新定位下的樓市:在去杠桿通道中前行(2)
作者:未知 來源:搜狐焦點(diǎn)網(wǎng) 更新時(shí)間:2017年02月13日 【字體:大 中 小】
“調(diào)控之劍”隨時(shí)出鞘。
1月19日,深圳出臺《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售價(jià)格管理操作細(xì)則》,要求首次申請預(yù)售的項(xiàng)目,其戶型申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià),分期開發(fā)再次申請預(yù)售的,其戶型申報(bào)均價(jià)不得高于本項(xiàng)目前一期實(shí)際銷售價(jià)格。
2月6日,重慶市多個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售許可審批和在建建筑物*押登記的通知》要求,從本月起,*押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售,預(yù)售商品房也不得用于*押,此前與《通知》不一致的相關(guān)規(guī)定也將停止執(zhí)行。此一案例,更彰顯出樓市去杠桿的意圖。
“2017年元旦過后,部分地區(qū)房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊,成交量繼續(xù)下降。政策收緊與此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提出的建立長效機(jī)制,回歸住房居住屬性,推動(dòng)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展相呼應(yīng)。”陳晟說。
他認(rèn)為,分城施策,協(xié)同作戰(zhàn),綜合運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地、立法等手段,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落;既抑制一二線城市過熱,又帶動(dòng)三四線城市去庫存,實(shí)現(xiàn)樓市調(diào)控目標(biāo)。預(yù)計(jì)接下來樓市調(diào)控的成效會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn),從全年來看,中國樓市將整體趨穩(wěn)。
預(yù)期管理:或針對信貸和非標(biāo)資產(chǎn)
記者采訪了解到,樓市“杠桿率”仍然較高,一線城市房價(jià)溫度也仍高。因此,只有“從嚴(yán)調(diào)控”以及強(qiáng)化“預(yù)期管理”,才能使2017年全國樓市更容易朝著“穩(wěn)”字頭方向發(fā)展,若調(diào)控不到位,不免仍會(huì)有“暗流涌動(dòng)”。
“從我們了解到的數(shù)據(jù)看,目前房地產(chǎn)的杠桿率還沒有明顯下降,企業(yè)國內(nèi)貸款、個(gè)人定金及預(yù)付款、公積金按揭貸款甚至有所上升。但房企發(fā)債明顯萎縮,2016年11月房企發(fā)債為零。據(jù)有關(guān)方面消息,房企公司債發(fā)行基本停止,已拿批文的也暫停。”東興證券固定收益分析師鄭良海說。
他向上證報(bào)記者表示,房地產(chǎn)開發(fā)投資的杠桿率要看融資規(guī)模和自有資金的比重,如果成交量大幅走低,表明購房意愿冷淡,定金和預(yù)付款、按揭貸款將有所下滑,那么開發(fā)商負(fù)責(zé)融資的動(dòng)力不強(qiáng),隨著時(shí)間的推移,杠桿率應(yīng)該有所下降。
“從元旦開始,北京各家銀行的首套房利率即全面調(diào)整為9折,讓很多購房人有些措手不及,但是在利率調(diào)整近半個(gè)月后,市場咨詢量與上月基本持平,并未出現(xiàn)大幅下降的趨勢,需求依然較強(qiáng)。”地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷分析師吳昊說,“房子是給人住的”的市場新定位還需要時(shí)間強(qiáng)化。
陳晟也告訴記者,受預(yù)售證控制較嚴(yán)的影響,1月份房價(jià)環(huán)比“應(yīng)該不漲了”,但是二手房市場監(jiān)管難度較大,因此目前房價(jià)數(shù)據(jù)還不好說。正因于此,地方兩會(huì)上透露出“從嚴(yán)調(diào)控”和強(qiáng)化“預(yù)期管理”的主旋律,有利于2017年全國樓市朝著“穩(wěn)”字頭方向發(fā)展。
“中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議強(qiáng)調(diào)抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫、強(qiáng)調(diào)房子的居住功能,加上金融政策對房地產(chǎn)全線收緊的監(jiān)管,房企信貸和居民貸款回落應(yīng)該會(huì)在一至二季度出現(xiàn)。”鄭良海說。
他分析,房地產(chǎn)調(diào)控高壓政策短期不會(huì)改變,只會(huì)更嚴(yán),對象就在信貸和非標(biāo)資產(chǎn)。實(shí)際上,一線城市、熱點(diǎn)二線城市成交量已明顯下滑,部分城市價(jià)格擠泡沫,房價(jià)將回歸相對平穩(wěn)的位置,但不會(huì)大幅下跌。突出居住性、建立長效機(jī)制才是解決房地產(chǎn)投機(jī)和高杠桿的有效方式。
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