與前幾輪樓市調(diào)控不同的是，在限價(jià)、限貸、限購之外，限售成為此輪樓市調(diào)控的新方向。

自3月份廈門首次出現(xiàn)限售，到9月底多個(gè)城市加碼限售，截至目前，全國(guó)已有逾45個(gè)城市跟進(jìn)這一政策，樓市投資投機(jī)得到了有效控制。

多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，限售政策要求購房取得房產(chǎn)證后，滿一定年限才能上市交易，這將給炒房客施加資金壓力，大大降低樓市的投資投機(jī)行為，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展。

限售政策更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考量則是，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)節(jié)供求的基礎(chǔ)上，建立租售并舉的長(zhǎng)效機(jī)制。

限售的積極作用

限售政策首先出現(xiàn)在廈門。2017年3月23日，該市出臺(tái)新規(guī)“新購商品房取得房產(chǎn)證后滿2年才能出售”。

此后，不少城市跟進(jìn)了這一政策，并有所升級(jí)和調(diào)整；9月底，新一輪城市調(diào)控中也增加了限售。

自9月22日開始，西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽、石家莊、武漢、桂林等9個(gè)城市出臺(tái)新一輪調(diào)控，除西安和武漢外，7個(gè)城市均實(shí)施了限售。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前為止全國(guó)已有46個(gè)城市執(zhí)行了限售政策。

從范圍來看，有針對(duì)戶籍性質(zhì)進(jìn)行限售規(guī)定的，有針對(duì)城市內(nèi)部不同區(qū)域進(jìn)行限售規(guī)定的，有針對(duì)新建商品房和二手住宅進(jìn)行規(guī)定的。限售周期一般為2-5年不等。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前大部分城市限售都是針對(duì)新房和二手房統(tǒng)一進(jìn)行，只有幾個(gè)城市只限售新房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，限售的本質(zhì)就是樓市去杠桿，大量房源被鎖住數(shù)年不能交易，樓市已經(jīng)不太可能吸引高成本資金進(jìn)入。

9月限售的7個(gè)城市，大多此前房?jī)r(jià)漲幅明顯，為限售出臺(tái)做了注腳。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月，全國(guó)70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅排名中，桂林環(huán)比上漲1.1%排第一；南昌環(huán)比上漲0.9%排第三；長(zhǎng)沙同比漲16.9%排第一。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉指出，近年來，但凡房?jī)r(jià)上漲快的城市，其房屋換手率一般都較高。因此，使房屋在幾年內(nèi)不得出售，是短期內(nèi)阻止房?jī)r(jià)上漲，打擊投機(jī)和短炒的絕佳手段，最終使住房得以回歸居住屬性。

“限售政策通過凍結(jié)交易、改變預(yù)期、增加杠桿成本，具有直接消滅投資和短炒的效果。”他判斷，限售短期內(nèi)能阻止房?jī)r(jià)上漲，但不會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌，有助于維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

國(guó)信證券也指出，限售是為了抑制“短線投機(jī)”。從樓市投資的角度，持有數(shù)年之后再出售才是合理的投資周期，抑制短線交易有利于讓樓市運(yùn)行得更健康，更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

此外，限售還能把一部分有購買力的住房需求積攢起來、把有需求但購買力暫時(shí)不足的潛在購房者的購買力培育起來。

以近日出臺(tái)補(bǔ)丁政策的七城為例，據(jù)國(guó)信證券測(cè)算，限售規(guī)定的2-5年，正好是這些城市剛達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄�可支配收入家庭湊齊一套普通住宅首付所需年限，因此“限售”實(shí)際上是在為培育新的有效住房需求爭(zhēng)取時(shí)間。

除了具備短期的調(diào)控效果，限售政策也有助于租售并舉長(zhǎng)效機(jī)制的建立。李宇嘉分析，如果住房換手率仍較高，并繼續(xù)驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，租售并舉很難建立，因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)的收益遠(yuǎn)比租賃要高得多。

張大偉認(rèn)為，限售未來預(yù)計(jì)將快速向三四線城市蔓延，后續(xù)可能會(huì)超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。核心分布特點(diǎn)是，位置在一二線熱點(diǎn)城市周圍的房?jī)r(jià)上漲城市。另外，限購政策不足以抑制市場(chǎng)熱度的城市，都會(huì)限售。