限購、限貸、限價、限離，政府手中的“牌”仍源源不斷。

4月12日，繼3、23樓市新政后，成都再出“限售”新政。據(jù)成都市房管局官網(wǎng)顯示，從今日(4月13日)起，在成都市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房(含商品住房和二手住房)，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。此外，新政還對購房首付比例進(jìn)行了調(diào)整：限購區(qū)二套房首付比例不低于60%。

本次調(diào)控是成都首次啟動買房后要求一定年限限制出讓的樓市調(diào)控政策，也被稱為“限售令”，是繼揚(yáng)州后第11個加入“限售”隊伍的城市。

據(jù)成都市房管局給出的官方回應(yīng)，本輪新政主要是為了堅決貫徹落實(shí)中央‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，支持剛性住房需求，強(qiáng)化市場監(jiān)管，嚴(yán)格防范住房投機(jī)炒作，大力降低購房杠桿，努力防范市場風(fēng)險。

一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪新政的主要有兩方面的看點(diǎn)。

“限售”或延長房產(chǎn)轉(zhuǎn)移時間達(dá)7年

第一個看點(diǎn)便是“限售”，延長房產(chǎn)轉(zhuǎn)手時間 。新政規(guī)定：從即日起，在成都市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房(含商品住房和二手住房)，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。也就是說，4月13日是一個重要的時間節(jié)點(diǎn)，4月13日之后新購的住房要在獲得不動產(chǎn)權(quán)證3年之后才能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。而之前購買的房子或者正在進(jìn)行交易的房子，只要4月13日前進(jìn)行了網(wǎng)簽或備案，就不用等滿三年再轉(zhuǎn)讓。

對于購買新房的個人而言，不動產(chǎn)權(quán)證出具時間一般為交樓后的半年至2年，具體要根據(jù)項(xiàng)目以及有關(guān)部門審批情況而定，而目前一手項(xiàng)目一般交樓時間約1-2年，換言之“4.12”新政后一手個人業(yè)主欲出售房源，短則需要1年(交樓)+半年(出證)+3年(滿3)=4年半的時間，長則需要2年(交樓)+2年(出證)+3年(滿3)=7年或以上的時間。

而至于二手房，不動產(chǎn)證出具時間一般為過戶時間，因此個人出售二手住宅需要3年或以上。

因此，對于投資客來講，從拿到房產(chǎn)證開始持有3年才能轉(zhuǎn)手出讓，意味著持有房產(chǎn)的時間成本大幅提高，且短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)可能性驟降，相當(dāng)于在一定時間范圍內(nèi)，凍結(jié)了房產(chǎn)的流動性，有利于打擊炒房客的投機(jī)情緒，也避免了快進(jìn)快出的樓市投資投機(jī)炒作行為，有利于引導(dǎo)購房者以自住為動機(jī)。

西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為，“限售”的作用在于穩(wěn)定市場，避免樓市投機(jī)資金“快進(jìn)快出”式的操作手法，對樓市波動的短線風(fēng)險可謂“打蛇打七寸”。而對于正常的自住型剛需和改善型需求而言，反正也不急著在2、3年內(nèi)出手專賣，所以不會受到這種2到3年的限售政策的影響。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”

倒逼炒房客退場

此外，本輪新政除了要求銀行業(yè)機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格審核首付款資金來源和還款能力外，還對購房貸款首付比例進(jìn)行了調(diào)整，收緊認(rèn)房認(rèn)貸的信貸政策。

(首付比例調(diào)整如圖所示)

據(jù)成都市房管局官方回應(yīng)，這主要是基于防范金融風(fēng)險，大力降低購房杠桿的考慮。

其實(shí)，就在本輪新政出臺的前一天，銀監(jiān)會深夜發(fā)布《關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險防控工作的指導(dǎo)意見》，要求嚴(yán)厲打擊“首付貸”等行為，要將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券，嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，切實(shí)抑制熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫，重點(diǎn)防控房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險。