2017年的房地產(chǎn)調(diào)控注定要寫(xiě)入歷史。

在2011年以來(lái)的限購(gòu)、限貸、限價(jià)的基礎(chǔ)上，調(diào)控又祭出了一個(gè)殺手锏：限售，主要內(nèi)容是要求個(gè)人獲得不動(dòng)產(chǎn)證兩年后方可再賣(mài)，以及新建商住房限制賣(mài)給個(gè)人。

從廈門(mén)、北京再到杭州、廣州，限售手段有蔓延的趨勢(shì)。包括深圳、上海等在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，都感受到了懸于頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。

在很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，限售的出現(xiàn)，顛覆了過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯，提高了房產(chǎn)交易的時(shí)間成本，調(diào)控開(kāi)始從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向。

這一手段的目的還包括，徹底封堵“炒房客”，讓買(mǎi)房真正回歸居住。

此外，導(dǎo)致2015年以來(lái)房?jī)r(jià)大漲的關(guān)鍵因素——房地產(chǎn)信貸也在收緊。除實(shí)際執(zhí)行中的首付比例從嚴(yán)收緊、按揭利率上行、認(rèn)房又認(rèn)貸外，宏觀貨幣和信貸政策也正在發(fā)生微妙的變化。

雙重高壓之下，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交下行立竿見(jiàn)影。萬(wàn)科總裁郁亮指出，當(dāng)前的調(diào)控很有必要進(jìn)行，而在市場(chǎng)調(diào)整之下，房地產(chǎn)價(jià)格的單邊上漲已經(jīng)結(jié)束。

引導(dǎo)購(gòu)房者以自住為動(dòng)機(jī)

自3月17日開(kāi)始的新一輪樓市調(diào)控浪潮愈演愈烈，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，全國(guó)已有超過(guò)40個(gè)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策。

除了以往的限購(gòu)、限貸、限價(jià)，具有新意的調(diào)控手段也出現(xiàn)了。其中最具風(fēng)向標(biāo)的是北京、廈門(mén)，以及廣州，均出現(xiàn)了住宅、商住限售。

以糅合了廈門(mén)和北京兩地政策的廣州為例，3月30日，廣州調(diào)控再次加碼，廣州家庭新買(mǎi)住房后房產(chǎn)證需滿2年，才能轉(zhuǎn)讓。法人新買(mǎi)住房證滿3年，才能轉(zhuǎn)讓；住房贈(zèng)與，滿2年后才能再買(mǎi)房。有購(gòu)房資格，才能接受贈(zèng)與。

“對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，拿到房產(chǎn)證開(kāi)始持有兩年才能賣(mài)，意味著持有成本大大提高，短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)不可能了。”易 居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，廣州新政首次提出了限售，這是第五個(gè)提及限售的城市。

并且，廣州限售是最全面的，從各種角度堵住投資投機(jī)資金，抑制炒房客。包括增城、從化限制外地人買(mǎi)房，也是為了抑制外地投資投機(jī)。他預(yù)計(jì)，廣州樓市各類房產(chǎn)短期套現(xiàn)機(jī)會(huì)變窄，這有利于引導(dǎo)購(gòu)房者以自住為動(dòng)機(jī)。

此外，廣州也跟隨北京的步伐，加入商業(yè)辦公類房產(chǎn)的限售行列，公寓不能銷售給個(gè)人。

對(duì)此，深圳資深房地產(chǎn)研究人士徐楓指出，一些城市的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量超過(guò)有效需求，庫(kù)存積壓多，“商改住”在某種程度上能夠去庫(kù)存；而且沒(méi)有能力在商品住宅市場(chǎng)買(mǎi)房的人，也可以通過(guò)商改住解決住房需求，這補(bǔ)充了保障房和租賃市場(chǎng)功能。

但她續(xù)稱，商業(yè)物業(yè)本身就是用來(lái)投資的，而不是用來(lái)住的，現(xiàn)在廣州、北京等城市限制商住流通，或許是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重的重要信號(hào)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的來(lái)臨。

由于北京的政策一向具有風(fēng)向標(biāo)意義，3月29日，住建部公開(kāi)表態(tài)，北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)值得各地認(rèn)真學(xué)習(xí)。

不少購(gòu)房人擔(dān)心，其他城市很可能跟隨展開(kāi)一輪全面封堵商住政策潮。家在杭州的秦平最近剛買(mǎi)了一套50年產(chǎn)權(quán)的商住公寓，她說(shuō)自己就是買(mǎi)來(lái)投資收租金的，很擔(dān)心杭州也會(huì)對(duì)此進(jìn)行限制。

然而狂風(fēng)暴雨已經(jīng)到來(lái)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，限售疊加升級(jí)版限購(gòu)、限貸、限價(jià)，將在所在城市產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜判斷，住宅限售新政出臺(tái)后，市場(chǎng)肯定會(huì)量?jī)r(jià)齊跌。這次政策疊加上次的限購(gòu)收緊，再加上打擊雙合同、規(guī)范市場(chǎng)秩序，會(huì)對(duì)市場(chǎng)的氛圍、需求造成全面限制。預(yù)計(jì)成交會(huì)大跌50%，全年價(jià)格微跌5%-10%。

北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京商辦限購(gòu)的政策將直接影響起碼60萬(wàn)套物業(yè)，過(guò)去這部分物業(yè)中的90%為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，未來(lái)將全部納入限售或企業(yè)購(gòu)買(mǎi)。商住物業(yè)的價(jià)格下跌將是大概率事件。