樓市調(diào)控密集發(fā)力 熱點城市住房信貸或持續(xù)收緊
作者：彭揚 來源：中國證券報 更新時間：2017年03月29日 【字體：大 中 小】
近期，多個城市一系列調(diào)控政策迅速出臺力促樓市“退燒”。業(yè)內(nèi)人士表示，若部分熱點城市后續(xù)房價上漲壓力依舊，預(yù)計會有新的調(diào)控措施出臺。同時，住房信貸料繼續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場短期或降溫，交易量將有所下降。從房價來看，總體走向平穩(wěn)，但個別城市有下降預(yù)期。
調(diào)控措施密集出臺
3月以來，多地迅速出臺或升級樓市調(diào)控政策。比如，從首付比例、貸款利率、社保繳納等角度，調(diào)控密度、力度都超出預(yù)期。3月以來限購城市已超過20個，北京、上海、廣州等地的政策力度已是“史上最嚴”，中山、佛山等地連夜出臺限購政策。限購范圍也有所擴大，從一線城市到熱點二、三線城市，甚至四線城市等。
因城施策成為本輪調(diào)控的特點之一。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，廈門要求新購住房滿2年方可上市交易，成都分區(qū)進行調(diào)控和購房限制，河北部分城市針對外地人繳納社保和不繳納社保提供不同的購房政策，贛州針對不同路段采取不同限購政策等。
市場人士認為，若后續(xù)房價上漲壓力依舊，預(yù)計會有新的調(diào)控措施出臺。比如加大土地供應(yīng)。3月27日，北京市國土資源局官網(wǎng)掛出2幅含住宅用地的出讓公告，總計土地面積7.3萬平方米，規(guī)劃建筑面積12.8萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，自3月17日北京樓市限購升級后，僅十天內(nèi)，北京市國土資源局一共掛牌出讓8幅含住宅用地，共計建設(shè)用地面積36.88萬平方米，供地速度明顯加快。
住房信貸或持續(xù)收緊
日前，中國人民銀行行長周小川回應(yīng)寬松貨幣政策的負面影響和非預(yù)期后果時稱，從過去的經(jīng)驗來看，寬松貨幣政策可能造成高通脹，或?qū)е陆鹑谑袌�、房地產(chǎn)市場和其他領(lǐng)域的資產(chǎn)泡沫。但這是政策權(quán)衡的結(jié)果，因為目前的政策重點是使經(jīng)濟從國際金融危機中復(fù)蘇，即使貨幣政策會造成這樣的后果，也不得不這么做。
在清華大學(xué)蘇世民書院院長、前央行貨幣政策委員會委員李稻葵看來，寬松的貨幣政策確實會帶來房價上漲、資本外流等溢出效應(yīng)，但也不能完全歸結(jié)于貨幣政策。房價上漲還有很多結(jié)構(gòu)性原因，如政府缺乏土地供給等。
事實上，當前樓市調(diào)控政策的重要舉措是收緊房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。
中國民生銀行研究院研究員李宗龍指出，北京等部分熱點城市房價上漲壓力較大，當前的調(diào)控政策主要著眼于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。從控制房地產(chǎn)風險的角度管理杠桿率、貸款房價比和債務(wù)收入比等。在首付比、月供收入比等方面都有從嚴管理的趨勢。對各類“首付貸”等加杠桿行為也要進行嚴厲打擊。
銀監(jiān)會副主席王兆星日前強調(diào)，將繼續(xù)采取差別化信貸政策，對部分房價過熱的城市，將采取審慎的房貸政策；對一些有去庫存需求的三、四線城市，還是會給予必要的信貸支持。
李宗龍指出，這對銀行將會產(chǎn)生三方面影響。一是隨著更多熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，銀行按揭或會從熱點城市向三、四線城市遷徙。目前銀行按揭雖會保持旺盛狀態(tài)，但由于調(diào)控政策限制了總杠桿水平，房地產(chǎn)市場短期可能會降溫，交易量會下降。二是商業(yè)銀行等金融機構(gòu)在評估風險方面將更加審慎�；诩瓤刂坪蔑L險又做好業(yè)務(wù)的考慮，商業(yè)銀行可能將注意力由房貸轉(zhuǎn)向PPP、消費金融和小微金融等方面。三是差別化信貸為主的調(diào)控政策整體上既有利于保障剛性需求，又有利于改善銀行貸款結(jié)構(gòu)。無論對房地產(chǎn)業(yè)還是銀行業(yè)的長期發(fā)展，差異化信貸均利大于弊。
部分城市房價料下降
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上周一線城市新建商品住宅成交量環(huán)比下降2.2%，同比下降44.5%。北京在“認房認貸認離”政策之下，上周新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10.4%，同比下降49.7%。
“由于北京市場已進入存量房階段，相當比例的交易是連環(huán)單，對換房業(yè)主壓力較大。”房天下控股副總裁司智認為，隨著樓市新政出臺，高總價和高單價瘋狂炒作的房源，尤其是2000萬元以上高總價學(xué)區(qū)房、遠郊別墅等房源，價格將回落。
受多地政策收緊影響，3月樓市新建商品住宅整體成交量同比、環(huán)比再度回落。其中一、二線城市同比均有不同程度下降，部分三線城市環(huán)比增幅收窄。
對于全國市場，中信證券分析師陳聰預(yù)計，市場總體穩(wěn)定、局部調(diào)整，房價走向平穩(wěn)。雖然個別城市政策異常嚴厲，但大多數(shù)二線城市對按揭貸款的限制仍然有限，三、四線城市仍然積極鼓勵去庫存。
“房價走勢大概率是回穩(wěn)，總體漲幅下降。”中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，不排除個別城市個別時間段價格下降。
從全國住房庫存面積來看，嚴躍進認為，部分大城市仍要繼續(xù)補庫存。一定程度上來看，庫存不足是硬傷，否則單純“限購”不一定能夠真正調(diào)控房價。
