寫字樓

供過于求 租金下調(diào)

2016年，成都寫字樓物業(yè)市場(chǎng)供過于求現(xiàn)象顯著。雖然需求回暖且空置率有所下降，但截至年末全市空置率仍接近38%。市場(chǎng)失衡導(dǎo)致租金持續(xù)調(diào)整，平均租金較2015年下跌12%。若干投資者將此視為收購資產(chǎn)之機(jī)遇，四宗整售交易于年內(nèi)公布。

去年共有兩棟優(yōu)質(zhì)寫字樓(合計(jì)辦公建筑面積約為17.5萬平方米)竣工：四川航空廣場(chǎng)以及東方希望天祥A棟。由于施工因素或租賃策略調(diào)整，三棟優(yōu)質(zhì)寫字樓推遲至2017年交付。因此，截至2016年末，市場(chǎng)總存量增至220萬平方米。

繼2015年市場(chǎng)形勢(shì)低迷之后，2016年需求有所回暖，凈吸納量約為22萬平方米。新增需求主要得益于某些區(qū)政府的優(yōu)惠政策，其鼓勵(lì)金融、貿(mào)易、科技、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)的內(nèi)資公司簽署新租約或延長(zhǎng)現(xiàn)有合同。盡管平均空置率相較2015年下降5.5個(gè)百分點(diǎn)，但截至年末仍達(dá)37.7%。成熟子市場(chǎng)與新興子市場(chǎng)供過于求程度相若，空置率范圍由38%(中央商務(wù)區(qū))至42%(大源)。

中央商務(wù)區(qū)、東大街以及人民南路租金較2015年下降11%至16%�？傮w而言，全市租金水平同比下降12%至人民幣90元每月每平方米。值得關(guān)注的是，單一業(yè)權(quán)與分散業(yè)權(quán)項(xiàng)目的租金表現(xiàn)分化突顯。某些分散業(yè)權(quán)項(xiàng)目?jī)?nèi)，小業(yè)主之間存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)。而單一業(yè)權(quán)寫字樓內(nèi)，眾多租戶所看重的管理標(biāo)準(zhǔn)普遍更為專業(yè)。

寫字樓投資活躍

擁有良好的交通通達(dá)性及配套設(shè)施的高品質(zhì)項(xiàng)目對(duì)機(jī)構(gòu)投資者具備吸引力，尤以租金基礎(chǔ)較低且具有增值潛力的新興市場(chǎng)為甚。年內(nèi)高新區(qū)的四宗交易完成即系佐證。平安人壽保險(xiǎn)及華夏人壽保險(xiǎn)分別于3月份和6月份從銀泰集團(tuán)購入銀泰中心T3(80,000平方米)與T2(81,000平方米)，價(jià)格均未予披露。11月份，成都嘉煜投資有限公司以未披露價(jià)格賣出在建中的中鐵信托大廈T2。12月份，深圳皇庭不動(dòng)產(chǎn)以人民幣8.35億元從泰然集團(tuán)購入在建項(xiàng)目環(huán)球時(shí)代廣場(chǎng)其中一棟寫字樓(52,900平方米)。

高力國際西南區(qū)辦公樓服務(wù)部董事邱莉玲說，短期內(nèi)現(xiàn)有可租賃空間及新增供應(yīng)體量較大，成都市場(chǎng)仍將有利于租戶方。2017年，七個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目計(jì)劃入市，建筑面積合計(jì)逾50萬平方米。其中，四個(gè)新增項(xiàng)目將位于金融城市場(chǎng)，兩個(gè)將位于東大街，一個(gè)將坐落于大源。因此，租金調(diào)整以及免租期等更多激勵(lì)舉措預(yù)計(jì)將于2017年得以延續(xù)。寫字樓投資市場(chǎng)仍將吸引對(duì)城市長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃具備信心，并借此機(jī)會(huì)進(jìn)入成都市場(chǎng)的投資者。

商鋪

租金水平下調(diào)

受源自餐飲及兒童業(yè)態(tài)的持續(xù)需求所支撐，成都商鋪物業(yè)市場(chǎng)保持活躍。盡管新項(xiàng)目入市整體空置率仍下跌，但租金優(yōu)惠拉低了全市平均租金。

成都商鋪物業(yè)市場(chǎng)由地處傳統(tǒng)核心商圈以外的物業(yè)所主導(dǎo)。此趨勢(shì)于2016年得以延續(xù)，全年竣工的兩個(gè)新項(xiàng)目均位于非核心區(qū)域。位于武侯區(qū)的泛悅國際以及位于青羊區(qū)的青羊萬達(dá)廣場(chǎng)均于下半年開業(yè)，為全市帶來約24萬平方米新增零售建筑面積，推動(dòng)市場(chǎng)總存量上升至約440萬平方米。兩個(gè)項(xiàng)目均定位為區(qū)域型購物中心，且以周邊居民為目標(biāo)客群。繼此兩個(gè)項(xiàng)目完工，87%的成都商鋪物業(yè)均位于非核心區(qū)域。

去年，盡管受限于新增供應(yīng)缺乏，成都商鋪物業(yè)市場(chǎng)需求仍表現(xiàn)強(qiáng)勁。兩個(gè)新項(xiàng)目均在開業(yè)時(shí)錄得逾95%的品牌入駐率，且現(xiàn)有項(xiàng)目亦錄得眾多新進(jìn)品牌。因此，截至年末平均空置率同比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)至5.0%，其中核心區(qū)域?yàn)?.3%，非核心區(qū)域?yàn)?.3%。

“餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)仍然活躍，若干連鎖店擴(kuò)張及國際品牌均擴(kuò)張布局。兒童教育及室內(nèi)娛樂品牌因具有相對(duì)較大的面積需求而尤具吸引力，且其能夠吸引周邊家庭客群。”高力國際西南區(qū)董事總經(jīng)理蔡孟頤說，僅凱德天府便錄得六個(gè)兒童品牌新開或新租活動(dòng)，包括悠游堂，自由戲劇，小小運(yùn)動(dòng)館及安妮花教育。兒童服飾及玩具零售商同樣受業(yè)主青睞，玩具反斗城，Kidsland及喜健步均于萬象城設(shè)立新店。