樓市預(yù)期下行

從目前種種跡象來看，2017年，房貸市場再出現(xiàn)2016年般的暴增情況的概率幾乎為零。

一名信貸從業(yè)人士對第一財經(jīng)表示：“目前，國家金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控、利率差和市場需求正在互相博弈。整體而言，今年銀行的放貸總量相比去年，增幅會有所收縮。”

然而監(jiān)管大年，市場小年。去年樓市火熱，寬松的信貸環(huán)境是主因。而如今房貸利率上調(diào)，導(dǎo)致購房成本增加，或?qū)⒊蔀榻衲陿鞘邪l(fā)展下行的一個關(guān)鍵因素。

以總價500萬元的、貸款30年的房產(chǎn)為例，假設(shè)還款方式是每月等額還款，利率為9折，每月月供為25067元，利息總額為402.4萬元；而利率上調(diào)至9.5折以后，同一套房產(chǎn)、同樣的還款方式，每月月供為25811元，每月月供比9折利率高出744元，利息總額為429.2萬元，比9折利率高出26.8萬元。

從限購到惜貸，樓市的“七傷拳”終于顯現(xiàn)出組合效應(yīng)的威力。以北京為例，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對第一財經(jīng)指出，“當(dāng)前北京新房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑，此前月度成交量是5000套~7000套，今年以來，月度成交量僅2000套左右。”亞豪機構(gòu)提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的4月份，北京二手商品住宅成交了1.7萬套，比去年同期少了將近1萬套。

“現(xiàn)在，房貸利率優(yōu)惠的減少，傳遞給買房者樓市調(diào)控不斷加強的預(yù)期，同時會導(dǎo)致投資投機需求快速的撤離市場。”郭毅預(yù)計，今年全國商品住宅價格趨勢將逐漸進入穩(wěn)中下滑的階段。

宋丁認為，利率上調(diào)必然擠壓需求動力，降低樓市成交量，減緩房價上漲壓力。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，單純從市場流動性控制、銀行房貸量控制的角度而言，上調(diào)房貸利率的“加息”措施會直接導(dǎo)致購房成本增加，無論是對于首次置業(yè)的首套房還是改善置業(yè)的二套房，“加息”確實可以起到通過抑制需求放量及為市場降溫的作用。

但存在這樣一種可能：多重疊加的調(diào)控政策導(dǎo)致市場走向另一個極端。銀行關(guān)注房貸、防范金融風(fēng)險建立在房價平穩(wěn)、樓市健康運行的基礎(chǔ)上，而非不理性的下跌。

資金偏緊的市場預(yù)期正在不斷強化。目前，有觀點認為，房貸利率上調(diào)將成為壓垮房價的最后一根稻草。此外，克 而瑞發(fā)表報告表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控必將矯枉過正，部分城市已然出現(xiàn)“滯漲”的征兆，也許一夜之間房地產(chǎn)市場將發(fā)生突變。

房貸利率上調(diào)，除了誤傷剛需外，對房企而言也是利空因素。張宏偉對第一財經(jīng)表示，如果這樣的政策擴容并且一直持續(xù)執(zhí)行，勢必會影響到房企的正常銷售。

事實上，全國各地預(yù)售許可證審批已經(jīng)越來越嚴(yán)、網(wǎng)簽從嚴(yán)已經(jīng)放緩了交易節(jié)奏，導(dǎo)致房企結(jié)算周期拉長、企業(yè)的回款周期進一步拉長。

張宏偉稱，“今年下半年，房企資金兌付壓力窗口期即將到來，屆時，房企資金壓力越來越大。‘加息’等多重政策有可能還會倒逼企業(yè)以價換量，為了快速回籠資金減輕公司財務(wù)壓力、調(diào)節(jié)在一定時期內(nèi)市場庫存，房企可能通過各式各樣的策略性降價或直接降價彌補上調(diào)房貸利率對于市場成交量的影響。”