9月30日起，21個城市針對樓市密集發(fā)聲，其中6個城市在短短數天內連頒兩道禁令。限購、提高首付比例幾乎成為集體調控樓市的標配。

這場開始于去年年底，在今年年中發(fā)酵，并在八九月份達到癲狂狀態(tài)的全國性房價上漲，隨著這波高密度政策出臺而被遏制：不少地區(qū)已經出現購房者毀約退房的現象。

樓市，中國人理財的最后一道心理防線，未來又將走向何方？

二套房七成首付是主流

今年“十一”，除了車水馬龍的高速路和著名景點，樓市是當之無愧的主角。長假期間，幾乎每天都有兩三個城市公布最新樓市政策。9天中，有21個城市針對樓市發(fā)聲，其中16個城市明確表示將新規(guī)定或進一步采取限購政策；15個城市明確將上調首付比例，以降低購房融資的杠桿率。

值得注意的是，在這15個城市中，最高的首付比例為七成。如北京，將購買二套房以144平方米為界限，分為“普通自住房”和“非普通自住房”兩類，后者在按揭貸款時購房者需要至少首付七成，而前者也要至少首付五成。而深圳、廣州等地則將二套房首付比例全部調整為“七成以上”。

不僅如此，不少城市還上調了首套房的首付比例。武漢、濟南等地將首套房首付比例由此前的20%上調至30%；北京地區(qū)則由最低30%上調至最低35%；天津部分地區(qū)首套房貸款比例上調至40%。

“以北京為例，盡管目前銀行對首套房利率優(yōu)惠政策變化不大，但之前是認貸不認房，就算購房者名下有房，在還清貸款后購房也可享受首套房待遇。而新政則將購房門檻提高不少。”偉嘉安捷企劃經理吳昊向北京晨報記者表示，在購房人群中，大約有40%的購房者是二套房購買者，其中有三分之二可能受到新政影響。在這些人中，大部分購房者都希望購買140平方米以上的大戶型。

按此計算，如果在北京以500萬元的房屋為例，按照以前30%的首付比例計算，購房者需要支付首付款大約150萬元。而按照新規(guī)，即便是首套房首付也要多出25萬元，如果二套房，普通自住房則將多首付100萬元，而非普通自住房的首付則要多出200萬元。

銀行信貸或被迫再調整

“下半年，銀行將著力發(fā)展個人房屋按揭貸款。”僅僅一個半月前，各家上市銀行中期業(yè)績發(fā)布會上，銀行高管的雄心壯志還縈繞耳邊。如今，各地政府則要求收緊樓市的金融杠桿。央行行長周小川也表示，政府高度重視部分城市房價上漲，信貸增長會有所控制。

今年以來，個人住房按揭貸款以從未有過的方式，支撐起了整個金融業(yè)新增貸款的比重。央行數據顯示，8月份以個人按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款新增貸款6755億元，占當月人民幣貸款新增總額9487億元的七成以上。有業(yè)內人士直言，今年中國的GDP增長主要動力源于樓市。

“銀行不得不隨著國家政策的調整而改變方向。”民生銀行首席經濟研究員溫彬坦言，即便銀行不愿意調整，但樓市的風險已經凸顯。不過，他預計，銀行針對首套房貸款優(yōu)惠仍將有所保留，將會繼續(xù)服務于剛需人群。

北京晨報記者調查發(fā)現，目前各家銀行還暫未對房屋按揭貸款執(zhí)行新政。但在新政出臺前，已有銀行將首套房貸款利率優(yōu)惠從此前最低8.3折，上調至8.5折。

吳昊表示，由于今年樓市火爆，銀行貸款任務已經基本完成，上調折扣也有年底流動性收緊的原因。

加息？加稅？

樓市限購之后，政府是否還將有后招？

日前，國際貨幣基金組織（IMF）曾表示，中國大城市房價暴漲不可持續(xù)，建議征收房產稅。但業(yè)內人士分析認為，由于當前中國一些房屋產權并不明晰，短期內征收房產稅難度較大。

“從以往的經驗看，如果限購、去杠桿都不管用，那么下一步就是加息了。”吳昊認為，現在已經到了調控政策必須得出的時候了。

在中國銀行國際金融研究所宏觀經濟與政策主管周景彤看來，今年四季度至明年一季度，將是中國樓市的重要轉型期，但對于是否有進一步動作，則還要看當下政策執(zhí)行情況。“政府要控制房地產癲狂狀態(tài)，而非一棒子打死。保持平穩(wěn)才是上上策。”

華創(chuàng)證券分析師屈慶則認為，限制熱點城市是為了將需求擠出到非熱點城市，整體還是會因城施政，不會全國范圍內收緊房地產政策。

匯豐的報告也顯示，中國房地產過熱只在個別城市，全國房地產發(fā)展不平衡、一二線城市以外其他地區(qū)房產價格因高庫存而走平，系統風險仍然很低。

此外，業(yè)界也有聲音認為，樓市平靜之后股市或將再起。

“這算得上是史上最嚴樓市調控，預計這一輪房價上漲接近尾聲了。”方正證券首席經濟學家任澤平認為，國慶密集的房地產調控或將再度利好股市。“房地產調控利好債市，利好消費股和PPP，利空商品和周期股。”

而中金報告則認為，未來幾個月房價有望降溫，但政策再加碼階段，對應A股地產股仍有10%到20%上漲空間。

不過，廣發(fā)策略則認為，樓市資金流入股市的條件相當苛刻。首先要保證房價下跌是短周期下跌，而非長周期向下拐點。其次，貨幣政策進一步寬松，但這一點可能性很低。