出現(xiàn)成交量銳減的情況。8月第二周，天津商品住宅成交4389套，在18個重點城市中排在第三，僅次于青島和武漢。市國土房管局每日房價顯示，8月24日全市新建商品住宅成交均價13154元，二手住宅均價也達(dá)到11910元。

調(diào)控加碼風(fēng)險正持續(xù)累積。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉曾預(yù)計，隨著地方調(diào)控在三季度陸續(xù)落地，房價同比漲幅超10%的城市或現(xiàn)轉(zhuǎn)向。然而就目前來看，開發(fā)商仍在推盤“搏殺”，開盤即漲價已成常態(tài)。

據(jù)統(tǒng)計，截至8月22日，9月天津住宅市場共有57個項目預(yù)開盤，同比增幅高達(dá)96.55%。在57個預(yù)開盤項目中，遠(yuǎn)郊占比最高，共16個項目；其次是環(huán)城四區(qū)和濱海新區(qū)，均為15盤；市內(nèi)六區(qū)雖說只有11個項目，但多為即開即罄的熱銷樓盤，海河沿線觀景房對于“饑渴”的高端人群而言，無疑是皇冠上的明珠。

熱鍋上的螞蟻

居高臨下的房價，正逼迫囊中羞澀的剛需客“咬牙”加入購房者大軍。2005年大學(xué)畢業(yè)來津，家在山西忻州農(nóng)村的于洪（化名）告訴新金融觀察記者，20多歲時他絲毫沒有買房置業(yè)的概念，一心想著先在職場上打拼。“我畢業(yè)那會兒，天津市區(qū)房價在5000元左右，核心區(qū)也就10000元，特別后悔當(dāng)時沒聽父母的話買房。”等于洪有了攢錢買房的意識，房價一次次突破他的心理預(yù)期。

“今年6月，我存到50萬元，再看房價，天津外環(huán)內(nèi)新盤過3萬了，市區(qū)過5萬了，真是欲哭無淚。”為了結(jié)婚時“不委屈”女友，于洪不打算買二手房，可每天看著新房價格走勢，急得如同熱鍋上的螞蟻。“我真害怕‘金九銀十’房價再火一把，或是監(jiān)管層針對貸款買房出臺限制措施，那我在津安家的夢想真不知何時實現(xiàn)了……”

無奈之下，于洪買下了武清區(qū)金泰麗舍一套90平米兩居室，單價在12000元左右。“房子位于京津高鐵武清站東南500米處，只是苦了在市區(qū)工作的我，經(jīng)常要坐高鐵往返。”

樓市博弈正變得微妙起來，怕漲價的買家和怕跌價的賣家，似乎在“金九”前夕達(dá)成了

妥協(xié)。相對于新房價格的堅挺，二手房已現(xiàn)降價趨勢，部分急售房源的議價空間漲至10萬元。河西區(qū)國風(fēng)園的業(yè)主王博（化名），準(zhǔn)備通知經(jīng)紀(jì)人將掛牌價下調(diào)8萬元。“小區(qū)的年代比較久，六七月份的成交單價在17000元左右，我掛出的23000元確實有點高。現(xiàn)在南方城市不斷傳出信貸收緊消息，我擔(dān)心天津跟進(jìn)會導(dǎo)致房價轉(zhuǎn)向。如果購房門檻提高，對我也不利，畢竟看中老小區(qū)的主要是想安頓下來的外地人，首付增加對他們影響不小。”

逼出來的監(jiān)管

央行報告指出，上半年個人房貸增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，6月末增速達(dá)32.2%。在7月4636億元新增貸款中，幾乎全部是住戶貸款尤其是個人房貸。新增貸款沒有流向缺血的實體經(jīng)濟(jì)，而是流入樓市，顯然是監(jiān)管層不愿見到的。

差別化信貸政策大范圍推出的可能性正不斷增加。隨著合肥、南京收緊個人房貸，蘇州在二線城市中率先重啟限購，明確非本市戶籍購買第二套住房，必須提供繳稅證明或社保證明。6月底，天津已收緊公積金貸款，以家庭為單位，按購房套數(shù)區(qū)分貸款額度為60萬元、40萬元和停止發(fā)放三檔。

就在上周，工行在天津的房貸新規(guī)迅速傳播，核心內(nèi)容是對于純首套仍是首付二成；對于有一套及以上住房，房貸已還清，首付變更為最低三成，按揭貸款金額50萬元以上、組合貸款按揭部分金額30萬元以上，利率最低8.5折；有一筆房貸未結(jié)清，首付最低三成，利率上浮10%。

記者從鏈家、駿森等多處中介機(jī)構(gòu)證實，目前首付三成已是工行的普遍要求，即使是首套房也不例外，二成首付極為困難。駿森地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人田萌告訴記者，他們與工行有合作，如果客戶有公積金，購買首套房或是有一套房但房貸已結(jié)清，仍可做到首付二成。“想辦得抓緊了，信貸收緊是大趨勢，不知道哪天就變了。”

除工行外，目前各家銀行的信貸政策還未作調(diào)整。交行南京路支行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行針對有一套住房但貸款已還清的客戶，仍可執(zhí)行二成首付，利率最低可至8.2折。“工行信貸政策變更后，交行仍未調(diào)整，但很有可能跟進(jìn)。需要注意的是，客戶之前有公積金貸款記錄，再貸款只能選擇純按揭。”

在天津鏈家總部，交行貸款預(yù)審趨嚴(yán)，一個半小時內(nèi)5組客戶中有兩組因收入證明等問題被拒，而這在之前只是“小瑕疵”，鏈家為房主“清尾款”的業(yè)務(wù)也接近全面叫停。

中原地產(chǎn)高級分行經(jīng)理沈連鳳表示，建行針對有一套房貸款已還清的客戶，仍可首付二成利率8.5折。不過如之前有公積金貸款，再次使用將認(rèn)定二套，首付和利率均會上浮。

據(jù)彭博報道，上海市政府近期將考慮調(diào)整土地和住房政策，內(nèi)容包括首套房首付比例提至五成，凡有貸款記錄的不管首套還是二套首付均為七成。北京和天津也在考慮出臺新的舉措控制房價。無論是否屬實，更嚴(yán)厲的信貸政策已呼之欲出，瘋狂的樓市“變盤”在即，房價或迎來拐點。