樓市新一輪調(diào)控

新一輪樓市調(diào)控政策在國慶期間紛紛落地，根據(jù)統(tǒng)計，截至目前至少22個城市出臺了限購限貸等調(diào)控措施，并且可能繼續(xù)擴(kuò)圍。政策出臺或升級的城市主要集中在一二線城市，尤其是一二線重點(diǎn)城市，這與其房價大幅上漲關(guān)系密切。雖然只有這些城市進(jìn)行了樓市調(diào)控，但是其輻射的范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過區(qū)域本身，機(jī)構(gòu)研究顯示或輻射全國60%的商品房市場。政策出臺后，部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)成交量下降的現(xiàn)象，同時也有區(qū)域出現(xiàn)價格下降的預(yù)期，但是價格是否會整體出現(xiàn)下降仍然有待觀察。“控一線、穩(wěn)二線、活三四線”或是這一輪樓市調(diào)控的基本思路，在抑制一二線熱點(diǎn)城市投資需求的同時，注重供給端修復(fù)，因此，多地對土地供應(yīng)做出了規(guī)定，以增強(qiáng)市場供給力度。

導(dǎo)讀

“這輪調(diào)控其實(shí)只有幾個城市算嚴(yán)的，京滬深、南京合肥蘇州廈門這七個最嚴(yán)，整體并沒有回到2014年9·30之前46個城市限購，全面認(rèn)房又認(rèn)貸的情況。不過，這波新政密集出臺，對人們的心理影響確實(shí)比較大。”

始自9月30日北京限購升級的新一輪樓市調(diào)控，房地產(chǎn)市場可能迎來一個小拐點(diǎn)。

10月9日，南昌宣布重啟限購，最低首付比例也升至30%，成為第22個發(fā)布樓市調(diào)控新政的城市。

這并不會是終結(jié)。多數(shù)開發(fā)商和分析人士預(yù)計，后續(xù)仍有更多城市跟進(jìn)限購限貸，最終調(diào)控將覆蓋全國半數(shù)以上的商品房市場，一年多突進(jìn)的樓市有望降溫。

在限購限貸密集出臺后，各地成交量下滑將是大概率事件。在一些城市比如北京、深圳，調(diào)控的效果立竿見影，開發(fā)商的新盤定價、二手房業(yè)主的房源報價都出現(xiàn)下調(diào)預(yù)期。不過，整體上房價是否會下跌，仍需觀察。

與此前多輪調(diào)控不同的是，新一輪調(diào)控意圖修復(fù)供給端的問題，緩解一二線和三四線分化的狀況，這仍需多個政策配合。

調(diào)控輻射60%市場

就像去年開始的全國限購限貸松綁一樣，重新收緊也來得很猛烈。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道統(tǒng)計，截至10月9日，已有22個城市出臺輕重不一的樓市調(diào)控新政。主要內(nèi)容包括限購限貸限價，前期漲幅越高的城市，出臺政策越嚴(yán)厲，最典型的便是深圳。

廣發(fā)證券分析師郭磊認(rèn)為，此輪限購限貸升級，是一個影響全局的政策，全國60%的商品房銷售市場將受到?jīng)_擊。

他分析，住建部點(diǎn)名的16個熱點(diǎn)城市，加上不在名單內(nèi)但已在9月底至10月首周出政策的城市，其合計已占中國GDP的30%以上；如果加上青島、石家莊等幾個敏感城市，則商品房銷售額占比差不多占全國的40%左右。這40%占比的城市將通過比價效應(yīng)廣泛影響其周邊城市，至少40個大中城市都完全處于這輪調(diào)控的輻射力之下，而40個大中城市銷售額占全國的60%左右。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道注意到，在大城市周邊，限購限貸都出現(xiàn)了輻射效應(yīng)。比如廣州深圳對珠三角的輻射、北京對京津冀區(qū)域的輻射、滬杭寧對長三角的輻射。

以珠三角為例，在深圳出臺“深八條”之后，臨深地區(qū)東莞緊接著重啟限購，惠州也發(fā)布了嚴(yán)控樓市措施；而廣州重申限購限貸嚴(yán)格執(zhí)行之后，相鄰的佛山也立刻開始了限購。

在長三角，蘇州、無錫等已經(jīng)限購；某地產(chǎn)首席分析師認(rèn)為，北京周邊的燕郊等地也可能開始限購。

多位業(yè)內(nèi)人士和分析人士指出，這輪調(diào)控第一階段的力度已超預(yù)期，以“深八條”為例，同時祭出有貸款記錄首付5成，二套7成；單身含離異限購一套；非戶籍購房資格從嚴(yán)至社保五年等措施，對投機(jī)需求的沖擊比較大；南京將有貸款未結(jié)清的二套房首付提升至8成；杭州10天內(nèi)連續(xù)出三道政策，力度都比較大。

“這輪調(diào)控其實(shí)只有幾個城市算嚴(yán)的，京滬深、南京合肥蘇州廈門這七個最嚴(yán)，整體并沒有回到2014年9·30之前46個城市限購，全面認(rèn)房又認(rèn)貸的情況。不過，這波新政密集出臺，對人們的心理影響確實(shí)比較大。”分析師說。