構(gòu)建住房市場穩(wěn)健均衡發(fā)展的長效機制曾經(jīng)是樓市熱議話題之一。有人說，開征房產(chǎn)稅就是穩(wěn)定住房市場的長效機制。也有人說，土地特別是集體土地的市場化改革才是住房市場平穩(wěn)發(fā)展的長遠之策。然而，經(jīng)歷了長時間的期盼與等待，這些所謂的長效機制卻似乎始終未能面世。另一方面，伴隨著房價一輪又一輪的快速上漲，我們又不停地把經(jīng)濟學(xué)家所鄙視的限購、限貸等“短效政策”重新啟用或加碼，以應(yīng)市場燃眉之急。在新一輪的調(diào)控中，限售政策也首次被采用并在各城市迅速推開。

繼2016年“9·30”之后，2017年3月，以限購限貸為主要手段的樓市調(diào)控小高潮再度掀起。2017年3月17日，北京樓市調(diào)控再度加碼。北京樓市新政要求“認房認貸又認離”，并進一步封堵了“商住房”限購漏洞。3月29日，杭州和廈門也在一個月內(nèi)第二次升級了調(diào)控政策。至此，3月已有25城啟動或升級了樓市調(diào)控政策。各地調(diào)控政策的集中升級顯然也與2月局部地區(qū)樓市重新出現(xiàn)異動有關(guān)。據(jù)中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（BHPI）監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2017年2月房價在總體穩(wěn)定的同時，部分城市調(diào)控政策效果有所減退。局部樓市經(jīng)歷短暫沉寂后迅速升溫，個別城市出現(xiàn)“二月瘋”。BHPI指數(shù)顯示，2017年2月，30個樣本城市中，有25個環(huán)比上漲，其中19個環(huán)比漲幅在1%以上，另有4個城市房價環(huán)比下跌。25個環(huán)比上漲城市中，有14個城市環(huán)比漲幅較上月繼續(xù)擴大，11個城市環(huán)比漲幅較上月收窄。

除了限購限貸，限售也開始被應(yīng)用到本輪樓市調(diào)控中。2017年4月19日，濟南市政府發(fā)布通知，要求限購區(qū)域內(nèi)自通知施行之日起購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。至此，成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、海南、東莞、西安、濟南等超過18個區(qū)域市場，歷史上首次啟動了買房后需要過一定年限方可上市的樓市調(diào)控政策。

而據(jù)2017年兩會消息，被普遍視為重要長效機制的房產(chǎn)稅并未列入2017年立法計劃。土地市場改革，也遲遲未見新進展。為什么我們期盼的樓市長效機制難以推出，而限購、限貸、限售這些看似違背經(jīng)濟規(guī)律的“短效機制”卻大行其道呢？樓市長效機制到底是什么？

考察樓市長效機制，離不開對樓市的科學(xué)定位。中國住房改革歷史經(jīng)驗表明，中國大城市住房供求矛盾長期突出，住房產(chǎn)品不宜完全商品化。以經(jīng)濟適用房為主體的新加坡住房模式，也許更為符合中國大城市住房長期短缺的國情。2016年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年底，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議指出要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性。這是立足中國國情和住房政策實踐教訓(xùn)，對中國住房市場的科學(xué)再定位。有限制的市場化，將是構(gòu)建中國樓市長效機制的基本方略。應(yīng)當(dāng)說，新加坡式經(jīng)濟適用房模式，是非常貼近于中央對住房市場的最新科學(xué)定位的。

然而，歷史的選擇是，我們已然建立了以商品房為主導(dǎo)的城市住房模式。商品房已經(jīng)成為中國住房供應(yīng)的主體，經(jīng)濟適用房退而成為專供低收入者的保障用房。1998年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號），提出“1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”，“停止住房實物分配后，新建經(jīng)濟適用住房原則上只售不租”。這標(biāo)志著沿襲數(shù)十年的福利住房政策為住房有限商品化所取代，建立以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系成為住房改革的目標(biāo)。但隨后的政策取向，又導(dǎo)致經(jīng)濟適用房模式被商品房模式所取代。中國商品住房銷售呈爆發(fā)性增長的態(tài)勢，居民購房欲望始終十分強烈，房地產(chǎn)業(yè)迅速上升為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。借助市場力量，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭的住房條件也得到了長足改善。但在住房市場大發(fā)展的同時，也產(chǎn)生了一些突出的負面效應(yīng)，如房價飛漲、住房投機盛行及泡沫堆積等，受到各方的批評。

在商品房成為中國住房供應(yīng)主體的今天，重構(gòu)經(jīng)濟適用房制度已經(jīng)不具備條件。但另一方面，限購、限貸、限售政策的大行其道，卻又無形中起到使商品房經(jīng)濟適用房化的功效。歷史的選擇總是充滿了戲劇性，在房價暴漲的倒逼下，新加坡式經(jīng)濟適用房制度正借道調(diào)控政策在大城市悄然回歸。深入分析可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過嚴(yán)格的限購、限貸、限售后，中國大城市商品房和新加坡式經(jīng)濟適用房的界限已經(jīng)非常模糊。新加坡式經(jīng)濟適用房區(qū)別于普通商品房的主要特征，在于它的有限市場及購買數(shù)量限制。有限市場指的是，新加坡式經(jīng)濟適用房只有符合條件的特定人群才能購買，盡管這個符合條件的特定人群已經(jīng)涵蓋了大多數(shù)在當(dāng)?shù)厣�產(chǎn)生活的家庭。購買數(shù)量限制則表現(xiàn)為每個家庭只能申購二次，同時只能持有一套。雖然新加坡式經(jīng)濟適用房也存在二級市場，但有限市場及購買數(shù)量使得它的價格受到制約，從而保證了普通居民能夠有能力買得起。而反觀中國大城市限購限售后的商品房，與新加坡式經(jīng)濟適用房在經(jīng)濟屬性上并無本質(zhì)差異。同樣只能出售給特定資格人群，同樣只能持有限定套數(shù)。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，則是直接借鑒了新加坡的經(jīng)濟適用房政策。新加坡式經(jīng)濟適用房由政府直接供給，而中國的商品住房土地也由政府直接供應(yīng)，只是建設(shè)環(huán)節(jié)借助了市場力量。

也許，限購、限售和限貸這些所謂的“短效機制”，才是歷史選擇的中國大城市樓市新長效機制。這也是大城市住房市場始終無法擺脫它們的真正原因。我們需要做的，是在法治框架下，對這些政策作進一步的規(guī)范化和制度化。要避免行政權(quán)力被濫用，強化執(zhí)行監(jiān)督，保證它們的公平性和適用性。這樣，我們可能就不用再苦苦等待“長效機制”的推出了。