剛剛過(guò)去的一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)超出所有人預(yù)期，一二線城市以“去庫(kù)存”背景之下形成的波瀾壯闊的上漲，在第三季度政策高壓下的戛然而止，市場(chǎng)完成了從高燒到降溫的一次輪回。

整整一年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史峰值。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年1~11月份，全國(guó)商品房銷售面積135829萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.3%;商品房銷售額102503億元，增長(zhǎng)37.5%。

盡管最后一個(gè)月的數(shù)據(jù)尚未披露，但克而瑞研究中心預(yù)計(jì);按2016年12月成交面積維持1.5億平方米保守估算，當(dāng)年全年銷售面積將破15億平方米，全年銷售金額有望突破11萬(wàn)億。

無(wú)論銷售面積，還是成交金額，都顯示2016年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的一年。企業(yè)層面，千億銷售額開(kāi)發(fā)商超過(guò)10家。

2016年已成往昔，2017年全新開(kāi)始，天量之后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從?2017年，到底該不該買房?

買房派：未來(lái)核心城市依舊有機(jī)會(huì)

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月29日，全國(guó)住宅類土地單城市出讓額排名前50的城市合計(jì)出讓住宅用地20841億，比2015年同期上漲幅度達(dá)到了48.4%。

其中，樓面價(jià)漲幅超過(guò)100%的有：無(wú)錫、廈門(mén)、珠海、合肥、蘇州、東莞、合肥、佛山、濟(jì)南等城市。從土地成交金額看，漲幅同比超過(guò)100%的有：無(wú)錫、嘉興、寧波、合肥、蕪湖、天津、深圳、廈門(mén)、杭州等城市。同時(shí)，2016年平均住宅溢價(jià)率超過(guò)50%的城市有東莞、珠海、合肥、深圳、佛山、上海、廈門(mén)、蘇州、嘉興、無(wú)錫、南寧、南京、天津、濟(jì)南、福州、杭州、成都、武漢、廣州等城市。

伴隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，上述核心城市房?jī)r(jià)不斷升高，而這些城市在人口、教育、醫(yī)療條件的優(yōu)勢(shì)使得人口不斷流入。

易居研究院統(tǒng)計(jì)的35個(gè)的一二三線城市數(shù)據(jù)顯示，2016年11月份，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為7.3、8.7和13.0個(gè)月。相比10月份7.3、8.6和13.1個(gè)月的數(shù)值，一線城市的去化速度基本不變，二線城市的去化速度略有放緩，三線城市的去化速度有所加快。同時(shí)，從絕對(duì)數(shù)量看，一線城市去化速度略好于二線，一二線明“一線城市的存銷比總體較小，這和此類城市庫(kù)存規(guī)模明顯不足的態(tài)勢(shì)是有關(guān)的。二線城市存銷比回落的速度較快，這和二線城市2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易持續(xù)向好的態(tài)勢(shì)有關(guān);其中，具有代表性的‘四小龍’城市即南京、蘇州、合肥和廈門(mén)更是出現(xiàn)了存銷比低于6個(gè)月的緊張狀態(tài)。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士分析，鑒于宏觀政策對(duì)于樓市的調(diào)控效果將在2017年繼續(xù)顯現(xiàn)。

不買派：政策調(diào)控，高位震蕩

不過(guò)，伴隨著調(diào)控的深入，對(duì)于未來(lái)一兩年內(nèi)是否該買房也會(huì)有不同的理解。

中國(guó)指數(shù)研究院分析稱，房屋的本質(zhì)應(yīng)該是其具備的居住屬性，這是房屋價(jià)值最核心的體現(xiàn)。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確強(qiáng)化房屋居住屬性，加之“十一”以來(lái)一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，不僅在短期內(nèi)有利于引導(dǎo)社會(huì)形成合理的房屋消費(fèi)預(yù)期，并將為未來(lái)更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)定位、社會(huì)定位和民生定位產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，更有利于促進(jìn)形成“居者有其屋”的社會(huì)住房體系。

“當(dāng)下市場(chǎng)在連續(xù)重磅政策的影響下，開(kāi)始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。整體看，市場(chǎng)的過(guò)熱成交將會(huì)明顯被抑制，短期部分過(guò)去報(bào)價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目和二手房?jī)r(jià)格會(huì)快速回調(diào)。這一輪市場(chǎng)的調(diào)整幅度要看信貸收緊的尺度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

第一財(cái)經(jīng)記者不完全梳理發(fā)現(xiàn)。在9月30日各地開(kāi)始的一輪調(diào)控后，10~11月全國(guó)超過(guò)24個(gè)城市出臺(tái)了超過(guò)50次政策。

比如，今年12月武漢樓市限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。根據(jù)最新政策，除此前的7個(gè)中心城(樓盤(pán)詳情 圖庫(kù) 網(wǎng)友點(diǎn)評(píng))區(qū)及武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)外，東西湖、江夏、黃陂三個(gè)新城區(qū)的部分區(qū)域也被納入限購(gòu)范圍。

同樣熱門(mén)的三線城市嘉興市本級(jí)實(shí)行住宅限購(gòu)，自12月21日起，嘉善縣中心城區(qū)實(shí)施住房限購(gòu)政策，暫停向擁有一套及以上住房的非該縣戶籍居民家庭出售新建商品住房。

戴德梁行高級(jí)董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，政府需要合理引導(dǎo)市場(chǎng)需求，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅等良藥多管齊下，建立長(zhǎng)效機(jī)制，這是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。

張大偉認(rèn)為，過(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢(shì)不同而出現(xiàn)波動(dòng)，長(zhǎng)效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長(zhǎng)期制度建設(shè)、房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會(huì)議看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度。以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。